24/01/2026
የከተማ መሬት ይዞታ እና መሬት ነክ ንብረት ምዝገባ ሕግ በኢትዮጵያ
መግቢያ
እንደኢትዮጵያ ባለ አገር ውስጥ የከተማ መሬት ኢኮኖሚያዊ ብቻ ሳይሆን ከፍተኛ ፖለቲካዊና ማኅበራዊ ተፅዕኖ መፍጠር የሚችል መሳሪያ ነው፡፡ በአገራችን ዘመናዊ የከተማ መሬት በሕግ እንዲተዳደር ለመጀመሪያ ጊዜ ሥርአት የተዘረጋለት በአፄ ኃይለስላሴ ዘመነ መንግሥት እንደነበር በተለያዩ ጸሐፍት ተገልጿል። ከዚህ ጊዜ ጀምሮ በበርካታ የሕግ ማሻሻያዎችና ተቋማዊ አደረጃጀቶች ላይ እያለፈ ያለ ዘርፍ ነው። በአሁኑ ወቅትም በሁሉም ከተሞች ውስጥ የሚገኝን የመሬት ይዞታ መረጃ ለማደራጀት፣ በእያንዳንዱ የመሬት ይዞታ ላይ የሚገኝን መሬት ነክ ንብረት ከቁራሽ መሬት ይዞታው ጋር አስተሳስሮ ለመመዝገብ፣ መረጃውን ለማደራጀትና ጥቅም ላይ እንዲውል ለማስቻል የከተማ መሬት ይዞታ እና መሬት ነክ ንብረት ለመመዝገብ የወጣው አዋጅ ቁጥር 1381/2017 ጸድቆ በሥራ ላይ ይገኛል። በዚህ ጽሑፍም የከተማ መሬትን ምንነት፣ የምዝገባ ሂደት፣ አዋጁ ያካተታቸውን ቁልፍ ጉዳዮች እና የተቀመጡ የሕግ ተጠያቂነቶችን እንመለከታለን።
የከተማ መሬት እና የመሬት ነክ ንብረት ምዝገባ ምንነት
በአዋጁ አንቀፅ 2(2) መሠረት “የከተማ መሬት” ማለት በከተማ አስተዳደር ወሰን ክልል ውስጥ የሚገኝ መሬት ሲሆን “ከተማ” ማለት ማዘጋጃ ቤት የተቋቋመበት ወይም 2 ሺ እና ከዚያ በላይ የሕዝብ ቁጥር ያለው ሆኖ ከዚህ ውስጥ ቢያንስ ከ50 በመቶ በላይ የሚሆነው የሰው ኃይል ከግብርና ውጭ በሆነ ሥራ ላይ የተሰማራ ኗሪ የሚገኝበት አካባቢ እንደሆነ በዚሁ አንቀፅ 2(1) ስር ተደንግጓል።
“ምዝገባ” ማለት የመሬት ይዞታ እና መሬት ነክ ንብረት መብት፣ ክልከላ እና ኃላፊነት ወቅታዊ መረጃ በወረቀት እና በዲጂታል ምዝገባ የሚመዘገብበት አሰራር ሲሆን “መሬት ነክ ንብረት” ማለት በመሬት ይዞታ ላይ ከላይ እና በታች ለንግድ፣ ለመኖሪያነት፣ ለኢንዱስትሪ፣ ለማኅበራዊ እና ለሌሎች አገልግሎቶች ለሽያጭ፣ ለኪራይ አገልግሎት እንዲውል የተገነባ ህንፃ እና በመሬት ላይ የሚገኙ ቋሚ ተክሎችን የሚያካትት እንደሆነ በአዋጁ አንቀጽ 2(25) እና (4) ትርጓሜ ተሰጥቶታል፡፡
ተፈጻሚነትና ጠቅላላ መርሆዎች
አዋጁ በመላ አገሪቱ ውስጥ ባሉ ከተሞች ላይ ተፈፃሚ የሚሆን ሲሆን አዋጁ የከተማ መሬት ምዝገባ ሂደት የሚመሰረትባቸውን መርሆዎች አካቷል፡፡ ይኸውም
የተረጋገጠ መሰረታዊ መብትን የማይነካ ስለመሆኑ፡- የምዝገባ ተቋሙ ቀደም ብሎ በይዞታው ላይ የተሰጠን መብት፣ ክልከላና ኃላፊነትን አረጋግጦ ከመመዝገብና በተመዘገበ ይዞታ ላይ አገልግሎት ከመስጠት ውጪ መብት መፍጠር፣ ማስቀረት፣ መቀነስ፣ መጨመር፣ መለወጥ ወይም ማሻሻል አይችልም፡፡ ይህም ሲባል ይዞታን መስጠት ወይም ማስቀረት በሌላ የሕግ ሥርአት ለምሳሌ በሊዝ ሕጉ የሚረጋገጥ ጉዳይ ነው እንደማለት ነው።
የአካታችነት መርህ፡- የከተማ መሬት ይዞታና መሬት ነክ ንብረት ማረጋገጥ፣ ምዝገባና አገልግሎት አሰጣጥ ሥራ በሚተገበርበት ወቅት ኅብረተሰቡንና የኅብረተሰቡን የተለያዩ አካላት ተሳታፊነት ባረጋገጠ መልኩ መሆን አለበት።
መሰረቱ ቀድሞ የተረጋገጠ ይዞታ ስለመሆኑ፡- የመሬት ነክ ንብረት ምዝገባ የሚከናወነው ከፍ ብሎ እንደቀረበው አግባብነት ባለው ሕጋዊ አሰራር መሰረት ቀደም ብሎ በተረጋገጡና በተመዘገቡ ይዞታዎች ላይ ነው፡፡
አዋጁ የቀደሙ ሰነዶች ላይ ተፈፃሚ ስለመሆኑ፡- ይህ አዋጅ ጸድቆ ሥራ ላይ ከመዋሉ በፊት በቀደመው ሕግ ተረጋግጠው በተመዘገቡ ይዞታዎች ላይ የሚገኝ መሬት ነክ ንብረት ይህ አዋጅ ጸድቆ ሥራ ላይ ከዋለ በኃላ ከይዞታው ጋር በማስተሳሰር መመዝገብ ይኖርበታል፡፡
ቴክኖሎጂያዊ አሰራር፡- የከተማ መሬት ይዞታ እና መሬት ነክ ንብረት የሚመዘገብበትና አገልግሎት የሚሰጥበት አገራዊ የካዳስተራል ሥርአት (Cadastral System) እና ሌሎች ዲጂታል ቴክኖሎጂዎች ተግባራዊ መሆን እንዳባቸው አስቀምጧል።
የአዋጁ አስፈላጊነትና የያዛቸው ቁልፍ ጉዳዮች፡-
ብቸኛ እና ልዩ መለያ ቁጥር (Unique Parcel Identification Code): ለእያንዳንዱ የከተማ መሬት ይዞታ በአገር አቀፍ ደረጃ ወጥ የሆነ፣ የማይደገምና ልዩ መለያ ኮድ እንዲሰጠው ይደነግጋል። ይህም መሬትን በቀላሉ ለመለየትና መረጃን ለማደራጀት ይረዳል።
የካዳስተር ሥርአት (Legal Cadaster): "ካዳስተር" የሚለው ፅንሰ-ሀሳብ በአዋጁ አንቀፅ 2(10) ስር “የይዞታውን የገጸ-ምድር መረጃ የያዘ ማለትም የመሬት ይዞታውን ስፋት፣ አዋሳኝ ድንበሮች፣ የመሬቱ መገኛ አካባቢን፣ የይዞታውን ወርድና ርዝመት እንዲሁም የቁራሽ መሬቱን እና መሬት ነክ ንብረቱን የካዳስተር ካርታ አካቶ የያዘ የይዞታ እና መሬት ነክ ንብረት መረጃ ማሰባሰቢያና ማደራጃ ሥርአት እንደሆነ ተመልክቷል፡፡ ይህም በአጭሩ የመሬቱን ወሰን፣ ስፋት፣ የመሬቱን አቀማመጥ (Topography) እና ካርታን ያካተተ የአንድ ውስን መሬት ዝርዝር መረጃ መያዝን ይመለከታል።
የመብት ማረጋገጥና ምዝገባ (Systematic Adjudication and Registration): አዋጁ አዲስ መብትን ከመፍጠር ይልቅ በነባር ሕጎች (በሊዝ ወይም በነባር ይዞታነት) የተገኙ መብቶችን በሥርአት የማጣራትና የመመዝገብ ሂደትን ይከተላል። ይህ ሂደት በዚህ ጽሁፍ እንደተገለጸው ከከተማ መሬት ጋር በተያያዙ አስተዳደራዊና የፍርድ ሂደቶች ላይ ቀልጣፋና ፍትሐዊ ውሳኔ ለማስተላለደፍ የሚረዳ ነው።
የባለይዞታነት ዋስትና (Tenure Security):- ሌላው መሬትና በመሬት ላይ የሰፈረ ንብረት በትክክል ተመዝግቦ የይዞታ ማረጋገጫ ካርታ ወይም ሰርተፊኬት እንዲሰጥ በማድረግ የባለቤትነት ዋስትናን ያረጋግጣል። በዚህም ማንኛውም የመሬት ይዞታ ምዝገባ ተቃራኒ ማስረጃ አስካልቀረበበት ድረስ ለይዞታው ተጠቃሚነት መብት ዋስትናና በይዞታው ላይ ለተገነባው የማይንቀሳቀስ ንብረት ባለቤትነት የመጨረሻ ማስረጃ ሆኖ ያገለግላል፡
የተረጋገጠ ሕጋዊ ሰነድ፡- በመሬት ይዞታ ላይ ያለ መብት፣ ክልከላ እና ኃላፊነት መቃወሚያ ሊሆን የሚችለው ከተመዘገበ ብቻ በመሆኑ ሁነኛ የሕግ ማስረጃ በመሆን ያገለግላል፡፡
ዘመናዊ የመረጃ አያያዝ: የመሬት መረጃዎች በወረቀት ብቻ ሳይሆን በዲጂታል ቴክኖሎጂ ተደግፈው እንዲያዙ ያስገድዳል።
የከተማ መሬት ምዝገባ ሂደት
አዋጁ ዝርዝር የምዝገባ አፈፃጸምና አተገባበርን አስመልክቶ በሥልታዊ ዘዴ ይዞታን ማረጋገጥ እና በአልፎ አልፎ ዘዴ የመሬት ይዞታን ማረጋገጥ ዘዴን አካቷል፡፡ በሥልታዊ ዘዴ ይዞታን ማረጋገጥ ማለት በአንድ የመሬት ይዞታ ማረጋገጫ ሰፈር ውስጥ በሚገኙ ይዞታዎች ላይ የነበረን መብት በመደዳው የማረጋገጥ ዘዴ ሲሆን በአልፎ አልፎ ዘዴ የመሬት ይዞታን ማረጋገጥ ደግሞ በአንድ የመሬት ይዞታ ማረጋገጫ ሠፈር ውስጥ ቀደም ብሎ የነበረን መብት ለማረጋገጥ በባለይዞታው ጥያቄ መሠረት የሚተገበር የይዞታ መብት ማረጋገጥ ዘዴ እንደሆነ በአዋጁ አንቀፅ 2(13) እና (14) ተመለክቷል፡፡ በዚህ መሰረት በመጀመሪያ ስልታዊ የይዞታ የማረጋገጥ ዘዴ እንዲከናወን በተወሰነበት ቀጠና እና ሰፈር ውስጥ የይዞታ መብት ያለው ማንኛውም ሰው እንዲረጋገጥለት ማመልከት አለበት፡፡ የዚህን ማመልከቻ ዝርዝር ሁኔታና የክፍያ መጠን ክልሎችና የከተማ አስተዳደሮች በደንብ ይወስናሉ።
በአዋጁ አንቀጽ 14(7) መሠረት የከተማ መሬት ይዞታ ማረጋገጥ ሥራው የሚተገበረው በሚከተሉት ሁኔታዎች ውስጥ ነው፡፡
የከተማ ፕላን ተግባራዊ በሆነበት፣
ሕገ-ወጥ ይዞታዎችን ሥርዓት የማስያዝ ሥራዎች በተከናወኑበት ወይም እየተከናወኑ
በሚገኙበት፣
ሰነድ አልባ ይዞታዎች ሰነድ እንዲያገኙ በተደረገበት ወይም ሰነድ እንዲያገኙ እየተደረገ
ባለበት፣
የከተማው የመሬት አስተዳደር ተቋም ለእያንዳንዱ የመሬት ይዞታ ቀደም ብሎ የሰጠውን መብት፣ የመዘገበውን ክልከላና ኃላፊነት የሚመለከቱ ማስረጃዎች አደራጅቶ ለመዝጋቢ ተቋም ርክክብ በተፈጸመበት ሁኔታ ነው።
ከዚህ በተጨማሪ በከተሞች የመሬት ይዞታ መብት፣ ክልከላንና ኃላፊነትን ለማረጋገጥ የሚከተሉት ቅድመ ሁኔታዎች መሟላተ እንዳለባቸው የአዋጁ አንቀፅ 13 በግልፅ ያስቀምጣል።
የከተማው አስተዳደራዊ ወሰን መስመራዊ ካርታ ተዘጋጅቶለት አስቀድሞ መጽደቅ፣
የከተማውን አስተዳደራዊ ወሰን ያገናዘበ በሕግ አስገዳጅነት ያለው የከተማ ፕላን ሥልጣን ባለው አካል መጽደቅ እና
የማረጋገጥ ቅድመ ሁኔታ ሥራዎች የተሟሉ መሆናቸውን እና የይዞታ ማረጋገጥ ሥራን ለማከናወን እንዲያስችል ለማድረግ የምዝገባ ተቋም፣ የመብት ሰጪ፣ የፕላን ተቋማት ኃላፊዎች ወይም የወከሏቸው አካላት አማካኝነት እና እንደስፈላጊነቱ ሌሎች ባለድርሻ አካላትን በማካተት ተረጋግጦ መቅረብ እንዳለበት ደንግጓል፡፡
የወንጀል ተጠያቂነት
አዋጁን ለማስፈፀም ሥልጣን የተሰጣቸው አስፈፃሚ አካላት ወይም ማንኛውም ኃላፊነት ያለው ሰው በሕጉ ከተቀመጠው ዓላማ ተቃራኒ በሆነ መንገድ የሚከተሉትን ተግባራት መፈፀም የወንጀል ተጠያቂነትን የሚያስከትል ስለመሆኑ የአዋጁ አንቀፅ 53 ይደነግጋል። በዚህም፡-
አዋጅንና በአዋጁ መሠረት የወጡ ደንቦችና መመሪያዎችን ለማስፈጸም የተመደበ ማንኛውም የመዝጋቢው ወይም የመብት ሰጪ ተቋም ኃላፊ፣ የመሬት ይዞታ መብት መዝጋቢ፣ የመሬት ይዞታ መብት አረጋጋጭ፣ የካዳስተር ቀያሽ፣ ልዩ ፈቃድ የተሰጠው ቀያሽ ወይም ሠራተኛ ተገቢ ያልሆነ ጥቅም ለራሱ ወይም ለሌላ ሰው ለማስገኘት በማሰብ በዚህ አዋጅና አዋጁን ለማስፈጸም ከወጣው ደንብና መመሪያ ውጪ
የመሬት ይዞታዎችን የማረጋገጥ ሥራ የሠራ እንደሆነ ከ5 እስከ 15 ዓመት በሚደርስ ጽኑ እሥራትና ከብር 40,000 (አርባ ሺ) እስከ ብር 200,000 (ሁለት መቶ ሺ) በሚደርስ መቀጮ
የመሬት ይዞታን የመዘገበ እና አገልግሎት የሰጠ እንደሆነ ከ5 እስከ 10 ዓመት በሚደርስ ጽኑ እስራትና ከብር 30,000 (ሰላሳ ሺ) እስከ ብር 150,000 (አንድ መቶ ሀምሳ ሺ) ሊደርስ በሚችል መቀጮ እንዲሁም
የመሬት ይዞታን በማረገገጥ ሂደት ላይ አገልግሎት የሰጠ እንዲሁም ለይዞታ ማረጋገጥ ተግባር የሚውሉ መሰረታዊ መረጃ እና ምላሾችን በወቅቱ ለሚያረጋግጠው አካል ያላቀረበ ከ5 እስከ 8 ዓመት በሚደርስ ጽኑ እስራትና ከብር 100,000 (አንድ መቶ ሺ) እስከ ብር 150,000 (አንድ መቶ ሀምሳ ሺ) ሊደርስ በሚችል መቀጮ ይቀጣል
በተጨማሪም
በመሬት ይዞታ ማረጋገጫ ሠፈር ለሚሰሩ ሥልታዊ ዘዴ የይዞታ ማረጋገጥ ሥራዎች ትብብር እንዲያደረግ መጥሪያ ተሰጥቶት ያለበቂ ምክንያት ለመተባበር ፈቃደኛ ያልሆነ፣ እንዲያቀርብ የተጠየቀውን ሰነድ ሳያቀርብ ከቀረ ወይም ወደ ይዞታ ለማስገባት ፈቃደኛ ያልሆነ ማንኛውም ሰው ከአንድ ወር እስከ ስድስት ወር በሚደርስ እስራት ወይም ከብር 1,000 (አንድ ሺ) እስከ ብር 3,000 (ሶስት ሺ) በሚደርስ መቀጮ ወይም በሁለቱም ይቀጣል፡፡
ሕጋዊነት የሌለው ወይም የሀሰት ማስረጃ በመጠቀም ሆነ ብሎ መዝጋቢ ተቋሙን በማሳሳት ለራሱ ወይም ለሌላ ሰው ጥቅም ያስገኘ ወይም ለማስገኘት የሞከረ ወይም የሌሎች ሰዎችን የመሬት ይዞታ መብት፣ ክልከላና ኃላፊነት ላይ ጉዳት ያደረሰ ማንኛውም ሰው ከ5 እስከ 15 ዓመት በሚደርስ ጽኑ እስራትና ከብር 40,000 (አርባ ሺ) አስከ ብር 200,000 (ሁለት መቶ ሺ) በሚደርስ መቀጮ ይቀጣል፡፡
በአዋጁ መሠረት በሚደራጁ መዝገቦች ደህንነት ላይ ሥጋት ሊያስከትሉ የሚችሉ ሁኔታዎችን በመፍጠር የሕጋዊ ካዳስተር መረጃ መዝገብ እንዲጠፋ ወይም እንዲጎዳ ያደረገ ማንኛውም ሰው
o ወንጀሉ ሆነ ተብሎ የተፈጸመ ሲሆን ከ7 እስከ 20 ዓመት በሚደርስ ጽኑ እስራትና ከብር 100,000 (አንድ መቶ ሺ) እስከ ብር 1,000,000 (አንድ ሚሊዮን) በሚደርስ መቀጮ
o ወንጀሉ በቸልተኛነት የተፈጸመ ሲሆን ከ3 እስከ 10 ዓመት በሚደርስ ጽኑ እስራት እና ከብር 20,000 (ሀያ ሺ) እስከ ብር 150,000 (አንድ መቶ ሺ) ሊደርስ የሚችል መቀጮ ይቀጣል፡፡
ማንኛውም አመራር ወይም ባለሞያ ከሚመለከታቸው አካላት ጋር ቅንጅት የሚሰሩ ሥራዎችን እንዳይተገበር ሆን ብሎ ያደናቀፈ፣ ያጓተተ በአጠቃላይ የተጣለበትን ኃላፊነት ያልተወጣ ከ6 ወር እስከ 2 አመት በሚደርስ ጽኙ እስራት እና ከብር 5,000 (አምስት ሺ) እስከ ብር 20,000 (ሀያ ሺ) በሚደርስ ገንዘብ መቀጮ ይቀጣል፡፡
ማጠቃለያ
መሬት በአገራችን ወሳኝ ሐብት እንደመሆኑ በተገቢው ሁኔታ ጥቅም ላይ እንዲውል፣ በአግባቡ እንዲመዘገብና እንዲተዳደር የሚመለከታቸው ተቋማት ኃላፊነታቸውን በአግባቡ ሊወጡ እንዲሁም ማኅበረሰቡም የበኩሉን አስተዋፅኦ ሊያበረክት ይገባል።
በንቃተ ሕግ ትምህርትና ሥልጠና ዳይሬክቶት የተዘጋጀ
የፍትሕ ሚኒስቴርን የማህበራዊ ሚዲያ ትስስር ገፆችን ይቀላቀሉ
Facebook
https://www.facebook.com/MOJEthiopia/
(x) Twitter
https://x.com/MOJEthiopia
YouTube channel
https://youtube.com/...3701...
Telegram
https://t.me/fdreattorneyGeneral_external
