Adwokat we Włoszech

Chiama Sito Web Contatta l'azienda

Adwokat we Włoszech Nazywam się Anna Karsznia i jestem adwokatem we Włoszech.

Prowadzę sprawy majątkowe Polaków we Włoszech: zakup nieruchomości, dziedziczenie, umowy i należności z włoskimi kontrahentami.

Ktoś nie wywiązuje się z umowy. Jakie pismo wysłać?Wykonawca od tygodni nie kończy remontu łazienki. Sprzedawca kolejny ...
19/10/2026

Ktoś nie wywiązuje się z umowy. Jakie pismo wysłać?

Wykonawca od tygodni nie kończy remontu łazienki. Sprzedawca kolejny raz przesuwa termin u notariusza. Firma, dla której wykonało się zlecenie, nie płaci faktury. W takiej chwili pierwszy odruch jest prosty: trzeba napisać pismo.

We Włoszech do wyboru są dwa pisma, które wyglądają podobnie, ale działają w przeciwnych kierunkach. Od wyboru zależy, czy umowa dalej obowiązuje, czy przestaje istnieć.

Pierwsze to messa in mora, czyli wezwanie do wykonania zobowiązania (art. 1219 włoskiego kodeksu cywilnego). Wzywa drugą stronę do zapłaty albo do zrobienia tego, co obiecała. Od dnia zwłoki płyną odsetki, ryzyko przechodzi na dłużnika, a przedawnienie zaczyna biec od nowa. Umowa trwa dalej i nadal można żądać jej wykonania.

Drugie to diffida ad adempiere (art. 1454 k.c.). Daje drugiej stronie co najmniej 15 dni na wykonanie umowy i zapowiada, że po tym terminie umowa się rozwiąże. Jeśli nic się nie stanie, umowa wygasa z mocy prawa, bez wyroku. Od tej chwili nie można już żądać jej wykonania. Zostaje zwrot tego, co strony sobie świadczyły, i odszkodowanie.

Coraz częściej klienci piszą do mnie, że trzeba wysłać diffida, bo tak podpowiedział czat. We Włoszech diffida to potoczna nazwa każdego stanowczego pisma, więc łatwo o pomyłkę.

Przed wysłaniem pisma trzeba więc odpowiedzieć sobie na jedno pytanie: czy ta umowa ma jeszcze zostać wykonana? Jeśli tak, właściwa jest messa in mora. Diffida ad adempiere ma sens dopiero wtedy, gdy potrzebna jest data, od której można szukać kogoś innego.

Więcej, także o tym, czy można wysłać wezwanie bez pisemnej umowy, piszę w artykule na blogu. Link w pierwszym komentarzu.

Po podpisaniu aktu notarialnego przy kupnie nieruchomości we Włoszech (rogito) zwykle wychodzisz od notariusza z kluczam...
16/10/2026

Po podpisaniu aktu notarialnego przy kupnie nieruchomości we Włoszech (rogito) zwykle wychodzisz od notariusza z kluczami, ale bez kopii aktu. Dostaniesz ją dopiero po kilku tygodniach.

Mieszkanie jest Twoje od chwili podpisu. Według art. 1376 włoskiego kodeksu cywilnego własność przechodzi na kupującego w momencie, w którym strony wyrażą zgodę w akcie. Na wydanie dokumentu trzeba poczekać, bo notariusz musi jeszcze dopełnić formalności.

W ciągu 30 dni od aktu notariusz rejestruje go w Agenzia delle Entrate i odprowadza podatki, które pobrał od Ciebie przy podpisaniu. W tym samym czasie wpisuje akt do publicznych rejestrów nieruchomości (trascrizione) i aktualizuje dane w katastrze. Kodeks cywilny wymaga, żeby wpis do rejestru nastąpił w możliwie najkrótszym czasie.

Uwierzytelnioną kopię aktu z danymi rejestracji notariusz wydaje dopiero po tych czynnościach. Jeśli potrzebujesz dokumentu wcześniej, na przykład do przepisania mediów albo zgłoszenia zmiany właściciela, możesz poprosić notariusza o dokument potwierdzający zakup.

Od dnia aktu biegną też Twoje terminy. W ciągu 60 dni zawiadamiasz zarządcę wspólnoty (amministratore di condominio) o zmianie właściciela. Jeśli kupiłeś mieszkanie z ulgą na pierwsze mieszkanie (prima casa) i zobowiązałeś się przenieść meldunek, masz na to 18 miesięcy.

Dziś intensywny dzień nad dokumentami razem z Avvocato Manuela Castegnaro Manuela jest prawdziwą ekspertką od międzynaro...
14/10/2026

Dziś intensywny dzień nad dokumentami razem z Avvocato Manuela Castegnaro

Manuela jest prawdziwą ekspertką od międzynarodowego prawa rodzinnego. Od jakiegoś czasu współpracujemy przy sprawach rodzin, które żyją między Polską a Włochami: rozwodach, separacjach, kontaktach z dziećmi, alimentach. Regularnie siadamy razem i omawiamy sprawy, które razem prowadzimy.

Czy chcielibyście czytać tu więcej o prawie rodzinnym we Włoszech? Rozwody, alimenty, opieka nad dziećmi, a może coś jeszcze innego?

Widzę, że pod moim wczorajszym postem o wynajmie pojawiło się sporo komentarzy i niektóre mogą wprowadzić w błąd. Najczę...
13/10/2026

Widzę, że pod moim wczorajszym postem o wynajmie pojawiło się sporo komentarzy i niektóre mogą wprowadzić w błąd. Najczęściej powtarza się zdanie, że umowę wystarczy wypowiedzieć 6 miesięcy przed terminem.

To prawda, ale przede wszystkim po stronie lokatora. Lokator może zakończyć najem z 6-miesięcznym wyprzedzeniem, jeśli ma ważne powody (gravi motivi, art. 3 ust. 6 ustawy nr 431/1998). Bez podawania powodu może to zrobić wtedy, gdy umowa daje mu takie prawo, a w większości umów taki zapis się znajduje.

Właściciel ma znacznie mniej swobody. W trakcie trwania umowy nie może jej wypowiedzieć. Przy umowie 3+2 jest związany przez pierwsze 3 lata, przy umowie 4+4 przez pierwsze 4 lata. Przy pierwszym terminie może odmówić przedłużenia tylko z powodów wymienionych w ustawie (art. 3 ust. 1). Chodzi na przykład o sytuację, w której sam chce zamieszkać w lokalu albo przeznaczyć go dla bliskiej rodziny, sprzedaje mieszkanie i nie ma innego albo planuje gruntowny remont. Musi to zrobić listem poleconym co najmniej 6 miesięcy wcześniej i wskazać powód. Najem bez podawania przyczyny może zakończyć dopiero po drugim okresie, czyli po 5 albo 8 latach.

Jeśli wynajmując mieszkanie we Włoszech myślą Państwo, że z całkowitą swobodą ustalą okres wynajm, to niestety są Państw...
12/10/2026

Jeśli wynajmując mieszkanie we Włoszech myślą Państwo, że z całkowitą swobodą ustalą okres wynajm, to niestety są Państwo w błędzie.

We Włoszech umowę najmu mieszkania wybiera się spośród kilku typów określonych w ustawie. Każdy ma swój czas trwania, którego strony nie mogą skrócić.

Najczęstsza jest umowa zwykła, czyli contratto a canone libero, nazywana 4+4. Trwa cztery lata i automatycznie przedłuża się o kolejne cztery. Czynsz ustala się dowolnie. Właściciel może odmówić przedłużenia po pierwszych czterech latach tylko z powodów wymienionych w ustawie, na przykład gdy chce sam zamieszkać w mieszkaniu albo je sprzedać.

Druga to umowa z czynszem uzgodnionym, czyli contratto a canone concordato, nazywana 3+2. Trwa trzy lata i przedłuża się o dwa. Czynsz musi mieścić się w widełkach ustalonych lokalnie, a w zamian w części gmin właściciel płaci niższy podatek od najmu.

Trzecia to umowa tymczasowa, czyli contratto transitorio. Może trwać od miesiąca do osiemnastu miesięcy, ale tylko wtedy, gdy jedna ze stron ma udokumentowaną przejściową potrzebę, na przykład czasowe przeniesienie służbowe. Bez tej potrzeby umowa zmienia się w 4+4.

Osobną kategorią jest umowa dla studentów, od sześciu miesięcy do trzech lat, dla osób studiujących w innej gminie niż ta, w której mieszkają.

Poza ustawą jest najem turystyczny. Trwa tyle, ile ustalą strony, ale dotyczy tylko osób, które nie mieszkają w lokalu na stałe.

Temat jest dłuższy, więc opisałam go w artykule na blogu. Link w pierwszym komentarzu.

To był intensywny tydzień! Bardzo dużo czasu spędziłam w podróży, stąd mniej publikacji.Ale to był też bardzo owocny tyd...
09/10/2026

To był intensywny tydzień! Bardzo dużo czasu spędziłam w podróży, stąd mniej publikacji.

Ale to był też bardzo owocny tydzień. W głowie narodziło się mnóstwo pomysłów. Na pewno będą o tym posty!

A dzisiaj przy piątku, proszę napisać w komentarzu, o czym najbardziej lubią Państwo czytać?

Dziś o 20:00 wysyłam newsletter o administratorze wspólnoty we Włoszech (amministratore di condominio).Piszę w nim, co a...
06/10/2026

Dziś o 20:00 wysyłam newsletter o administratorze wspólnoty we Włoszech (amministratore di condominio).

Piszę w nim, co administrator może, a czego nie, jak sprawdzić, co dzieje się z pieniędzmi wspólnoty, i co zrobić, gdy przestaje odpowiadać na pytania. Jest też o tym, kto płaci, gdy wspólnota ma długi.

Temat jest za obszerny na zwykły post, dlatego trafił do newslettera.

Zainteresowanych zachęcam do zapisów. Link w pierwszym komentarzu.

Pytanie o agibilità wraca regularnie.Mieszkanie bez certyfikatu agibilità można kupić legalnie. Dlatego brak agibilità n...
29/09/2026

Pytanie o agibilità wraca regularnie.

Mieszkanie bez certyfikatu agibilità można kupić legalnie. Dlatego brak agibilità nie blokuje zakupu. Pytanie brzmi raczej, czy ten dokument da się jeszcze uzyskać.

Agibilità, czyli potwierdzenie zdatności lokalu do użytkowania, nie jest już certyfikatem wydawanym przez gminę. Technik, czyli geometra, architekt albo inżynier, składa w urzędzie zgłoszenie zwane segnalazione certificata di agibilità (SCA). W zgłoszeniu poświadcza bezpieczeństwo, higienę, zdrowotność i oszczędność energii oraz zgodność lokalu z projektem.

Jeśli mieszkanie spełnia wymagania, a brakuje samego dokumentu, sprawa zwykle nie jest droga. Koszt to praca technika, opłaty urzędowe i ewentualna aktualizacja danych katastralnych. Czasem dochodzi wymiana czegoś w instalacji, żeby technik mógł podpisać oświadczenie o zgodności.

Inaczej wygląda to wtedy, gdy mieszkanie po prostu nie spełnia wymagań i nie da się tego naprawić. Klasyczny przypadek to zbyt niskie pomieszczenia. Po dekrecie Salva Casa z 2024 roku granica jest łagodniejsza niż dawniej, bo w określonych warunkach dopuszcza się wysokość 2,40 metra zamiast 2,70. Poniżej tej granicy sufitu się nie podniesie. Podobnie bywa z mieszkaniami w suterenie albo z pomieszczeniami bez wymaganego doświetlenia i wentylacji.

Co jeśli to jest mieszkanie na wynajem. Sam krajowy numer identyfikacyjny CIN (codice identificativo nazionale) nie wymaga agibilità. Wymaga danych katastralnych oraz czujników gazu i tlenku węgla i gaśnic. B&B to jednak działalność turystyczna, którą reguluje ustawa regionalna, a zgłoszenie działalności składa się w gminie. Wymagania wobec lokalu zależą od regionu i często obejmują właśnie zdatność do zamieszkania.

Zatem agibilità sprawdzamy przed zakupem!

Czy we Włoszech flippuje się mieszkania?Tak. Ale wygląda to trochę inaczej niż w Polsce.Zanim zaczną Państwo snuć wizje ...
28/09/2026

Czy we Włoszech flippuje się mieszkania?

Tak. Ale wygląda to trochę inaczej niż w Polsce.

Zanim zaczną Państwo snuć wizje szybkiego zarobku, trzeba ustalić dwie rzeczy: jak zostanie opodatkowany zysk i czy fiskus nie uzna tej operacji za działalność gospodarczą. Od tych odpowiedzi zależy, ile z różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży faktycznie zostanie.

Po pierwsze, jeśli zrobią z tego Państwo własny biznes, trzeba otworzyć działalność gospodarczą. Przepisy nie określają, ile mieszkań można kupić, wyremontować i sprzedać jako osoba prywatna. Gdy kupno, remont i sprzedaż powtarzają się i są zorganizowane, fiskus może uznać je za działalność gospodarczą, nawet bez biura i pracowników. Fiskus patrzy na całość podjętych działań: kilka zakupów w jednym roku i szybką odsprzedaż, kredyt wzięty na tę działalność, ogłoszenia, regularny udział w licytacjach komorniczych. Wtedy potrzebny jest numer VAT (partita IVA) albo spółka, zysk jest opodatkowany jak dochód z działalności, a przy przekwalifikowaniu po fakcie dochodzą zaległe podatki i sankcje.

Po drugie, jeśli sprzedają Państwo jako osoba prywatna, zysk ze sprzedaży mieszkania posiadanego krócej niż 5 lat jest opodatkowany. Sprzedający może przy akcie notarialnym zapłacić zryczałtowany podatek 26 procent (imposta sostitutiva) albo rozliczyć zysk w rocznym zeznaniu według skali. Zysk to różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu powiększoną o udokumentowane koszty: podatki przy zakupie, notariusza, prowizję agencji i remont. Koszty remontu pomniejszają zysk tylko wtedy, gdy są udokumentowane fakturami wystawionymi na właściciela i zapłacone przelewem.

Po trzecie, notariusz przy zakupie i szybkiej odsprzedaży przez tę samą osobę sprawdza pochodzenie pieniędzy, także tych wydanych na remont (przepisy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, d.lgs. 231/2007). Przy przelewach z Polski może poprosić o dokumenty potwierdzające, skąd pochodzą środki.

Skąd wiadomo, czy nieruchomość, którą Państwo planują kupić, jest objęta ograniczeniami historycznymi albo krajobrazowym...
21/09/2026

Skąd wiadomo, czy nieruchomość, którą Państwo planują kupić, jest objęta ograniczeniami historycznymi albo krajobrazowymi (vincoli)? Visura catastale tego nie pokaże, bo katastr opisuje nieruchomość do celów podatkowych.

Czy budynek jest zabytkiem (vincolo storico-artistico)? Decyzja o uznaniu go za dobro kultury jest wpisywana do rejestrów nieruchomości, więc pokaże ją wyciąg z ksiąg wieczystych (visura ipotecaria), który zamawia się w Agenzia delle Entrate. Wstępnie można sprawdzić budynek w wyszukiwarce Ministerstwa Kultury o nazwie Vincoli in Rete, a w razie wątpliwości zapytać wprost w miejscowym urzędzie konserwatora (soprintendenza). Taki dom da się kupić, ale sprzedaż trzeba zgłosić Ministerstwu Kultury, a państwo przez 60 dni może skorzystać z prawa pierwokupu (prelazione, art. 60 d.lgs. 42/2004). Każdy remont wymaga zgody konserwatora.

Czy dom leży na terenie chronionym krajobrazowo (vincolo paesaggistico)? Ochrona obejmuje z mocy ustawy między innymi pas 300 metrów od brzegu morza i jezior, 150 metrów od rzek, lasy i tereny wysoko w górach. Mapy udostępnia Ministerstwo Kultury w systemie SITAP, a dokładniejsze zwykle ma geoportal regionu, na którym jest regionalny plan krajobrazowy (piano paesaggistico regionale). Dla właściciela oznacza to, że nowe okna, zmiana elewacji, panele fotowoltaiczne czy basen wymagają osobnego zezwolenia (autorizzazione paesaggistica).

Czy teren jest zagrożony osuwiskiem albo powodzią? Ograniczenia hydrogeologiczne (vincolo idrogeologico) i obszary zagrożenia z planów PAI (piano di assetto idrogeologico) pokazuje geoportal regionu oraz strona urzędu dorzecza (Autorità di bacino distrettuale) właściwego dla danego terenu.

Co przewiduje plan gminy? W urzędzie technicznym gminy (ufficio tecnico comunale) można sprawdzić, w jakiej strefie leży nieruchomość i czy obejmuje ją strefa ochronna, na przykład drogowa albo cmentarna. Wiele gmin publikuje plan na swojej stronie internetowej. Przy zakupie gruntu gmina wydaje zaświadczenie o przeznaczeniu urbanistycznym (certificato di destinazione urbanistica), bez którego notariusz nie podpisze umowy sprzedaży.

Czy są ograniczenia wynikające z dawnych umów? Służebności, mieszkania z programów gminnych (edilizia convenzionata) z limitem ceny sprzedaży albo prawa użytkowania zbiorowego (usi civici) wychodzą w visura ipotecaria i w akcie, na podstawie którego sprzedający kupił dom (atto di provenienza). O kopię tego aktu można poprosić sprzedającego już na etapie rozmów.

Indirizzo

Verona

Notifiche

Lascia la tua email e sarai tra i primi a sapere quando Adwokat we Włoszech pubblica novità e promozioni. Il tuo indirizzo email non verrà utilizzato per nessun altro scopo e potrai annullare l'iscrizione in qualsiasi momento.

Contatta L'azienda

Invia un messaggio a Adwokat we Włoszech:

Scelte rapide

Condividi