11/06/2026
קשישים בפרויקטים של פינוי־בינוי כבר לא צריכים להמר על העתיד שלהם - עדכון חשוב לחוק שמייצר ודאות 👨👨
חוק פינוי בינוי וחוק מיסוי מקרקעין (בנוסחו הקודם) אמנם העניק לקשישים אפשרות שונות בנוגע למכירת דירתם ליזם, אך דרש מהם לקבל החלטה בנושא בשלב מאוד מוקדם ובתנאי אי וודאות גבוהים. התוצאה הייתה שבכמעט בכל המקרים, דווקא מי שהחוק ביקש להגן עליו, נמנע ממימוש הזכויות שניתנו לו. תיקון חשוב בחוק משנה את נקודת האיזון הזו, ומאפשר לדחות את מועד קבלת ההחלטה לשלב מאוחר וברור יותר. כך הזכות של הדייר הקשיש אינה נשארת רק על הנייר, אלא הופכת לכלי מעשי, בטוח והוגן יותר.
נוהגים לומר שהתחדשות עירונית היא מרתון, לא ספרינט. אבל עבור דיירים קשישים לא מדובר רק בתהליך ארוך, אלא בתהליך שלעיתים קרובות נכפה עליהם, ומעמיד אותם בפני חוסר ודאות עמוק דווקא בשלב החיים שבו הם זקוקים יותר מכל לבהירות, יציבות וביטחון.
אחד הקשיים המהותיים שליוו אותנו כמייצגים נבע מאי התאמה בין מטרת חוק פינוי ובינוי, שביקש להגן על דיירים קשישים, לבין הוראות המיסוי הרלוונטיים העוסקים בפטור ממס.
באופן כללי ובקצרה, חוק פינוי בינוי מעניק לקשישים זכויות ייחודיות שמאפשרות פתרון שמתאים לגילם, לצרכיהם ולמצבם. על פי הוראות החוק, בעלי דירות אשר במועד חתימת ראשון הבעלים על הסכם הפינוי בינוי מלאו להם לפחות 70 ואשר גרים בדירה בתקופה הקבועה בחוק, רשאים (בתנאים שמפורטי בחוק) לדרוש לקבל לבעלותם טרם הריסת הבניין ובמקום הדירה הקיימת, דירה חלופית/סכום כסף לרכישת דירה חלופית/יחידה בדיור מוגן או לקבל, במקום הדירה המגיעה להם, דירה קטנה יותר בפרויקט וסכום כסף/ קבלת שתי דירות קטנות ששווין המצטבר דומה לשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל.
ואולם, כדי ליהנות מהפטור במס הכרוך במהלך הזה והמאפשר באופן מעשי את ביצועו, נדרש הקשיש לקבל החלטה משמעותית ובלתי הפיכה בנושא כבר בשלב מוקדם מאוד, כשר עדיין קיים חוסר ודאות לגבי שאלות קריטיות, כגון:
👈מתי באמת יתבצע הפינוי;
👈מה יהיה מצבו הרפואי או המשפחתי של הקשיש במועד הפינוי;
👈מה יהיה שווי דירתו של הקשיש ומה יהיה שווי דירות התמורה;
👈מה יהיה תמהיל הדירות הסופי בפרויקט, והאם בכלל תהיה דירה קטנה שמתאימה יותר לצרכיו.
במילים פשוטות: החוק נתן לקשיש זכות - אבל במקרים רבים דרש ממנו להחליט אם לממש אותה בשלב שבו פשוט אי אפשר לקבל החלטה אחראית. בהתאם, לאחר לא מעט לבטים והתלבטויות, קשישים בפרויקטים שלנו בחרו פעם אחר פעם שלא לעשות שימוש ב"זכות” שניתנה להם, דווקא משום שהתנאים למימוש שלה לא אפשרו קבלת החלטה אמיתית, מושכלת ובטוחה.
כאן בדיוק נכנס התיקון החשוב בחוק.
לאחר השינוי בחוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49כב2 לחוק מיסוי מקרקעין) ניתן לקבוע בהסכם עם היזם, שהמועד שבו יידרש הקשיש לקבל החלטה יהיה בשלב תכנוני מתקדם הרבה יותר, סמוך למועד קבלת החלטת ועדה, שבה הפרויקט נמצא בשלבי רישוי מתקדמים וקיימת ודאות גבוהה יותר לגבי השאלות ששאלנו ועדין לעמוד בתנאי הפטור ממס.
זהו שינוי מתבקש, נכון וחשוב. הוא תואם טוב יותר את מטרת החוק, מצמצם את חוסר הוודאות, ומשפר באופן ממשי את יכולתו של הדייר הקשיש לקבל החלטה אחראית, מושכלת ובטוחה.
נמשיך לעדכן בהתפתחויות נוספות ובמשמעותן המעשית עבור בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. 🏗🤝
