ערן רוז - משרד עורכי דין

05/11/2024

28/09/2024

ברוכים הבאים לפרק הראשון של הפודקאסט שלי! בפרק זה, אני מארח את אנשי השיווק שלי, ״תכלס שיווק״, כאשר ליעד, הבעלים, מנחה את השיחה. זהו פרק שבו נצלול לעומק הסיפור האישי שלי – איך הגעתי לעולם הנדל״ן, המסע שעברתי, והאתגרים שהיו בדרך. נדבר על רגעי השפל, ההחלטות הקשות, הניצחונות הקטנים והגדולים, וכמובן, מה למדתי מכל זה.

אם אי פעם תהיתם איך להתחיל בעולם הנדל”ן או איך להתגבר על קשיים בדרך להצלחה, הפרק הזה בשבילכם. הצטרפו אלינו לשיחה כנה ואמיתית על איך משברים יכולים להפוך להזדמנויות, ואיך כל אחד יכול להתחיל במסע משלו 🚀

להאזנה בפרק המלא:

ברוכים הבאים לפרק הראשון של הפודקאסט שלי! בפרק זה, אני מארח את אנשי השיווק שלי, ״תכלס שיווק״, כאשר ליעד, הבעלים, מנחה את השיחה. זהו פרק שבו נצלול לעומק הסיפו...

26/09/2024

החופש הכלכלי האמיתי הוא לא רק עניין של כסף – זה עניין של זמן. זמן למשפחה, לילדים, ולחיים עצמם בניגוד לכל אותם "מוכרי חלומות" שמדברים על חופש כלכלי בזמן שהם עובדים עד מאוחר בלילה, אני מאמין שהשקעה נכונה מביאה אתכם למקום שבו הזמן שלכם בידיים שלכם.

🔗 **רוצים להתחיל? הצטרפו עכשיו לקבוצת הוואטסאפ השקטה שלי** וקבלו גישה למחשבון הכדאיות ולמדריך למשקיע המתחיל בחינם. בנוסף, תוכלו להאזין לפודקאסטים שלי לקבלת כלים נוספים שיעזרו לכם בדרך לחופש.

📞 **לפרטים נוספים על הקורסים ולליווי המלא – זה הזמן לעשות את הצעד הראשון לחיים שאתם חולמים עליהם!**

11/07/2024

כמה זמן לוקח באמת פינוי בינוי?

כמה פעמים הגעתם לראות דירה ושמעתם את המשפט הדירה כבר בהליך מתקדם בהליך חתימות.

טיפ ראשון - תבדקו באופן עצמאי האם הבניין באמת בדרך לפינוי בינוי.

הליכי התכנון והבניה בישראל הם מהארוכים בעולם המערבי.

עכשיו בוא נבדוק במבט על כמה זמן זה באמת יקח:

שלב ראשון - חתימות דיירים ועד הכרזה על מתחם, ממוצע 3.5 שנים.

שלב שני - הכרזה עד אישור תכנית - ממוצע 4 שנים.

שלב שלישי - אישור תכנית ועד קבלת היתר - בין 3 ל 5 שנים.

שלב רביעי - שלב הבניה בין 3 ל 6 שנים.

זמנים אלה לא לוקחים בחשבון בעיות שקופצות לנו בדרך, לדוגמא:

דיירים מתנגדים - ישראלים כמו ישראלים לא אוהבים להיות פרייארים ולכן מתנגדים בכדי ״להוציא״ מהקבלן עוד הטבות ואז מעכבים את התהליך (ע״פ חוק נדרש הקבלן להציג לפחות 66% של חתימות הדיירים מהבניין)
קבלנים שפושטים רגל בדרך - עולם הקבלנים ידוע בסיכונים שלוקח הקבלן ולכן פעמים רבות מגיעים למצבים של חדלות פירעון.
כח עליון - מלחמות / קרונה / מחסור בפועלים וכו וכו


בפעם הבאה שאתם שומעים אנחנו בתהליך מתקדם לפינוי בינוי, חשוב שתחקרו ותבינו בעצמכם באיזה שלב נמצא הפרויקט לפני שאתם משלמים יותר מהערך האמיתי של הנכס.

מקווה שהצלחתי לעזור לכם אפילו קצת בכדי שלא תעשו טעויות.

חושבים שאני יכול לעזור? רוצים שנתחיל את הדרך שלכם לחופש כלכלי.

תשלחו לי הודעה / תשאירו פרטים או כל דרך שיכולה לעזור לכם לעשות את הצעד הנכון.

תזכרו!! נדל״ן זה לא מדע טילים כל עוד עושים את זה נכון.

תשקיעו זה פחות מסוכן מלא להשקיע, מבטיח!!

01/07/2024

האם אפשר לקנות דירה עם 200/300 אש״ח בארץ?

כמעט בכל שיחה בין חברים / משפחה או כל מפגש חברתי שעולה עניין הנדל״ן והשקעות בארץ אנחנו שומעים את אותם משפטים:

אי אפשר לקנות דירה בארץ זה הפך להיות יקר מידי.
עזבו, נדלן זה לעשירים.
מה תקנה בסכום הזה? דירה ״שבורה״ שלא תניב לך כלום.
מי ישכיר ממך דירה באזור כזה?
אין שם עליית ערך, זה הפסד בטוח!!
אני יכול להמשיך עוד דפים שלמים במשפטים של ״יועצים״ ששמעתי במפגשים וחוגים חברתיים כאלה ואחרים.

בד״כ שאני שואל אותם האם יש להם דירה או האם השקיעו במשהו? אתם מנחשים את התשובה….

איך אפשר? המיסים? המשכורות? המדינה ״אוכלת אותנו? איך אפשר להרוויח כאן? בקיצור הבנתם.

אני מאמין שהעתיד שלנו תלוי בנו!!! נכון, יש כאן מלחמות, יש כאן מיסים ומחירי הנדל״ן עולים.

דווקא בגלל זה אני חושב שהבחירה בידנו אם לעלות על הרכבת ולהיות חלק מאלה שעשו צעד (למרות שקשה) או להמשיך לדרוך במקום בזמן שאנחנו מאשימים את כל מה שמסביבנו (הממשלה, המיסים, הזמן, הילדים וכו וכו).

אז התשובה היא כן אפשר להשקיע עם סכומים של 200/300 אש״ח ואפילו הרבה פחות.

זה תלוי בהרבה משתנים, נפרט חלק מהם:

השקעה הנכונה בשבילכם - קרקע, דירה, יד 1, לפינוי בינוי וכו וכו

ההכנסות שלכם אל מול ההוצאות - האם התא המשפחתי יכול להיות בתזרים שלילי.

מיקום הנכס - ככל שנתרחק לכיוון הפרפריה המחירים עדיין נמוכים וכן גם שם הם עולים.

מימון - יש היום אופציות מימון מעולות ובתכנית נכונה אפשר להתאים לכם השקעה שלא תפגע בתזרים החודשי של התא המשפחתי.

אלה רק חלק מהנושאים שנדבר עליהם כבר בשיחה הראשונה.

הדבר החשוב ביותר הוא להבין שלא מדובר במדע טילים וכל אחד יכול לעלות על הרכבת ולהיות חלק מאלה ״שהיה להם מזל״.


יש לכם שאלה? חושבים שאני יכול לעזור לכם? תשלחו לי הודעה / תשאירו פרטים או כל דרך שנוחה לכם, רק תתחילו להשקיע!!

30/06/2024

איך אדע שבאמת יש לי זכות לדירה בקניית קרקע..?

זכות לדירה נגזרת ישירות מגודל הקרקע, זכויות הבניה והצפיפות המותרת.

מה הכוונה - כאשר הקרקע מוגדרת כמיועדת למגורים ישנם זכויות בנייה לכל דונם, כמות דירות המוגדרות מראש לכל דונם.

ניתן דוגמה לצורך ההמחשה:

• מגרש ששטחו דונם 1 (המיועדת למגורים בתב״ע).

• הצפיפות המותרת בתכנית היא 7 יחידות לדונם.

דהיינו:
בכדי שיהיה לנו ״זכות לדירה״ אנו צרכים לרכוש לפחות כ 143 מטרים בקרקע.

כמובן שיש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שיחולו עלינו ככל ונרצה להמשיך לבניה:

• היטלי השבחה
• אגרות ועלויות פיתוח
• עליות בנייה
• עלויות מימון וכו וכו

ולכן שאומרים לנו זכות לדירה חשוב שנבין טוב טוב את כל העלויות הנלוות, איכות הקרקע (האם נמצאת בהליך / תכנית מסויימת)ֿ, מי מוכר את הקרקע? מי מקדם את הקרקע והאם גם הוא קנה ביחד איתנו?

יש עוד הרבה מאוד שאלות ומידע שעלינו לדעת לפני שאנחנו רוכשים קרקע ולכן חשוב מאוד לבדוק טוב טוב בכדי שלא נקנה ״חתול בשק״ שישאר רק קרקע הרבה אחרי שלילדים שלנו יהיו נכדים (;

רוצים לדעת איך עושים את זה נכון? חושבים שאני יכול לעזור לכם לעשות את הצעד הראשון בדרך לחופש הכלכלי?

תשלחו לי הודעה, מייל, תשאירו פרטים ואשמח לעזור לכם ❤️

23/06/2024

4 טיפים לבחור איזור השקעה מנצח ✍🏻

מתעניינים בהשקעה בנכס? רוצים לדעת איך להשקיע נכון? תשלחו הודעה..! ❤️

16/06/2024

3 הפחדים שכל משקיע חייב להפטר מהם!

15/05/2024

למה להשקיע בנדל״ן בארץ? אנחנו שומעים הרבה ״יועצים״ שאומרים שלא נכון להשקיע בארץ, יקר מידי, פספסנו את הרכבת וכו וכו,
בואו נדבר למה כן -
1. מדינתנו קטנה גאוגרפית והאוכלוסייה גודלת בקצב מסחרר, דבר שיגרום להצע קטן וביקוש גדול וכפועל ישיר לעליית מחירים.
2. המון יהודים בתפוצות מבינים ״שאין לנו ארץ אחרת״, במיוחד לאחר המלחמה האחרונה והאנטישמיות בלתי פוסקת בעולם המון יהודים מהתפוצות קונים דירות בארץ בידיעה שכאן המקום הבטוח שלהם.
3. ⁠ניתן לראות שמחירי הנדל״ן בארץ מקום המדינה ועד היום היו בד״כ במגמת עלייה ולקנות דירה הופך להיות משהו משתלם מצד אחד ויקר יותר ויותר עם הזמן מצד שני.
4. ⁠מיסוי - על דירה ראשונה כמעט ואין מיסים בארץ בתנאים מסויימים, המדינה דוחפת אותנו לקנות דירה וחבל לנו לאבד את ההזדמנות.
דירה להשקעה בארץ, לפחות אחת, היא חובה בתיק ההשקעות שלכם. רוצים לדעת איך עושים את זה נכון?
אני יכול לעזור לכם לעשות את הצעד הראשון בדרך הנכונה. תשלחו לי הודעה, מייל, תשאירו פרטים ואשמח לעזור לכם.

24/03/2024

המדריך השלם לצעדים הראשונים לחופש כלכלי באמצעות השקעות נדל"ן.
חלק ד' - פוטנציאל הרווח וסיכום היסודות שסקרנו.

במדריך זה סקרנו את הצעדים הראשונים החיוניים בהם כדאי לנקוט כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן ולבנות בסיס איתן לחופש כלכלי עתידי. בואו נסכם את הנקודות המרכזיות:
1. הון עצמי ובניית אסטרטגיית השקעה – הבינו מה ההון עצמי שברשותכם, תשקיעו זמן בהכנת האסטרטגיה הנכונה ביותר בשבילכם לפני שאתם יוצאים לדרך.
2. השכלה פיננסית - הקדישו זמן ללימוד והבנה מעמיקה של עקרונות השקעה בנדל"ן. ידע
הוא כוח.
3. זיהוי הזדמנויות - אתרו באופן אקטיבי הזדמנויות השקעה מבטיחות בשטח. היעזרו
במומחים וברשת הקשרים.
4. בדיקת נאותות - בצעו תהליך יסודי של בדיקת כדאיות הנכס, הסביבה והעסקה מכל
ההיבטים, טרם רכישה.
5. בניית צוות מקצועי - הקיפו את עצמכם בצוות מנוסה הכולל עורך דין, אנשים שעשו את
הדרך, שמאי ויועצים רלוונטיים נוספים.
6. נקיטת פעולה - צאו לדרך עם הנכס הראשון! אל תפחדו להתחיל, העיקר להתחיל.
7. התמדה ולמידה - השקעה בנדל"ן היא מסע ארוך טווח. התמידו למרות האתגרים, למדו
מטעויות, ובנו את תיק ההשקעות בסבלנות.
ומה לגבי פוטנציאל הרווח? בואו נבדוק ע"פ דוגמא 1 מאפשרויות רבות.
א. השקעה של 250,000 ש" כאשר מדובר בדירה יחידה : כאשר מדובר על דירה יחידה הבנק
מאפשר לנו לקחת משכנתא של עד 75% מערך הדירה, לפיכך עם הון עצמי של 250,000
ניתן יהיה לקנות דירה בשווי 1,000,000 ₪, כאשר 250,000 ש"ח הם ההון העצמי
ו-750,000 ש"ח מומנו במשכנתא. בהערכה גסה ההחזר החודשי של המשכנתא יהיה
בסף של כ 4,000 ₪ (ישנם כללי אצבע של כ550 ₪ בעבור כל 100,000 ₪) נניח שהדירה
מושכרות בסך 3,000 ₪ בחודש, דהיינו שניתן לראות כי אנו נימצא בתזרים שלילי של כ
1,000 ₪ בכל חודש ונצטרך להשלים מההכנסות של התא המשפחתי בכל חודש.
הרווח נובע מ 2 אפיקים עיקריים: שחיקת המשכנתא ע"י השוכרים 3,000 ₪ כל חודש
ועליית הערך של הנכס בהתאם לשוק 3% בשנה.
כך שיוצא שאנו מרוויחים כ 66,000 ₪ כל שנה.
כמובן שיש לקחת בחשבון משתנים רבים נוספים הן בהוצאות הבלתי צפיות ו/או הצפיות
בגין אנשי מקצוע, תיקונים וכו אבל גם ברווח יכול להיות משתנים רבים לטובתנו ככל
ועשינו חקר שוק נכון – פיתוח העיר, השכונה, קרבה לרכבת עתידית, פינוי בינוי משתנים
אשר מעלים את ערך הנכס בצורה משמעותית.

כמובן שמדובר בדוגמא לצורך המחשה בלבד.
התשואה בפועל תלויה בגורמים רבים כמו מיקום, מצב הנכס, מינוף, ניהול ועוד. אך הדוגמא מראה את האופק הכלכלי האפשרי שעומד בפני משקיעים.
זכרו תמיד שהשקעה בנדל"ן איננה הימור, אלא תהליך מושכל הדורש למידה, תכנון וסבלנות. אם תצעדו בשביל שתיארנו כאן – הון עצמי ובניית אסטרטגיה, חינוך עצמי או ליווי מקצועי, נקיטת פעולה והתמדה – התחלתם נכון. אתם תהיו בדרך הנכונה לבניית חופש כלכלי ארוך טווח, לעצמכם ולמשפחותיכם.

בחלקים הבאים נעמיק יותר בכל פרק ונתחיל לחזק את הפרקטיקה של הביצוע.
אין ארוחות חינם... אבל יש ארוחות שלא נשכח לעולם.

22/03/2024

המדריך המלא - 'צעדים ראשונים בדרך לחופש כלכלי דרך נדל"ן'
חלק ג' - חשיבות הפעולה וההתמדה –
בחלקים הקודמים הנחנו תשתית איתנה להשקעה נבונה בנדל"ן - הון עצמי, בניית אסטרטגיה, רכישת ידע, איתור הזדמנויות, בדיקת נאותות וליווי מקצועי. כעת, הגיע הזמן לצאת לדרך ולהתחיל ליישם!
כעו"ד שמלווה משקיעים רבים, אני רואה לא פעם אנשים שמבצעים את כל ההכנות בצורה מעולה, אבל אז מהססים לעשות את הצעד הראשון. הפחד והחשש הם טבעיים, אבל אסור לתת להם לשתק אתכם. זכרו - שוק הנדל"ן מתגמל אקטיביות ויוזמה!
חישבו על ההשקעה כמו על קפיצה למים. אתם יכולים לעמוד שעות על קרש הקפיצה, לדמיין איך זה יהיה, לבדוק שוב ושוב את הטמפרטורה והעומק. אבל בסוף, כדי להתחיל לשחות ולהתקדם, צריך לקפוץ פנימה! האומץ לקחת את הצעד הראשון הוא קריטי.
לכן, ברגע שסיימתם את תהליך בדיקת הנאותות בהצלחה וקיבלתם אור ירוק בעצמכם או מהצוות המקצועי שלכם, קחו נשימה עמוקה וצאו לדרך! אל תחכו לרגע המושלם, כי הוא לעולם לא יגיע. התחילו עם הנכס והתקציב שיש לכם כרגע, אל תחכו ותשקיעו, תשקיעו ואז תחכו!

ההתחלה יכולה להיות בהתאם ליכולות שלכם - קניית דירה קטנה או קרקע המיועדת לבניה. מה שחשוב הוא שתצברו ניסיון מעשי, תתניעו את גלגלי ההשקעה שלכם ותבינו שאתם עושים את הצעד הנכון לכם. עם כל עסקה חדשה תרגישו יותר ויותר ביטחון, וכך תבנו בהדרגה את האימפריה העתידית שלכם. דמיינו את התהליך כמו טיפוס על סולם. כל עסקה היא שלב נוסף בסולם, המקרב אתכם לפסגה. בהתחלה אתם עומדים על השלבים התחתונים, אוספים ניסיון ולומדים את יסודות הטיפוס. ככל שתתנסו ותצליחו יותר, כך תוכלו להעז ולטפס גבוה יותר. צעד אחר צעד, עסקה אחר עסקה, אתם מתקדמים לעבר היעד שלכם.
חשוב להבין כי ההשקעה בנדל"ן לא מסתיימת ברכישה של נכס אחד. מדובר במסע ארוך טווח שדורש התמדה ונחישות. לאורך הדרך תיתקלו באתגרים - אולי שוכר שמפגר בתשלומים, תיקונים לא צפויים בנכס, או שינויים בשוק, אל תרימו ידיים זה חלק מההתפתחות שלכם!!
חשבו על האתגרים כמו מכשולים במסלול ריצה. הם עלולים להאט אתכם לרגע, אולי אפילו לגרום לכם למעוד. אבל הרצים המנוסים יודעים שהדרך להתקדם היא לקום, להתנער ולהמשיך קדימה. עם כל מכשול שתצלחו, אתם צוברים כוח וחוסן מנטלי. בסופו של דבר, המנצחים הם אלו שקמים אחרי כל נפילה.
התמודדו עם האתגרים בסבלנות ובגמישות, אבל אל תאבדו מעיניכם את התמונה הגדולה. זכרו שאתם בדרך ליעד רחוק. עם כל משבר שתצלחו, עם כל שנה שתעבור, הנכסים שלכם יתבססו ושווים יעלה. האמינו בתהליך!

מקורות מידע מומלצים:
1. ספר – נדל"ן בג'ינס.
2. אתר gov map

אחרי הכל, רוב האנשים שהגיעו לעצמאות כלכלית דרך נדל"ן לא עשו זאת ביום אחד. זו הייתה דרך של צמיחה והתפתחות מתמשכת. אז אם תתמידו, תלמדו מהשגיאות, ותמשיכו לפעול - גם אתם תגשימו את החלום. אז קדימה, צאו לדרך עם הידע, הכלים והליווי שרכשתם. פעלו בנחישות והתמידו. עם הזמן תגלו שהצעדים הראשונים הקטנים הובילו אתכם לחופש כלכלי אמיתי - כל מה שדמיינת יכול להתגשם.
בפרק הבא נסקור את פוטנציאל הרווח הצפוי, אל תפספסו.