27/05/2026
ይግረማቸው ከፈለኝ ወግደረስ (LLB, LLM)
ጠበቃ፣ የሕግ አማካሪ እና በወንጀል ፍትህ አስተዳደር አሰልጣኝ
[email protected]
የመኖሪያ ቤት የኪራይ ውል በሕግ አውድ (ክፍል-1)
ውል በተዋዋይ ወገኖች መካከል እንደ ሕግ ይቆጠራል፡፡ ይህ መሰረታዊ የውል መርህ በፍትሐብሔር ሕጋችን አንቀፅ 1731/1 ስር የሰፈረ ሲሆን የዚህ መርህ መነሻ ደግሞ የውል ነፃነት ነው፡፡ ተዋዋይ ወገኖች ወደውና ፈቅደው በሕግ መሰረት ያቋቋሙት ውል በመካከላቸው እንደ ሕግ ተቆጥሮ ይገዛቸዋል፤ ያስገድዳቸዋል፡፡ በዚህ መሰረታዊ የሕግ መርህ መነሻ እና መተማመን ሰዎች በፍቃዳቸው እና በነፃነታቸው፣ ጥቅምና ጉዳታቸውን አመዛዝነው በየቀኑ እንቅስቃሴያቸው ውል ይገባሉ፣ ውል ይፈፅማሉ፡፡
ሰዎች ከውል ነፃ የሆነ ሕይወት አላቸው ለማለት በእጅጉን አስቸጋሪ ነው፤ ይልቅንስ የሰው ልጆች ማህበራዊ እና ኢኮኖሚያዊ እንቅስቃሴ ሁሉ ከውል ጋር የተያያዘ ነው ለማለት ይቻላል፡፡ ሰዎች አስበውትም ይሁን በልማድ ተግባር በየቀኑ ውል ይፈፅማሉ፡፡ ጫማ ለማስጠረግ አንድ ሊስትሮ ጋር ሲቀመጡም ይሁን ሻይ ለመጠጣት ወደ አንድ ካፌ ሲገቡ ውል እየገቡ፣ ውል እየፈፀሙ ነው፡፡ የማህበራዊ መስተጋብር መሰረት የሆኑት ዕድር እና እቁቡም በሕግ ፊት ውል ናቸው፡፡ እነዚህ ነገሮች ሁሉ በሰዎች ነፃነት እና ፍቃድ ላይ የሚመሰረቱ ተግባራት ናቸው፡፡ የመንግስት ሚና ውሎችን መተርጎም እና ማስፈፀም ሲሆን ይህ የሶስትዮች መርህ የሰዎች በጋራ መኖር እና ዘመናዊ አስተዳደር አንዱ ምሰሶ ነው፡፡
ይህ ማለት ግን ሁሉም ውሎች ለተዋዋይ ወገኖች ፍላጎትና ፍቃድ ብቻ የተተዉ ናቸው ማለት አይደለም፡፡ በውሎቹ ዓይነት ወይም ይዘት መነሻ የጋራ የሆኑ መሰረታዊ ማህበራዊ እና ኢኮኖሚያዊ ምክንያቶች በሚኖሩበት ጊዜ ዜጎች በጋራ ያቋቋሙት መንግስት ቁጥጥር የሚያደርግባቸው የውል አይነቶች አሉ፡፡ ለምሳሌ በየቀኑ በሚሊዮን የሚቆጠሩ የአዲስ አበባ ነዋሪዎች በታክሲ ተሳፍረው ሲንቀሳቀሱ ከታክሲ አገልግሎት ሰጪዎች ጋር ውል ይፈፅማሉ፡፡ ሆኖም የዚህ ውል ዋጋ በእያንዳንዱ ጉዞ ድርድር እና ስምምነት የሚፈፀም ሳይሆን አስቀድሞ በሚወጣ የታሪፍ መጠን የታሰረ ነው፡፡ በዚሁ አግባብ በብዙ ሐገራት ቁጥጥር ከሚደረግባቸው የውል አይነቶች መካከል የመኖሪያ ቤት የአከራይ ተከራይ ውል ሲሆን በሐገራችን ኢትዮጵያም ይህንኑ ለመወሰን እና ለመቆጣጠር የሚያስችል አዋጅ፤ አዋጅ ቁጥር 1320/2016 ፀድቆ ወደ ስራ የገባ መሆኑ ይታወቃል፡፡
የአከራይ እና ተከራይ ግንኙነት ለገበያ ብቻ የማይተውበት ዋና ምክንያት የማክሮ-ኢኮኖሚ ጉዳይ እንደሆነ ይታመናል፡፡ በተለይ በከፍተኛ የዋጋ ግሽበት ውስጥ ላሉ ሀገራት የአከራይ እና ተከራይ ግንኙነት በሕግ ካልተመራ እና ለገበያው ብቻ ከተተወ ከፍተኛ ቀውስ እና አዙሪት ማምጣቱ የማይቀር ነው፡፡
ይህ አዋጅም ይህንኑ ምክንያት ዋነኛ መነሻ ያደረገው ሲሆን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ዋጋ ከጊዜ ወደ ጊዜ እየናረ መምጣቱ እና በዜጎች ላይ ከፍተኛ ጫና መፍጠሩ አዋጁን ለማውጣት ቀዳሚ ምክንያት ሆኖ ተጠቅሷል፡፡ ይህ ብቻ ሳይሆን የመኖሪያ ቤት አቅርቦት አንገብጋቢ እና መሰረታዉ የመብት ጉዳይ እንደመሆኑ መጠን መንግስት የመኖሪያ ቤት አቅርቦትን ለማሟላት እያደረገ ካለው ጥረት ጎን ለጎን እየናረ ያለውን የቤት ኪራይ ዋጋ የማህበረሰቡን አቅም ያገናዘበ እና ተመጣጣኝ እንዲሆን በከተሞች ያለውን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ንረት በአግባቡ መቆጣጠር እና ማስተዳደር አስፈላጊ መሆኑን አዋጁ በአፅንኦት ይገልፃል፡፡
የመኖሪያ ቤት አከራይ እና ተከራይ ግንኙነትን በሕግ ለመቆጣጠር አስፈላጊ ስለመሆኑ የተጠቀሱት እነዚህ ምክንያቶች በአመክንዮም ይሁን በሞራል መነፅር ከተመረመሩ በእርግጥም አሳማኝ መሆናቸው የሚያከራክር አይመስለኝም፡፡ መጠለያ ለሰዎች መሰረታዊ ከሚባሉ ፍላጎቶች አንዱ ሲሆን ይህንኑ መሰረታዊ ፍላጎት የኢኮኖሚ አቅም ያለው ሰው በገንዘቡ ሰርቶ ወይም ገዝቶ ሲያሟላ የኢኮኖሚ አቅማቸው ያልቻሉ ሰዎች ደግሞ የሌሎችን ሰዎች ቤት በመከራየት ያሟላሉ፡፡ ሆኖም የኪራይ ዋጋም እጅግ እየናረ ከሄደ ቤት የሌላቸው ሰዎች ይህንን መሰረታዊ ፍላጎት በኪራይ ማሟላት የማይችሉበት ደረጃ ከደረሱ ማህበራዊ እና ኦኮኖሚያዊ ችግሮችን ማስከተሉ አይቀሬ ነው፡፡ በመሆኑም ከላይ በተጠቀሱት ምክንያቶች የመኖሪያ ቤት ኪራይ ቁጥጥር የሚደረግበት መሆኑ ተገቢ ነው፡፡
ነገር ግን ይህ ሕግ የአከራዮችን የንብረት መብትንም ሊጋፋ እንደማይገባ እሙን ነው፡፡ መኖሪያ ቤት የማግኘት መብት 2ኛ ትውልድ የሚባል የሰብዓዊ መብት መሆኑ እንደተጠበቀ ሆኖ የንብረት መብት ደግሞ ከመጀመሪያ ትውልድ ሰብዓዊ መብቶች ውስጥ የሚመደብ ነው፡፡ በመሆኑም የአከራይ እና ተከራይ ውል ግንኙነትን የሚደነግጉ ሕጎች እነዚህን ሁለት መብቶች ማጣጣም እና ማመጣጠን መሰረታዊ ጉዳያቸው ነው፡፡ በዚሁ መነሻ አዋጅ ቁጥር 1320/2016 ን ስንመለከት በዋናነት የጊዜ እና የዋጋ ገደቦችን በማስቀመጥ የመኖሪያ ቤት የኪራይ ውልን የሚቆጣጠር ሲሆን ዝርዝር ጉዳዮችንም የያዘ ነው፡፡
አዋጁ የኪራይ ውሎችን ለመቆጣጠር መሰረታዊ መንገድ አድርጎ የወሰደው ውሎችን የመመዝገብ ስርዓትን በመከተል ነው፡፡ በእርግጥም የውሎች ምዝገባ ከሌለ አዋጁ ሙሉ ለሙሉ ዓላማውን የሚስት ስለመሆኑ አጠራጣሪ አይደለም፡፡ በዚሁ መነሻ በአዋጁ አንቀፅ 4 መሰረት አንድ የመኖሪያ ቤት የኪራይ ውል በተደረገ በ30 ቀናት ውስጥ በተገቢው አካል ካልተደረገ ውሉ እንዳልተደረገ እንደሚቆጠር ተደንግጓል፡፡ ይህም ማለት አከራይም ይሁን ተከራይ ያልተመዘገበ የመኖሪያ ቤት የኪራይ ውል ይዘው ወደ ፍርድ-ቤት በመሄድ መብታቸውን ማስከበር አይችሉም ማለት ነው፡፡ ይህ ብቻ ሣይሆን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውልን አለማስመዘግብ የገንዘብ ቅጣትን በአከራይም ይሁን በተከራይ ላይ እንደሚያመጣ የተደነገገ ነው፡፡ በመሆኑም ከዚህ አዋጅ መውጣት በኃላ የሚደረጉ የመኖሪያ ቤት ኪራይ ውሎች ሁሉ ሊመዘገቡ እንደሚገባ መመልከት ጠቃሚ ነው፡፡
በዚህ አዋጅ መሰረት የመኖሪያ ቤት አከራዮች በሁለት መደብ የሚታዩ ሲሆን እነዚህም አዲስ መኖሪያ ቤት ገንብተው ወይም ተገንብቶ የነበረን ነባር ቤት ወደ መኖሪያ ቤት ኪራይ አገልግሎት የሚያስገቡ አዲስ አከራዮች እና ነባር አከራዮች ናቸው፡፡ አዲስ ቤት ለኪራይ አገልግሎት ገንብተው የሚያቀርቡ አከራዮች ወይም ባለሃብቶች ለአራት ዓመታት የዋጋ ጣሪያ ገደብ የማይደረግባቸው ሲሆን አስቀድሞ ተገንብቶ የነበረን ነገር ግን ለመኖሪያ ቤት ተከራይቶ ያልነበረን ቤት ወደ መኖሪያ ቤት ኪራይ አገልግሎት የሚያመጡ አከራዮች ደግሞ ለሁለት ዓመታት ከዋጋ ጣሪያ ገደብ ነፃ ናቸው፡፡ ይህም በአዋጁ አንቀፅ 10 በግልፅ የተነገገ ሲሆን ከዚህ ውጭ ያሉ ነባር አከራዮች ግን የዋጋ ለውጥ ወይም ማሻሻያ ማድረግ የሚችሉት በአዋጁ መሰረት በተደነገገው አግባብ በየዓመቱ መንግስት በሚሰጠው የዋጋ ማሻሻያ መሰረት ብቻ ነው፡፡
በዚህ አዋጅ መሰረት የአንድ ኪራይ ውል አነስተኛው ዘመን 2 ዓመት ነው፡፡ ይህ ማለት አከራይና ተከራይ ከተስማሙ ለ3 ወይም ለ4 ወይም ከዚህ በላይ ለሆኑ ዓመታት የሚቆይ የኪራይ ውል መዋዋል ይችላሉ፡፡ ከ2 ዓመት በታች ለሚሆን ጊዜ መዋዋል ግን በሕጉ የተከለከለ ነው፡፡
ለተወሰነ ጊዜ የተደረገ የመኖሪያ ቤት የኪራይ ውል የውል ጊዜው ከማለቁ በፊት ሊቋረጥ የሚችልባቸው ዝርዝር ምክንያቶች በአዋጁ አንቀፅ 6/3 እንዲሁም በአዋጁ አንቀፅ 15 እና 16 መሰረት የተደነገገ ነው፡፡ በአዋጁ አንቀፅ 6/3 መሰረት የተከራየው ቤት ባለቤትነት ወደ ሌላ ሰው በውርስ፣ በሽያጭ፣ በእዳ ወይም በሌላ ሕጋዊ መንገዶች ከተላለፈ እና ከአዲሱ ባለሀብት ጋር ስምምነት ላይ ካልተደረሰ አዲሱ ባለሀብት የ 6 ወር ማስጠንቀቂያ በመስጠት ውሉን ሊያቋርጠው መብት አለው፡፡ ሆኖም አዲሱ ባለሃብት መብቱን ያገኘው በስጦታ በሆነ ጊዜ የኪራይ ውሉን ለማቋረጥ አይችልም፡፡
ሌላው ለተወሰነ ጊዜ የተደረገ ውል ሊቋረጥ የሚችለው በአከራይና ተከራይ ስምምነት ወይም ተከራይ ቤቱን መልቀቅ ፈልጎ የሁለት ወር ማስጠንቀቂያ በመስጠት ሲሆን ሦስተኛው ምክንያት ግን የተከራይ ጥፋቶች ሲኖሩ ለአከራዩ መብት ጥበቃ ለመስጠት ሲባል በተቀመጡ ምክንያቶች ነው፡፡ እነዚሀ ምክንያቶች ሁሉም ተዘርዝረው ያልተቀመጡ ሲሆን በዋናነት ግን የመኖሪያ ቤት ኪራይ ክፍያን በወቅቱ አለመክፈል፣ ቤቱን በጉልህ መጉዳት፣ ቤቱን ከኪራዩ ዓላማ ውጪ ለሆነ ተግባር መጠቀም፣ ተከራይ የአካባቢውን ሰላምና ፀጥታ የሚረብሽ በሆነ ጊዜ እና በሌሎች መሰል ምክንያቶች ነው፡፡ እነዚህ በአንቀፅ 16 ስር የተዘረዘሩት ምክንያቶች የአከራይ የንብረት መብት መገለጫዎች እና ለመብቱ የተቀመጡ ጥበቃዎች ናቸው ለማለት ይቻላል፡፡
ሌላው መሰረታዊ የሆነው እና በአዋጁ ግልፅ መልስ ያልተሰጠው ጉዳይ የውል ዘመኑ ሲያልቅ ውሉ ስለሚታደስበት አግባብ ነው፡፡ አዋጁ ዋና ዓላማው አከራይና ተከራዮች ሁሉ በየሁለት ዓመቱ ውላቸውን እያፈረሱ እንዲለያዩ ሳይሆን የውል ዘመኑ ሲያልቅ መንግስት በሚያወጣው ተመን መሰረት ዋጋ እየተሻሻለ ውሉ እንዲቀጥል በዚህም የተረጋጋ የዋጋ ሁኔታ እንዲኖር ማድረግ እና ማስቻል ነው፡፡
ሆኖም የተወሰኑ አከራዮች ተከራዮችን ከቤት ለማስወጣት እና ለአዲስ ተከራዮች ዋጋ ጨምሮ ለማከራየት በማሰብ የተለያዩ ምክንያቶችን በመጥቀስ ውሉን ላለማደስ ጥረት ሲያደርጉ ይስተዋላል፡፡ አዋጁ ይህንን ተግባር የሚከላከልበት ግልፅ መንገድ ያስቀመጠ ባይሆንም በተዘዋዋሪ ግን አንድ አከራይ አዲስ በሚመጣ ተከራይ ላይ የቀድሞውን ውል መሰረት በማድረግ ብቻ እንጂ በራሱ ፍላጎት አዲስ ዋጋን መሰረት ያደረገ ውል መዋዋል እንደማይችል በአዋጁ በግልፅ የተደነገገ ነው፡፡ ይህ ድንጋጌ ተገቢውን ውጤት እንዲያመጣ ታዲያ በተለይም ውል ለማፅደቅ እና ለመመዝገብ በመንግስት የተቀመጡ ኦፊሰሮች ከስነ-ምግባር ችግር ሙሉ ለሙሉ ነፃ ሆነው አንድ አከራይ ከአዲስ ተከራይ ጋር ውል ተዋውሎ ሲመጣ የቀድመውን ውል መነሻ በማድረግ ካለአግባብ የዋጋ ጭምሬ አድርጓል ወይስ አላደረገም፤ አከራይ አዲስ አከራይ ነው ወይስ ነባር አከራይ ነው የሚለውን በጥብቅ መመርመር ያስፈልጋል፡፡ ይህ ካልሆነ ግን አዋጁ የዋጋ ንረትን የበለጠ ሊፈጥር የሚችል መሆኑ አጠራጣሪ አይደለም፡፡
ነባር ተከራዮችም ይሁኑ አዲስ ተከራዮች ከሕግ ውጪ የሆኑ ተግባራቶችን ለተገቢው አካል መጠቆምም አለባቸው፡፡ አዋጁ ተገቢውን ዓላማ እንዲያሳካ ተከራይ እና አከራዮች በቅን ልቦና መተማመን ይጠበቅባቸዋል፡፡ አንድ አከራይ የአንድ የውል ዘመን በማለቁ ብቻ ለአዲስ ተከራይ በከፍተኛ ዋጋ አከራያለሁ በሚል እሳቤ ቤቱን እፈልገዋለሁ ወይም አድሰዋለሁ የሚል ምክንያት በመስጠት ከቤት ማስወጣት ቅን ልቦና ካለመሆኑም በላይ አዲስ ለሚመጣው ተከራይ የሚሰጠው ዋጋ ሕጉ ከሚፈቅደው በላይ ሊሆን እንደማይችል፤ ይህ ከሆነ ውሉ በሕግ እንደማይመዘገብ መገንዘብ ጠቃሚ ነው፡፡ በመሆኑም በተለይም በዚህ ጊዜ ተከራይና አከራይ ውይይት በማድረግ ውላቸውን ማደስ የሚጠበቅባቸው ወቅት ሲሆን አከራይ የዋጋ ለውጥ የሚጠይቅ ከሆነ ደግሞ መንግስት ሰኔ 1 ቀን 2018 ዓ.ም ይሰጣል ተብሎ የሚጠበቀውን የዋጋ ማሻሻያ በመጠበቅ በዛው አግባብ ብቻ ዋጋውን አሻሽሎ ውሉን ማደስ ሕግን የተከተለ አሰራር ያደርገዋል፡፡
(እነዚህ ፅሑፎች ለንቃተ-ሕግ ግንዘቤ ብቻ የሚቀርቡ ሲሆን የሕግ ምክርን የማይተኩ መሆኑን ፀሐፊው ያሳስባል)
አበቃሁ!
