06/09/2026
Property Sale में ₹1 Crore Cash: Seller और Buyer दोनों के लिए Income Tax के बड़े जोखिम
Property sold for ₹1.90 crore, but registry shows only ₹90 lakh. The remaining ₹1 crore was allegedly paid in cash. Deal पूरी हो चुकी थी, payment मिल चुका था और registry भी हो गई थी। लेकिन कुछ महीनों बाद Seller की नीयत बदल गई और मामला Property Dispute से निकलकर Income Tax के दरवाज़े तक पहुँच गया।
ऐसी स्थिति में सबसे महत्वपूर्ण सवाल यह है कि Seller और Buyer—दोनों के लिए Income Tax Act के तहत क्या जोखिम पैदा हो सकते हैं?
यह मामला केवल property dispute नहीं रह जाता। यदि ₹1 करोड़ cash payment/receipt का आरोप सामने आता है, तो cash transaction, source of funds, capital gains, TDS और penalty provisions सभी जांच के दायरे में आ सकते हैं।
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1. सबसे पहले समझें पूरा Transaction
मान लीजिए:
- Property की वास्तविक agreed consideration: ₹1.90 करोड़
- Registered Sale Deed में consideration: ₹90 लाख
- कथित cash payment: ₹1 करोड़
- Registry: पूरी हो चुकी है
- Buyer ने possession ले लिया है
- Seller को पूरा पैसा मिल चुका था
- कुछ महीनों बाद Seller ₹1 करोड़ cash लेने से इनकार करता है।
अब सवाल उठता है—Income Tax Department इस transaction को किस नजर से देख सकता है?
यहाँ केवल registered document ही अंतिम evidence नहीं होता। Agreement, receipts, correspondence, bank withdrawals, messages, witnesses और अन्य surrounding circumstances भी महत्वपूर्ण हो सकते हैं।
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2. Seller के लिए सबसे बड़ा खतरा — Cash Receipt
यदि यह साबित होता है कि Seller ने property consideration के रूप में ₹1 करोड़ cash प्राप्त किया, तो सबसे महत्वपूर्ण provisions में Section 269ST और facts के अनुसार Section 269SS का examination हो सकता है।
Section 269ST
Section 269ST broadly certain circumstances में ₹2 लाख या उससे अधिक cash receipt को prohibit करता है।
इसका उल्लंघन होने पर Section 271DA के तहत penalty received amount के बराबर हो सकती है।
इसलिए ₹1 करोड़ की alleged cash receipt के मामले में theoretical penalty exposure ₹1 करोड़ तक हो सकता है।
हालाँकि, इसका अर्थ यह नहीं है कि प्रत्येक property transaction में ₹1 करोड़ की penalty स्वतः लग जाएगी। Transaction की exact nature, date, circumstances और statutory exceptions को examine करना आवश्यक है।
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3. Section 269SS का भी सवाल उठ सकता है
Property transaction में payment की timing बहुत महत्वपूर्ण है।
यदि amount sale/transfer से पहले advance या किसी अन्य specified arrangement के रूप में प्राप्त हुआ था, तो Section 269SS का applicability भी facts के आधार पर examine किया जा सकता है।
Section 269SS के contravention पर Section 271D के तहत amount-equivalent penalty का provision है।
इसलिए यह कहना कि:
«“Cash property का पैसा था, इसलिए कोई cash penalty नहीं लग सकती”»
सही approach नहीं है।
Cash किस समय, किस purpose से, और किस document के तहत लिया गया था—इन सभी facts का महत्व है।
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4. Seller के Capital Gains पर भी असर
मान लीजिए actual consideration ₹1.90 करोड़ थी, लेकिन registered document में केवल ₹90 लाख दिखाई गई।
Income Tax Department के सामने यह प्रश्न उठ सकता है कि:
क्या capital gains की calculation वास्तविक consideration को ध्यान में रखकर की गई थी?
यदि Seller ने return में केवल ₹90 लाख को consideration मानकर capital gain calculate किया और बाद में ₹1 करोड़ cash consideration के रूप में establish हो जाता है, तो additional tax, interest और applicable penalty proceedings का risk पैदा हो सकता है।
इसके अलावा, immovable property transfer में Section 50C के तहत stamp-duty value भी capital gains computation में महत्वपूर्ण हो सकती है।
इसलिए Seller को केवल cash penalty की चिंता नहीं करनी चाहिए; capital gains disclosure भी independently examine किया जाना चाहिए।
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5. Buyer के लिए सबसे बड़ा सवाल — ₹1 Crore Cash आया कहाँ से?
Seller के लिए मुख्य प्रश्न है:
«“₹1 करोड़ cash आपने लिया क्यों और कैसे?”»
लेकिन Buyer के लिए Income Tax Department का सवाल हो सकता है:
«“₹1 करोड़ cash आपने दिया तो यह पैसा आपके पास आया कहाँ से?”»
यही Buyer का सबसे बड़ा tax risk है।
यदि Buyer कहता है:
«“मेरे पास cash पड़ा हुआ था।”»
तो department आगे पूछ सकता है:
- Cash कब प्राप्त हुआ?
- Cash का original source क्या था?
- क्या वह books में recorded था?
- क्या उस cash का ITR में disclosure था?
- क्या bank withdrawal से cash आया था?
- क्या किसी पुराने transaction से cash प्राप्त हुआ?
- क्या books/cash book में पर्याप्त cash balance था?
- क्या Buyer की declared income उस cash holding को support करती है?
यदि explanation satisfactory नहीं है, तो facts के अनुसार unexplained money/investment से संबंधित provisions examine किए जा सकते हैं।
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6. Bank से ₹1 Crore निकाला था तो क्या समस्या खत्म?
नहीं।
मान लीजिए Buyer ने पिछले कुछ महीनों में bank account से ₹1 करोड़ withdraw किया था।
यह Buyer के लिए useful evidence हो सकता है, लेकिन केवल withdrawal दिखा देना हमेशा पर्याप्त नहीं होता।
Department यह भी देख सकता है:
Bank withdrawal → Cash availability → Payment to Seller
क्या पूरा trail consistent है?
यदि withdrawal के बाद वही cash property transaction में इस्तेमाल हुआ, तो Buyer की explanation मजबूत हो सकती है।
लेकिन यदि withdrawal बहुत पुराना है, बीच में cash expenditure हुआ है या available cash balance insufficient था, तो additional questions उठ सकते हैं।
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7. Buyer के लिए Section 194-IA का Risk
Immovable property purchase में Section 194-IA भी महत्वपूर्ण है।
यदि applicable conditions पूरी होती हैं, तो Buyer को resident Seller को consideration payment करते समय prescribed rate पर TDS deduct करना होता है।
विशेष रूप से तब सावधानी आवश्यक है जब:
Registered consideration = ₹90 lakh
लेकिन
Actual consideration alleged = ₹1.90 crore
ऐसी स्थिति में केवल registered deed में दिखाई गई ₹90 लाख की amount देखकर TDS compliance को automatically correct मानना उचित नहीं होगा।
Actual consideration और stamp-duty value दोनों को applicable law के अनुसार examine करना चाहिए।
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8. क्या Seller केवल इसलिए सुरक्षित हो जाएगा क्योंकि Registry ₹90 Lakh की है?
जरूरी नहीं।
Registered Sale Deed एक महत्वपूर्ण document है, लेकिन Income Tax proceedings में department transaction के पूरे facts देख सकता है।
उदाहरण के लिए:
- Sale Agreement
- Sale Deed
- Payment receipts
- Bank statements
- Cash withdrawals
- WhatsApp messages
- Emails
- Audio/video evidence
- Witness statements
- Possession documents
- Brokerage records
- Other financial records
यदि इन documents से ₹1 करोड़ additional consideration का evidence मिलता है, तो registered value केवल ₹90 लाख होने से matter automatically समाप्त नहीं हो जाता।
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9. Seller बाद में कहे — “मुझे ₹1 Crore Cash मिला ही नहीं”
यहीं से मामला और complicated हो सकता है।
यदि Seller Income Tax Department के सामने कहता है:
«“मैंने ₹1 करोड़ cash कभी receive नहीं किया।”»
तो Buyer से पूछा जा सकता है:
«“अगर आपने ₹1 करोड़ दिया था, तो उसका evidence क्या है?”»
और Buyer से यह भी पूछा जा सकता है:
«“यह ₹1 करोड़ आपके पास आया कहाँ से?”»
इस प्रकार एक ही transaction दोनों parties के लिए अलग-अलग tax questions पैदा कर सकता है।
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10. Buyer के पास Receipt है तो?
यदि Buyer के पास Seller की signed receipt है जिसमें ₹1 करोड़ cash receipt स्वीकार की गई है, तो Seller के लिए स्थिति गंभीर हो सकती है।
ऐसे evidence से department यह investigate कर सकता है कि:
₹1 crore cash वास्तव में Seller को मिला था या नहीं और यदि मिला था तो tax return/capital gains में उसका disclosure कैसे किया गया।
दूसरी तरफ Buyer के लिए वही receipt यह establish करने में मदद कर सकती है कि payment वास्तव में property transaction का हिस्सा था।
लेकिन Buyer को फिर भी cash के source को explain करना पड़ सकता है।
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11. यदि Buyer के पास कोई Receipt नहीं है?
तब मामला evidence-based dispute बन सकता है।
Buyer को अपने claim को support करने के लिए available evidence पर rely करना पड़ सकता है, जैसे:
- Agreement
- Negotiation documents
- Bank withdrawals
- Messages
- Emails
- Witnesses
- Possession-related documents
- Seller की admissions
- अन्य contemporaneous records
केवल यह कहना कि:
«“मैंने ₹1 करोड़ cash दिया था”»
अपने आप में पर्याप्त नहीं माना जा सकता।
इसी प्रकार Seller का केवल यह कहना कि:
«“मुझे ₹1 करोड़ cash नहीं मिला”»
भी हर परिस्थिति में अंतिम सत्य नहीं माना जाएगा।
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12. False या Contradictory Statement सबसे खतरनाक हो सकता है
ऐसे मामलों में parties को सबसे ज्यादा सावधानी statements को लेकर रखनी चाहिए।
उदाहरण:
पहले Buyer कहता है:
«“मैंने ₹1 करोड़ cash दिया।”»
बाद में कहता है:
«“नहीं, ₹1 करोड़ तो कोई दूसरी payment थी।”»
या Seller पहले कहता है:
«“₹1 करोड़ मिला था।”»
और बाद में कहता है:
«“मुझे केवल ₹90 लाख मिले।”»
ऐसे contradictory statements की credibility पर गंभीर असर पड़ सकता है।
Income Tax proceedings में documents और statements को एक साथ देखकर transaction की वास्तविक nature determine करने की कोशिश की जा सकती है।
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13. क्या पूरा ₹1 Crore Taxable Income बन जाएगा?
यह भी एक common misconception है।
Cash receipt होना और पूरा amount taxable income होना दो अलग questions हैं।
यदि Seller को ₹1 करोड़ वास्तव में property consideration के रूप में मिला था, तो यह जरूरी नहीं कि पूरा ₹1 करोड़ सीधे “income” के रूप में taxable हो।
Property transaction में cost of acquisition, improvement, holding period, applicable capital-gains provisions और अन्य relevant facts के आधार पर tax computation किया जाता है।
लेकिन इसका मतलब यह भी नहीं है कि cash receipt को disclose किए बिना छोड़ दिया जा सकता है।
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14. Buyer के लिए “Cash Payment” और “Unexplained Money” अलग Issues हैं
Buyer के मामले में भी यही distinction महत्वपूर्ण है।
₹1 करोड़ cash payment करने से अपने आप यह conclusion नहीं निकलता कि ₹1 करोड़ Buyer की taxable income है।
लेकिन यदि Buyer ₹1 करोड़ के source को satisfactorily explain नहीं कर पाता, तो department facts के अनुसार unexplained money/investment से संबंधित provisions invoke करने की कोशिश कर सकता है।
इसलिए Buyer के लिए सबसे महत्वपूर्ण चीज है:
“Source of ₹1 Crore + Documentary Trail”
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15. Seller और Buyer — Risk Comparison
Issue| Seller| Buyer
₹1 Crore cash transaction| High Risk| High Risk
Cash receipt| Major Risk| —
Cash payment| —| Major Risk
Section 269ST| Potentially applicable| Generally receipt provision
Section 269SS| Facts के आधार पर| —
Section 271D| Potential penalty| Generally not primary exposure
Section 271DA| Up to amount received| Generally not primary exposure
Capital Gains| Major Issue| —
Section 50C| Relevant| —
Section 194-IA| TDS credit/transaction side| Buyer compliance responsibility
₹1 Crore source| —| Major Issue
Undisclosed consideration| Major Issue| Evidence implications
Contradictory statements| Serious risk| Serious risk
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16. सबसे महत्वपूर्ण Practical Lesson
अगर property transaction में:
Actual consideration = ₹1.90 Crore
और
Registered consideration = ₹90 Lakh
तो ₹1 Crore cash को केवल “personal dispute” समझना खतरनाक हो सकता है।
एक तरफ Seller के लिए cash receipt और undisclosed consideration का issue उठ सकता है।
दूसरी तरफ Buyer से ₹1 करोड़ के source के बारे में सवाल पूछा जा सकता है।
और यदि Buyer ने cash payment की बात स्वीकार की, तो transaction की legality और tax compliance दोनों examine हो सकते हैं।
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Conclusion
Property dispute में जब ₹1 करोड़ cash payment का allegation सामने आता है, तो मामला केवल Buyer और Seller के बीच का civil dispute नहीं रहता।
Income Tax Department के लिए मुख्य questions हो सकते हैं:
Seller से:
«₹1 करोड़ cash क्यों और कैसे received हुआ?
क्या यह sale consideration था?
क्या capital gains correctly disclosed किए गए?
क्या applicable cash transaction restrictions का पालन हुआ?»
Buyer से:
«₹1 करोड़ cash कहाँ से आया?
क्या source explained और documented है?
क्या payment वास्तव में Seller को किया गया?
क्या applicable TDS provisions का compliance हुआ?»
इसलिए ऐसी स्थिति में एक गलत या contradictory statement दोनों parties की tax position को significantly प्रभावित कर सकता है।
सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि किसी भी notice का जवाब देने से पहले Sale Agreement, Sale Deed, payment trail, bank statements, cash availability, TDS records और सभी relevant communications को साथ में review करना चाहिए।
यह article केवल सामान्य tax-awareness और educational purpose के लिए है। किसी specific case में liability facts, transaction dates, documents और applicable law के detailed examination पर निर्भर करेगी।
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