Quelles sont les heures d'ouverture ?

Lundi 08:30 - 12:30 14:00 - 18:00 Mardi 08:30 - 12:30 14:00 - 18:00 Mercredi 08:30 - 12:30 Jeudi 08:30 - 12:30 14:00 - 18:00 Vendredi 09:00 - 12:30 14:00 - 17:30

Quel est le site Web ?

http://www.excen-tpm-sixfours.notaires.fr/

EXCEN TPM - Notaires & Conseils - Six Fours les Plages, 145 Rue D OLLIOULES, Ollioules (2026)

06/08/2026

« Le projet de loi est annoncé, mais le texte n'est pas encore voté… je peux quand même en tenir compte pour mon projet d’investissement ? »

C'est une question qui revient régulièrement lorsque de nouvelles mesures en faveur de l'investissement immobilier sont annoncées.
Et je comprends pourquoi.

Lorsqu'un futur investisseur entend parler d'un dispositif fiscal plus avantageux, il a naturellement envie de l'intégrer immédiatement dans son projet.
Pourtant...

Prenons une situation très concrète.
Un particulier envisage d'acheter une maison pour la mettre en location.
Son plan de financement est quasiment arrêté.
Au détour d'un article, il découvre que le statut fiscal du bailleur privé pourrait être étendu aux maisons individuelles.
Son premier réflexe est souvent le même :
« Dans ce cas, je peux déjà intégrer cet avantage dans mes calculs ? »
Pas si vite.

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 7 juillet 2026 indique que le Gouvernement a déposé devant le parlement un projet de loi prévoyant notamment d'étendre ce dispositif aux maisons individuelles afin de favoriser leur remise sur le marché locatif.
Mais cette évolution s'inscrit dans un projet de loi qui doit encore suivre le processus parlementaire.
👉 En clair : le cap est annoncé, mais la règle n'existe pas encore.

Les projets immobiliers se construisent parfois sur une information entendue dans la presse, sur les réseaux sociaux ou au détour d'une conversation.
Pourtant, une intention politique, aussi prometteuse soit-elle, ne produit pas les mêmes effets qu'une règle déjà applicable.

Le rôle du notaire n'est pas seulement d'expliquer les dispositifs existants.
Il consiste aussi à aider chacun à distinguer ce qui est applicable aujourd'hui... de ce qui relève encore d'une évolution législative.

Je le constate régulièrement : une simple vérification, ou parfois quelques semaines d'attente, peuvent complètement modifier l'équilibre économique d'un projet.

30/07/2026

« Vous voulez dire que renoncer à une succession peut parfois coûter... moins cher ? »
Lorsque j'évoque cette possibilité en rendez-vous, je vois souvent la même réaction incrédule chez les clients.

Prenons une situation que beaucoup de familles connaissent.
Des parents ont commencé à transmettre leur patrimoine de leur vivant.
L'un de leurs enfants a déjà reçu plusieurs donations importantes.
Quelques années plus t**d, l'un des parents décède.
Naturellement, la question de la succession se pose.
Et une idée apparaît :
faut-il accepter la succession... ou y renoncer au profit de ses propres enfants ?

Jusqu'à récemment, une incertitude persistait sur les conséquences fiscales d'un tel choix.
Les donations déjà reçues par le parent qui renonce devaient-elles être prises en compte pour calculer les droits de succession de ses propres enfants ?

La Cour de cassation vient d'apporter une réponse très attendue.
Dans un arrêt du 8 juillet 2026 (n° 25-13.219), elle rappelle que :
👉 les donations reçues par le parent qui renonce ne sont pas fiscalement opposables à ses enfants venant en représentation.

Cette décision dépasse largement la seule technique fiscale.
Elle rappelle quelque chose d'essentiel.
Une renonciation n'est pas toujours un renoncement.
Dans certaines situations bien particulières, elle peut devenir un véritable outil d'organisation de la transmission familiale.
Et c'est souvent ce qui surprend le plus les familles.

Attention toutefois.
Il ne s'agit évidemment pas d'un mécanisme automatique.
Renoncer à une succession produit de nombreuses conséquences civiles, patrimoniales et parfois familiales.
La fiscalité n'est qu'une pièce du puzzle.
Chaque situation mérite une analyse globale.

Le rôle du notaire n'est jamais de rechercher une économie fiscale à tout prix. Il consiste à construire une solution juridiquement sûre, adaptée à la situation familiale et patrimoniale de chacun.

#

28/07/2026

Vous me demandez simplement de le déclarer ? »
C'est une réaction que j'entends régulièrement au moment de signer un premier achat immobilier.

Lorsqu'un acquéreur découvre que le statut de primo-accédant peut lui permettre, dans certains départements, d'échapper à la hausse temporaire des droits de mutation, la même question revient souvent.
« Vous ne vérifiez pas ? »
La réponse est un peu plus nuancée.

Aujourd'hui, l'État fait confiance à votre déclaration.
Mais demain…
il pourra parfaitement la vérifier.

C'est précisément ce que rappelle une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 7 juillet 2026.

Le législateur n'a pas souhaité mettre en place un contrôle préalable.
Concrètement, lors de la signature de l'acte, le notaire recueille la déclaration de l'acquéreur sur sa qualité de primo-accédant.

En revanche…
👉 l'administration fiscale peut contrôler ultérieurement si cette déclaration correspond bien à la réalité.

Et si ce n'est pas le cas ?
Les droits qui n'ont pas été acquittés devront être régularisés, avec les intérêts de ret**d et, selon les situations, les sanctions prévues par le Code général des impôts.

Dans un dossier immobilier, il est parfaitement légitime de rechercher les dispositifs les plus favorables.
Encore faut-il être certain de remplir les conditions prévues par la loi.
C'est précisément là que le rôle du notaire prend tout son sens.

Le dispositif est déclaratif.
Cela signifie que l'acquéreur déclare sa qualité de primo-accédant lors de la signature.
Mais déclaratif ne signifie pas "sans vérification".

Mon rôle n'est pas de me substituer à l'administration fiscale.
En revanche, il est d'analyser avec les parties leur situation, de vérifier que les conditions légales paraissent réunies, d'attirer leur attention sur les conséquences de leurs déclarations et de sécuriser juridiquement l'opération avant la signature.

Quelques minutes d'explications avant une signature peuvent parfois éviter plusieurs années de difficultés fiscales.

23/07/2026

« Nous avions pourtant tout prévu… »

C'est par ces mots qu'un conjoint survivant a commencé un rendez-vous de succession il y a quelque temps.

Son épouse et lui avaient anticipé.
Une donation entre époux.
Des donations déjà réalisées au profit des enfants.

Ils avaient le sentiment d'avoir organisé sereinement la transmission de leur patrimoine et surtout de bien protéger le conjoint survivant.

Derrière cette situation se cache pourtant un mécanisme juridique que peu de personnes connaissent.

L'un des biens de la succession n'était plus détenu en pleine propriété.
Le défunt n'en possédait plus que la nue-propriété, un usufruit existant déjà au profit d'un tiers.

Le conjoint survivant avait choisi, comme la loi le lui permet, l'usufruit de la totalité des biens de la succession.

Une question se posait alors.
Ce bien était-il exclu de cette protection puisqu'il supportait déjà un usufruit ?

La Cour de cassation vient d'apporter une réponse importante (Cass.Civ.1ère, 20/05/2026, 25-11757 ; 23-10056).

Elle considère que le conjoint survivant bénéficie bien d'un usufruit légal sur ce bien.
Simplement…
👉 son exercice est différé jusqu'à l'extinction du premier usufruit.

Autrement dit, un second usufruit naît dès l'ouverture de la succession.
Il existe juridiquement.
Mais il ne produira ses effets qu'au moment où le premier usufruit prendra fin.

Une stratégie patrimoniale ne se résume jamais à la signature d'un acte.
Chaque décision s'inscrit dans une histoire familiale.
Chaque droit peut entraîner des conséquences bien des années plus t**d.
C'est précisément pour cette raison qu'un acte patrimonial ne devrait jamais être envisagé isolément.
Tous les choix effectués au fil du temps finissent par s'articuler les uns avec les autres.

✍️ Préparer une succession ne consiste pas seulement à transmettre un patrimoine.
C'est aussi organiser, dans la durée, la protection de ceux qui resteront.

l

09/07/2026

Au fait… cette terrasse a bien été autorisée ? »
Il suffit parfois d'une seule question pour que toute une vente s'arrête.
Et je peux vous assurer que cette scène est beaucoup plus fréquente qu'on ne l'imagine.

Le dossier semblait pourtant avancer sans difficulté.
Puis surgit une question d'urbanisme.
Au détour d'un échange, quelqu'un évoque une véranda, une piscine, un garage ou une extension réalisée plusieurs années auparavant.
Et soudain, tout le monde se fige.
L'agent immobilier.
Le vendeur.
L'acquéreur.

C'est souvent à ce moment-là que je vois les regards changer autour de la table. Chacun imagine le pire…

Pourtant, découvrir une irrégularité n'implique pas automatiquement que tout est perdu.

C'est précisément ce que vient rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-14.342).

👉 Avant d'ordonner une démolition ou une remise dans l'état d'origine, le juge doit rechercher si une mise en conformité est juridiquement possible... et si le propriétaire accepte cette solution.

À mes yeux, cette décision dépasse largement le seul contentieux de l'urbanisme.

Elle rappelle qu'entre une irrégularité constatée et une sanction, il existe parfois une étape essentielle : la recherche d'une solution.

Dans ces situations, chacun a son rôle.
L'agent immobilier accompagne la transaction.
Le géomètre ou l'architecte apprécient les aspects techniques.
Les services d'urbanisme examinent les autorisations envisageables.

Mon rôle de notaire n'est pas de dire aux parties ce qu'elles doivent faire.
Il est d'abord de leur permettre de comprendre les conséquences de chacune des solutions envisageables.
Et ainsi de leur permettre de décider en parfaite connaissance des conséquences juridiques de chaque option.

✍️ Le rôle du notaire ne consiste pas seulement à rédiger un acte.
Il consiste aussi à transformer une situation que l'on croit bloquée... en une décision juridiquement éclairée.

07/07/2026

"Mais pourtant… c'était écrit dans la notice."
C'est une phrase que personne n'a envie d'entendre plusieurs années après une vente en VEFA.

Pourtant, c'est exactement ce qui était au cœur d'une décision rendue par la Cour de cassation le 9 avril 2026.
L'histoire paraît presque anodine.

Un acquéreur réserve un appartement.
La notice descriptive prévoit un ascenseur dans son bâtiment.
Quelques mois plus t**d, d'autres documents indiquent finalement que son lot sera desservi uniquement par un escalier.
Puis vient la signature.

Quelques années passent.
L'immeuble est livré.
Et l'ascenseur n'existe pas.

Le vendeur estime avoir suffisamment informé son client.
La Cour de cassation n'est pas de cet avis.
Pourquoi ?
Parce que les documents contractuels étaient contradictoires.
Certains annonçaient un ascenseur.
D'autres non.

👉 Lorsqu'un professionnel remet plusieurs documents qui ne racontent pas la même histoire, ce n'est pas à l'acquéreur de deviner lequel est le bon.

J'accompagne régulièrement des programmes en VEFA, et j'explique toujours la même chose.
Chaque professionnel intervient avec son expertise.
Le promoteur conçoit et réalise l'opération.
L'architecte apprécie les aspects techniques.
L'expert peut être amené à constater d'éventuelles non-conformités.

Mon rôle, en tant que notaire, est différent.
Je suis juriste.
J'aide les personnes à comprendre ce que produisent juridiquement les documents qu'elles signent et les engagements qui ont été pris.

Les difficultés en VEFA ne proviennent pas toujours d'un défaut de construction.
Elles naissent parfois d'une succession de petites incohérences :
Pris isolément, chacun paraît cohérent.
Ensemble, ils peuvent parfois raconter deux projets différents.

✍️ En VEFA, la sécurité d'une opération ne dépend pas seulement de la qualité de la construction. Elle dépend aussi de la cohérence des engagements qui ont été pris.

02/07/2026

« Mon bail commercial a été signé il y a plusieurs années.
Est-ce que cette nouvelle loi me concerne ? »
C'est la question qu'une propriétaire m'a posée la semaine dernière lors d'un rendez-vous.

Elle avait lu plusieurs articles sur la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique et ses conséquences sur les baux commerciaux.
Certains annonçaient une révolution.
D'autres laissaient entendre que tous les baux devenaient obsolètes.

Elle voulait simplement savoir ce qui changeait réellement pour elle.
Une seule question finalement :
« Dois-je modifier mon bail ? »

Nous avons repris son bail page après page.
Quelles clauses restaient pleinement efficaces ?
Lesquelles pourraient devenir sensibles lors d'un renouvellement ?
Les garanties étaient-elles encore adaptées ?

Les réponses n'étaient pas toutes celles qu'elle imaginait.
Bonne nouvelle :
toutes les nouveautés de la réforme ne concernent pas les contrats déjà signés.
Mais certaines peuvent avoir des conséquences dès demain sur un renouvellement, une vente de l'immeuble ou la rédaction d'un futur bail.

Cette réforme ne modifie pas seulement quelques articles du Code de commerce. Elle modifie l'équilibre entre la protection du bailleur et celle du locataire.

Ce sont finalement trois points qui ont retenu toute son attention :
✔ plafonnement des garanties
✔ transfert des garanties lors de la vente
✔ mensualisation du loyer

Ce rendez-vous illustre quelque chose que j'observe souvent.

Beaucoup de propriétaires pensent qu'un bail commercial est "figé" une fois signé.
En réalité, un contrat peut continuer à produire ses effets pendant quinze ou vingt ans...
alors même que le droit, lui, évolue régulièrement.

C'est dans ce type de rendez-vous que le droit reprend une dimension très concrète : quelques explications permettent d'éviter plusieurs années d'incertitudes.

Un bail commercial ne se signe pas une fois pour toutes.
Il se relit chaque fois que le droit évolue.

30/06/2026

Pendant des années, on pouvait vendre indirectement un immeuble de plusieurs millions d'euros…
…autour d'une simple table.
Sans les mêmes contrôles que pour vendre l'immeuble lui-même.
Cette anomalie juridique vient de disparaître.

Prenons un exemple très concret.
2 investisseurs souhaitent acquérir le même immeuble.
Le premier achète directement l'immeuble.
Le second acquiert 100 % des parts de la SCI qui en est propriétaire.

Économiquement, le résultat est quasiment identique.
Pourtant, jusqu'à présent, les règles applicables ne l'étaient pas.
➡️ Dans le premier cas, l'acte était obligatoirement reçu par un notaire.
➡️ Dans le second, une simple cession de parts sous signature privée pouvait suffire.
Alors même que l'opération pouvait porter sur un patrimoine immobilier de plusieurs millions d'euros.

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales met fin à cette différence.

Désormais, les cessions de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière devront être rédigées par un acte authentique de notaire ou par avocat ou expert-comptable de la société. ou répondre à un formalisme renforcé selon les cas prévus par la loi, avec des obligations accrues d'identification des parties, de contrôle et de lutte contre le blanchiment.

À mes yeux, cette réforme dépasse largement la seule lutte contre la fraude.
Elle rappelle une idée simple :
👉 Lorsque deux opérations produisent les mêmes effets patrimoniaux, elles ne peuvent plus offrir deux niveaux de sécurité différents.

✍️Notre rôle n'est pas seulement d'authentifier un acte. C'est aussi de sécuriser des décisions patrimoniales qui produiront parfois leurs effets pendant plusieurs générations.

25/06/2026

📢 Pensez-vous qu'un acquéreur doit solliciter plusieurs banques pour bénéficier d'une condition suspensive de prêt ?

C'est ce que pensaient des vendeurs.
Et c'est pourtant ce que vient de contredire la Cour de cassation.

L'histoire est assez classique.
Un bien est vendu 1 050 000 €.
L'acquéreur prévoit de financer une partie du prix grâce à un emprunt de 600 000 €.
Une promesse est signée.
Un dépôt de garantie de 50 000 € est versé.
Quelques semaines plus t**d, la banque refuse le prêt.
L'acquéreur renonce alors à l'opération et demande la restitution de son dépôt de garantie.
Le vendeur refuse.
Selon lui, l'acquéreur n'avait pas fait suffisamment d'efforts.
Une seule demande de prêt.
Une seule banque sollicitée.
Pas de courtier.
Pas d'autres démarches.

Pour le vendeur, cela ne pouvait pas suffire.
La Cour de cassation ne partage pas cette analyse.
Dans un arrêt du 9 avril 2026 (n° 24-12.979), elle rappelle un principe simple :

👉 Lorsqu'aucune clause particulière ne l'impose, l'acquéreur qui présente dans le délai convenu une seule demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse remplit ses obligations.

Même si cette demande est adressée à un seul établissement bancaire.

💡 Ce que je retiens de cette décision :
"Une condition suspensive mal rédigée devient souvent une condition subie."

Les conditions de financement font elles aussi partie de la négociation.
Nombre de demandes de prêt.
Recours ou non à un courtier.
Durée de recherche de financement.
Montant financé.
Taux maximal accepté.
Autant d'éléments qui peuvent être discutés, négociés et surtout rédigés.

C'est précisément là que le conseil juridique prend tout son sens.
Car une fois le compromis signé, chacun découvre parfois que le contrat ne disait pas ce qu'il croyait avoir compris.

✍️ En immobilier, les contentieux naissent rarement de ce qui est écrit. Ils naissent souvent de ce qui ne l'est pas.

23/06/2026

📢 Peut-on perdre une exonération fiscale simplement parce qu'on a acheté quelques mois trop tôt ?

C'est exactement ce qui est arrivé à une contribuable dans une décision rendue par la Cour administrative d'appel de Versailles le 9 avril 2026.

L'histoire paraît pourtant très classique.
Une propriétaire détient un appartement.
Elle souhaite le vendre.
Entre-temps, elle achète une maison destinée à devenir sa future résidence principale.
Des travaux sont nécessaires.
Elle n'y emménage pas immédiatement.
Quelques mois plus t**d, elle vend son appartement et pense pouvoir bénéficier de l'exonération prévue par l'article 150 U II 1° bis du CGI.

Logique ?
Pas forcément.
L'administration fiscale refuse l'exonération.
Et les juges lui donnent raison.

Pourquoi ?
Parce qu'au jour de la vente de l'appartement, elle était déjà propriétaire de sa future résidence principale.
Peu importe qu'elle n'y habite pas encore.
Peu importe que des travaux soient en cours.
La date qui compte est celle de l'acquisition.

C'est souvent là que se situe le piège.
Beaucoup de propriétaires raisonnent en fonction de leur emménagement.
Le droit fiscal, lui, raisonne souvent en fonction de la date d'acquisition.

💡La phrase importante à retenir de cette décision :
"Une résidence principale peut exister fiscalement avant même que vous y habitiez."

Je rencontre régulièrement des clients qui pensent avoir sécurisé leur situation parce qu'ils ont prévu de vendre rapidement ou parce qu'ils ont déjà commencé certaines démarches.

Mais en matière fiscale, les intentions comptent rarement.
Ce sont les dates et les preuves qui font la différence.

Cette décision rappelle une règle essentielle :
l'ordre des opérations peut parfois être aussi important que les opérations elles-mêmes.

✍️ En immobilier, un projet bien préparé permet souvent d'éviter qu'une bonne opération devienne un mauvais redressement fiscal.

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