16/04/2015
סוגיות ודגשים במכירת/רכישת דירה יד שנייה
שלום רב חברים ותושבי בת חפר היקרים.
ישובנו הקט הוקם בשנת 1995 ברובו המכריע באמצעות חברות קבלניות (חברות משכנות) מהן נרכשו הבתים, למעט מגרשים שהוקצו לבנייה עצמית בשיטת "בנה ביתך".
לימים הבתים בישוב נבנו ואוכלסו וחדשות לבקרים מתקיימות עסקאות מכר בבתים אלו בין קונים לרוכשים, עסקאות אלה נקראות בפי העוסקים במלאכה: "עסקאות מכר יד שנייה", להבדיל מעסקאות רכישת דירה מקבלן.
לפיכך ראיתי לנכון להציג בפניכם רשימה זו אשר תעסוק ברכישת/מכירת דירה יד שנייה.
ובכן, בראשיתו של כל מאמר בסוגיה זו נכתב (ובצדק גמור ומוחלט), כי רכישת דירה כרוכה בסיכונים רבים, ולפיכך יש לעשותה בזהירות. ואכן, אם אתם עומדים לרכוש דירה מיד שנייה, מומלץ שתבצעו שורה של בדיקות מקדימות לפני שאתם חותמים על הסכם המכר.
מעטות הן העסקאות שעושה אדם בחייו המשתוות לעסקת רכש דירה, אשר היא מטבעה, עסקה מורכבת, בעלת משמעויות ארוכות טווח וכמובן, כרוכה בעלויות גבוהות ביותר. רכישת דירה, קל וחומר מיד שנייה, היא גם עסקה הטומנת בחובה סיכונים רבים, ולפיכך יש לעשותה בחוכמה ובזהירות.
בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעסקה במקרקעין דורשת מסמך בכתב. הסכם מכר דירה בהחלט עונה על הגדרה זו של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, ולכן חובה כי ההסכם יהיה בכתב. זאת לא בכדי, שכן כאמור, עסקה במקרקעין היא לא עסקה של מה בכך ולכן מן הראוי שלא תיעשה בחופזה או כלאחר יד, וודאי שלא מבלי שכל הפרטים הקטנים יהיו ברורים ומוסכמים על כל הצדדים וכי זכויותיהם יובטחו.
על הסכם מכר דירה לכלול כל פרט ופרט וכן התייחסות ברורה לכל מחלוקת שעתידה לבוא, גם אם היא קלושה ביותר, ולכן מן הראוי שהסכם מסוג זה ייעשה על ידי עורך דין מנוסה העוסק דרך קבע בתחום המקרקעין.
עריכת בדיקות מקדימות ביחס לדירה הנרכשת
עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין נדרש, במסגרת חובתו לפעול במקצועיות ובמיומנות, לבצע בדיקות מקדימות ביחס לדירה הנרכשת כדלקמן: בדיקת נסח טאבו, בדיקת רישום זכויות המוכר בספרי המקרקעין, בדיקת קיומם של עיקולים/שעבודים/משכונות/הגבלות/משכנתאות/צווי הריסה/ צווים מנהליים ו/או שיפוטיים ביחס לדירה, בדיקה האם לדירה קיימות חריגות בנייה ובמסגרת זאת בדיקת קיומו של היתר בנייה והתאמת היתר הבנייה למצבה של הדירה בפועל. בקרקעות שבבעלות רשות מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל וחוזה חכירה. בנוסף לכל אלה יש לבצע בדיקה ביחס לחיובי המוכר, כגון צפי לתשלום מס שבח ו/או בדיקה האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, צפי לקיומו של היטל השבחה בגין עסקת המכר, צפי לתשלום מס רכוש, חובות לרשויות ועוד. בבית משותף יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף, כגון צו הבית המשותף, תקנון, תשריט והצמדות.
תוכנו של הסכם מכר דירה
רק לאחר ביצוע הבדיקות המקדימות שצוינו לעיל, ניתן לערוך את הסכם המכר בו יירשמו פרטי הצדדים להסכם במלואם, התחייבויות והצהרות הצדדים במסגרת ההסכם,פרטי הדירה במלואם (כתובת מדויקת, גוש וחלקה, שטח הדירה ועוד), התמורה בגין הדירה, מועדי התשלום, קביעת הפקדת חלק מהתמורה בנאמנות אצל עורך הדין להבטחת ביצוע העסקה והמצאת כל האישורים הנדרשים מהמוכר לשם העברת הזכויות בדירה על שם הקונה, רישום הערת אזהרה, מועד המסירה של הדירה והתייחסות לסוגיות נפוצות בעסקאות מקרקעין כגון מסים והיטלים שיש לשלם, אישורי בניה והיתרים, חריגות בניה, פיצוי בגין הפרת החוזה, הותרת כספים בנאמנות ועוד.
מן הראוי להדגיש כי אין עסקה אחת דומה לרעותה, ולפיכך על הסכם מכר דירה לכלול התייחסות לסוגיות הרלוונטיות לעסקה ולדירה הספציפית, שכן כל עסקה היא עסקה בפני עצמה ואין היא בהכרח זהה לעסקאות אחרות, אף אם לכאורה הן דומות.
אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
