Clément Boirot Avocat

29/06/2026

La validation constitutionnelle de la loi Le Meur ne signifie pas que chaque copropriété peut interdire librement les meublés de tourisme. ⚖️
Le cas général est connu : une résolution peut être votée à la majorité de l’article 26 pour certains lots d’habitation. L’exception, elle, est décisive : cette restriction n’est admise que si elle reste cohérente avec la destination de l’immeuble et avec un règlement qui exclut déjà l’activité commerciale dans les lots non commerciaux. 🔎

Le vrai sujet n’est donc pas seulement la majorité de vote, mais la compatibilité de l’interdiction avec le règlement existant. 📌
Autre nuance utile : la mesure ne vise pas la résidence principale et n’empêche pas toutes les formes de location. 🏢

Réf : Cons. const. 19-3-2026 n° 2025-1186 QPC

26/06/2026

25 articles censurés sur 84 : c’est l’ampleur des corrections apportées à la loi de simplification, y compris en immobilier.

La censure écarte plusieurs mesures très attendues. La suppression des ZFE ne s’applique pas. L’assouplissement du ZAN pour certains projets industriels majeurs est aussi annulé. Sur ces sujets, le cadre actuel reste donc inchangé.

À l’inverse, plusieurs dispositions sont validées. Un centre de données peut, sous conditions, être qualifié de projet d’intérêt national majeur, afin de permettre la mise en compatibilité des documents d’urbanisme. La reconnaissance anticipée d’une raison impérative d’intérêt public majeur est également confirmée pour certains projets, avec des voies de recours qui demeurent ouvertes.

Le point pratique est simple : il faut distinguer les mesures annulées de celles qui produisent déjà leurs effets. Urbanisme commercial, commande publique, énergies renouvelables, ERP et baux commerciaux évoluent réellement, avec par exemple la mensualisation du loyer à la demande du locataire et un encadrement renforcé de certaines garanties.

19/06/2026

Décret du 12 février 2026 : création du magistrat coordonnateur de l’amiable

La justice amiable regroupe les modes de résolution des différends sans jugement, notamment la conciliation et la médiation ; le décret n° 2026-74 crée un magistrat coordonnateur pour un pilotage unifié au sein des juridictions ⚖️

Au tribunal judiciaire et à la cour d’appel, ce magistrat est désigné après avis des magistrats du siège. Il coordonne et anime l’activité amiable (conciliation, médiation, audience de règlement amiable), réunit les intervenants, instruit les candidatures des conciliateurs et désigne leurs représentants au conseil de juridiction 🧾

Le texte modernise aussi le statut des conciliateurs : compatibilité avec la médiation de la consommation à titre bénévole, possibilité de changement de ressort, règles de serment, et formation organisée par l’École nationale de la magistrature, avec un nouveau régime au 1er janvier 2028.

Réf : Décr. n° 2026-74, 12 févr. 2026, JO 13 févr.

15/06/2026

La Cour de cassation confirme un point décisif en copropriété : le délai de 2 mois pour contester une assemblée générale court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, même si le pli n’est pas retiré. 📌

Autrement dit, la date de réception effective ne reporte pas le délai. Cette lecture sécurise le calendrier des recours et évite qu’une absence de retrait bloque l’exécution des décisions collectives. Elle concerne directement les copropriétaires opposants ou défaillants, mais aussi les syndics chargés de notifier le procès-verbal.

La Haute juridiction juge aussi que ce délai de 2 mois est conforme à l’article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme. Le raisonnement est clair : les textes sont prévisibles, le copropriétaire dispose de 15 jours pour retirer le pli, et le temps restant pour agir en justice demeure suffisant. ⚖️

En pratique, la date de première présentation doit être suivie avec précision dans chaque dossier. Une organisation rigoureuse des notifications et du suivi des échéances limite les contestations tardives et sécurise les mandats, les travaux votés et la gestion de l’immeuble.

Délai de contestation des assemblées générales de copropriété : point de départ et conformité avec le droit européen

11/06/2026

L’agent immobilier sort de l’impasse contractuelle

Pendant longtemps, l’agent immobilier privé de sa commission se heurtait à une difficulté récurrente : son action était limitée aux parties liées par le mandat. L’arrêt du 7 mai 2026 contribue à desserrer cette contrainte.

En admettant la responsabilité délictuelle de l’acquéreur complice de l’éviction de l’intermédiaire, la Cour de cassation reconnaît que certains comportements peuvent causer un préjudice direct au professionnel, même en dehors de toute relation contractuelle.

La décision produit un effet pratique sous-estimé. Elle renforce la sécurité économique de l’intermédiation immobilière en faisant peser un risque sur les stratégies de contournement organisées entre vendeur et acquéreur. La perte de commission cesse d’être un aléa exclusivement supporté par l’agent.

Pour les praticiens, cette évolution ouvre une voie contentieuse complémentaire. Lorsque le terrain contractuel s’avère insuffisant, la responsabilité délictuelle pourrait désormais devenir un outil central dans la défense du droit à rémunération des intermédiaires immobiliers.

Réf : Civ. 3e, 7 mai 2026, FS-B, n° 24-10.637

05/06/2026

Clause résolutoire : la fin de la bienveillance judiciaire

La suspension des effets de la clause résolutoire constituait depuis longtemps un espace d’appréciation laissé aux juges pour préserver la continuité de l’exploitation commerciale. La réforme de 2026 réduit sensiblement cette marge.

Désormais, le locataire ne peut obtenir des délais de paiement qu’à la condition de démontrer sa capacité réelle à apurer sa dette et d’avoir repris le règlement intégral du loyer courant avant la première audience. Le débat ne porte plus seulement sur les difficultés rencontrées, mais sur la preuve concrète du redressement financier.

Le texte transforme ainsi un mécanisme largement fondé sur l’appréciation des circonstances en un régime reposant sur des critères légaux cumulatifs susceptibles d’un contrôle plus strict. L’objectif est clair : limiter les stratégies dilatoires et renforcer la sécurité du bailleur.

En pratique, les contentieux liés aux impayés devraient se déplacer du terrain de l’équité vers celui de la démonstration financière. Pour le preneur, l’anticipation devient une condition de survie contentieuse ; pour le bailleur, la clause résolutoire retrouve une efficacité accrue.

Réf : Loi n° 2026-403, 26 mai 2026, JO 27 mai

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03/06/2026

"La sous-traitance de dossiers répond à un besoin ponctuel, limité dans le temps et circonscrit à des missions déterminées."

C'est ce qu'a rappelé la juridiction du Bâtonnier de Paris dans une décision récente en requalifiant une relation improprement appelée sous-traitance en contrat de collaboration à temps partiel.

Les faits : un cabinet conclut un contrat de "sous-traitance" avec une consœur pour lui confier mensuellement une liste de dossiers à traiter, moyennant une rémunération mensuelle fixe. La consœur est parfaitement intégrée dans l'organigramme du cabinet, avec une adresse mail dédiée, et en relation directe avec les clients du cabinet.

Un jour, le cabinet décide de mettre un terme à la sous-traitance.

Saisie d'une demande de requalification en contrat de collaboration, la juridiction du Bâtonnier a suivi notre argumentaire.

En conséquence, le cabinet a été condamné à indemniser la collaboratrice pour l'avoir privée de son délai de prévenance de 3 mois.

28/05/2026

En contentieux de désordres, la TVA est souvent chiffrée « par réflexe » dans l’indemnité, alors qu’elle peut être neutralisée fiscalement. ⚖️

La TVA n’entre dans la réparation que si elle constitue une charge définitive pour la victime. 🧾

Concrètement : le débiteur d’indemnité doit soulever dans ses écritures la question de la récupérabilité ; ensuite, la victime qui réclame du TTC doit établir son absence d’assujettissement ou son impossibilité de déduction (exonération, franchise, activité hors champ). 📝

Réf : Civ. 3e, 29 janv. 2026, F-D, n° 23-15.292

18/05/2026

Le contentieux des baux commerciaux évolue-t-il sur l’exception d’inexécution ?

La Cour de cassation confirme qu’un locataire poursuivi sur le fondement d’une clause résolutoire peut opposer l’exception d’inexécution si le bailleur a manqué à ses obligations au point de rendre les locaux impropres à leur destination. Le juge doit alors vérifier le bien-fondé de cette exception, même si aucun délai de paiement n’a été demandé dans le mois du commandement de payer.

Cette précision compte en pratique. La clause résolutoire ne fait pas obstacle, par elle-même, à ce mécanisme. L’analyse ne se limite donc pas au commandement, au délai d’un mois et à l’absence de saisine du juge. Elle suppose aussi d’examiner les obligations du bailleur, l’état des locaux et la date à partir de laquelle l’usage prévu au bail est devenu impossible.

Pour les bailleurs comme pour les locataires, le dossier doit être construit sur des éléments précis : destination contractuelle, conformité des locaux, échanges entre les parties et pièces techniques. La solution est issue de textes antérieurs à 2016, mais elle reste transposable au régime actuel fondé sur l’article 1219 du Code civil.

15/05/2026

Deux tiers des voix peuvent désormais suffire pour interdire les meublés de tourisme dans certaines copropriétés.

Le Conseil constitutionnel confirme qu’une copropriété peut modifier son règlement à la majorité qualifiée pour interdire la location en meublé de tourisme de certains lots d’habitation. Cette faculté ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété ni à la liberté d’entreprendre.

Le point décisif est ailleurs : l’interdiction n’est pas automatique. Elle doit être cohérente avec la destination de l’immeuble, s’appliquer à tous les copropriétaires de façon identique, viser des lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales et s’inscrire dans un règlement qui exclut déjà l’activité commerciale hors lots prévus à cet effet. D’autres formes de location restent possibles.

Pour limiter les contentieux, la bonne méthode consiste à relire le règlement de copropriété, vérifier la majorité requise en assemblée générale et sécuriser la rédaction de la résolution avant le vote. Les points de vote et de rédaction seront souvent décisifs pour la validité de la décision.