13/11/2025
איחור במסירת דירת קבלן - השפעות מלחמת חרבות ברזל
מלחמת "חרבות ברזל" פרצה במפתיע בתאריך 07.10.2023. ביום השני ללחימה החלה התחממות ביטחונית בגזרת הצפון. דומה כי אין צורך להרחיב על חוסר הידיעה או המוכנות שהיתה עובר לפרוץ המלחמה, של גורם כלשהו במדינה, וכן על ההשפעות הקשות והדראסטיות שהיו למלחמה על המדינה בכלל, ולענייננו, על שוק הבניה בפרט.
קבלנים ויזמים רבים נפגעו מהמלחמה, בצורה אנושה, ובדרכים רבות, ישירות ועקיפות, יותר או פחות, כגון: אי כניסה של פועלים מאיו"ש לשטחי ישראל, איסור של רשויות מקומיות להפעיל אתרי בניה, קושי בהפעלת אתרים באזורים שבהם נפלו טילים על בסיס קבוע, עליה של תשומות הבניה, המשך הקפאת הנכונות של רוכשים לבצע עסקאות, שיקולי הריבית של בנק ישראל וכיו"ב.
המדינה סירבה לבקשת הקבלנים ליצור דחיית מועדים רוחבית למסירת דירות קבלן לרוכשים, ובית המשפט העליון נתן לכך גושפנקא כאשר קבע כי לא תהיה דחיית מועדים אוטומטית בגלל המלחמה, אך קבע כי כל מקרה ייבחן לגופו ולפי הנסיבות הפרטניות שלו (ראה: בג"ץ 27036-04-25 בעניין ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ).
יש לזכור כי סעיף 5א בחוק המכר (דירות) תוקן במסגרת תיקון 9 ב-2022, וצמצם את העילות שבהן יזם יכול לא לשלם פיצוי בגין איחור במסירה לאיחור באשמת הקונה או איחור מנסיבות שעולות כדי אונס או סיכול חוזה, לפי סעיף 18 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
הפסיקה בישראל פירשה את דוקטרינת הסיכול בצמצום רב, ומכירה בפטור מאחריות רק כאשר מדובר בנסיבות חריגות, בלתי צפויות, ובלתי ניתנות למניעה, שהפכו את קיום החוזה לבלתי אפשרי, או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם
באירועי לחימה שקדמו ל-07/10, בתי המשפט דחו לרוב את הטענה כי מצב לחימה הוא "כח עליון", בשורת פסיקות שעלתה מהן תפיסה לפיה במדינת ישראל סביר לצפות כי בכל מצב נתון עשוי להתקיים מצב לוחמה או לחימה, "סבבים" או כל מינוח שמתייחס לאירועי לוחמה שאירעו לפני אוקטובר 2023.
למרות זאת, אירועי ה-07 באוקטובר, היו חריגים בעוצמתם לעומת אירועים קודמים ונתפסו כהפתעה מוחלטת בעין הציבור, ולכן טענת הקבלנים לגבי יכולתם לצפות את התרחשות האירועים או למנוע אותם, לעניין התקיימות יסודות עילת הסיכול, נראית על פניה לגיטימית בהחלט.
מערכת המשפט לא נותרה אדישה לאירועים ולעוצמתם וכאשר התביעות הראשונות בנושא נידונו, החלו להתקבל פסיקות של בתי משפט שדנו במקרים פרטניים של קבלנים ורוכשים, ואשר שיקפו שינוי בגישה ואבחנה חדה וברורה שבוצעה על ידי השופטים, בין אירועי לחימה קודמים לבין מלחמת חרבות ברזל.
בתי המשפט קיבלו את טענת סיכול החוזה, לאור אי היכולת לצפות את פרוץ המלחמה, וקיבלו את ההשפעה הישירה שהיתה למלחמה על הקבלנים, הן מבחינת סגירת אתרי בניה על ידי הרשויות והן ההפחתה הדראסטית של היקף פועלי הבנין, לאור סגירת איו"ש וחוסר היכולת להכניס צוותי עבודה לישראל.
בתי המשפט ציינו כי בנסיבות אלו קיים קושי לקיום החוזים בתקופת המלחמה, כפי שנחתמו.
עם זאת, בתי המשפט ביקשו לראות בראיות מבוססות ובמסמכים את ההשפעה אמורה, כגון יומני עבודה, תצהירי מנהלי הפרויקטים, אסמכתאות כתובת על ירידה בהיקף כח האדם, כדי לקבל את טענת ההשפעה הישירה על הקבלנים.
בתי המשפט אף הרחיקו עד כדי קביעת ידיעה שיפוטית את הקושי שהיה בחזרה לעבודה, וכי ניתן היה לקבוע לאור זאת כי גם במקרה שהחברה לא הצליחה להוכיח מה עשתה בכל יום ויום, עדיין עיקר קשיי הקבלן נבעו מהמלחמה (ראה: רת"ק (מחוזי ב"ש) 74469-01-25 בעניין גורביץ).
במקרים שבהם בית המשפט השתכנע כי אכן הקשיים היו קשיים אמיתיים וכי החברה הוכיחה באופן מספק את הקשיים שהיו לה עקב המלחמה, ראו לנכון השופטים להאריך את המועדים, לדחות את התביעות או לקבוע כי לא ניתן לחייב את החברה בגין התקופה שלגביה בוססו הקשיים (ראה: ת"ק (אש') 8497-01-25 בעניין לוסקי וכן ת"ק (אש') 57597-11-24 בעניין חסיד).
נציין כי במסגרת השירות ללקוחותינו אנו נתקלים במקרים שבהם קבלנים מודיעים על דחיית מועד מסירה והרוכשים אינם מקבלים את הטענה והמחלוקות שבין הצדדים מגיעות או עשויות להגיע להליכים משפטיים מיותרים וארוכים.
במידה והקבלן מחזיק בתיעוד מספק לגבי תקופת הבניה ומסוגל להוכיח באסמכתאות מספקות כי המלחמה השפיעה על מהלך הבניה, היקף כח האדם שעמד לרשותו ובעקבות זו התארכה תקופת הבניה, ומדובר באסמכתאות אותנטיות ומבוססות, הרי שבתי המשפט צפויים, לפחות על יסוד ההליכים שראינו עד כה, לקבל את טענות הקבלנים, ודומה שהצדק עימם.
ברור כי לא ניתן לנתק את שוק הבניה מהאירועים שהתרחשו במדינה בשנתיים האחרונות, ההשפעות היו ברורות, ישירות ומיידיות ואנו סבורים כי בתי המשפט נוהגים באיזון ראוי בדרישה לקבלת ביסוס ראייתי סביר להשפעת המלחמה על מהלך הבניה, על מנת לפטור את הקבלן מתשלום פיצוי בגין דחיית המועד.
