Thomás de Carranza Abogados

28/09/2026

En medio de tanto ruido en torno a los alquileres y al acceso a la vivienda, parece que cada vez más voces empiezan a constatar algo que desde el Derecho inmobiliario conocemos bien: estamos ante un problema que ya no es solo residencial. Tiene consecuencias sociales y económicas y afecta también a la estabilidad de nuestras instituciones.

Quizá sea un buen momento para recuperar la entrevista que nuestro socio, Santiago Thomás de Carranza, mantuvo con José de la Morena, jefe de Economía de OKDIARIO, en la que abordó una de las claves del problema: España necesita construir más vivienda y hacerlo con mayor seguridad jurídica y agilidad.
Una conversación que sigue siendo muy pertinente.
https://okdiario.com/economia/vivienda/santiago-thomas-carranza-casa-47-bluf-espana-esta-anos-luz-construir-vivienda-que-necesita-20321651

25/09/2026

El caso de Maricarmen, que ha vivido 71 años en la misma vivienda, ha vuelto a poner el foco sobre los contratos de «renta antigua» y, en concreto, sobre los límites de la subrogación.
El contrato se firmó en 1956 a nombre de su padre. Tras su fallecimiento, se subrogó su madre y, cuando ella murió en 2005, lo hizo Maricarmen. Ahí estaba el límite jurídico.
La disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece límites a esta segunda subrogación y no permite que el contrato se transmita indefinidamente de generación en generación. En este caso, el Tribunal Supremo confirmó la extinción del contrato.

La historia personal hace difícil separar el contrato de sus consecuencias: siete décadas en una misma vivienda convierten una cuestión jurídica aparentemente técnica en una realidad vital de enorme alcance. Precisamente por eso estos casos requieren analizar toda la historia del contrato: cuándo se firmó, quiénes fueron sus titulares, qué subrogaciones se produjeron y qué régimen jurídico era aplicable en cada momento.

23/09/2026

Cuando hablamos de vivienda, casi siempre acabamos hablando de precios. Pero hay una pregunta anterior: ¿cuánto tarda una vivienda en llegar al mercado?
Desarrollar un suelo, obtener una licencia, tramitar un proyecto o resolver un procedimiento administrativo puede llevar años. Y cada plazo que se alarga tiene un coste para quien promueve.

A eso se suma la incertidumbre: normas que cambian e interpretaciones que no siempre se pueden prever. En el sector inmobiliario, la seguridad jurídica no es un concepto abstracto: condiciona inversiones, calendarios y costes.
Si queremos más vivienda, no basta con hablar de precios. También hay que hablar de Derecho y de plazos razonables.

18/09/2026

El acceso a la vivienda suele abordarse desde la perspectiva de los precios y de la regulación del mercado. ¿Pero qué hay de la inseguridad jurídica en la que viven propietarios y promotores?

Santiago Thomás de Carranza: "Casa 47 es un bluf: España está a años luz de construir la vivienda que necesita"

16/09/2026

¿Un juicio señalado a tres años? No es solo esperar.
Es un piso que no se puede vender, una operación que no se cierra, una inversión parada.
Lo dijo la presidenta del Tribunal Supremo: «Una justicia tardía no es una verdadera justicia ni es una justicia eficaz». Y los datos lo confirman: 4,7 millones de asuntos pendientes y vistas que ya se señalan para 2030.

Por eso, cuando estamos con un cliente no sólo hay que evaluar la situación jurídica, también cuánto va a tardar el proceso y qué hacemos mientras tanto

15/09/2026

38 grados en el salón, el ventilador a tope y una duda que vuelve cada verano: ¿tiene el casero que poner aire acondicionado?
La respuesta es no. El motivo está en una distinción que la ley hace y que a veces cuesta aceptar: la vivienda tiene que ser habitable, independientemente de la confortabilidad de la misma.
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a que la casa sea segura, salubre y apta para vivir. Pasar calor es, jurídicamente, un problema de confort.
Sin embargo, hay cuatro situaciones en las que el propietario sí tiene que moverse:
- El aire ya estaba cuando firmaste. Si aparece en el contrato o en el inventario, forma parte de lo que se alquiló: si se avería por uso normal, tiene que arreglarlo o sustituirlo.
- El calor viene de un problema del edificio. Humedades, mal aislamiento o fallos de construcción que hagan la casa difícil de usar con normalidad. Ahí el propietario tiene que resolver el defecto, aunque no tenga que comprar un aparato.
- Si el inquilino es mayor de 70 años o tiens una discapacidad acreditada. Puede hacer obras de adaptación dentro de casa, avisando por escrito y sin tocar elementos comunes (art. 24 LAU).
- Si quien alquila quiere instalarlo, puede proponerlo y pagarlo, pero necesitas permiso escrito del propietario y, si la unidad va en fachada, también el visto bueno de la comunidad. Hacerlo por libre puede acabar con el contrato resuelto.

El consejo jurídico es siempre el mismo: lo que no está por escrito, no existe. Una cláusula que aclare quién pone el aire, quién lo mantiene y quién lo paga ahorra más discusiones que cualquier reforma.

11/09/2026

¿Vivienda asequible? Europa "descubre" que el problema está en la oferta

La Comisión Europea acaba de dar un nuevo paso en su estrategia frente a la crisis de la vivienda con la propuesta de vivienda asequible: la "Affordable Housing Act".
El diagnóstico es difícil de discutir: en muchas ciudades europeas, encontrar una vivienda que pueda pagarse se ha convertido en uno de los principales problemas para los ciudadanos.

Pero hay una parte del debate que merece especial atención: la oferta, que es más importante que las ayudas directas, las subvenciones, etc. Europa, y España en particular, necesita más vivienda. Y necesita construirla más rápido.
Por eso, entre las medidas planteadas aparecen algunas cuestiones que pueden parecer poco llamativas, pero que son decisivas: agilizar licencias, reducir cargas administrativas, facilitar la disponibilidad de suelo, movilizar inversión pública y privada y simplificar los procesos de construcción.

Porque el punto clave siempre es el mismo: construir. Y a partir de ahí surge una pregunta: ¿podemos conseguir vivienda más asequible si seguimos tardando años en poner nuevas unidades en el mercado?

La respuesta no depende únicamente de cuánto dinero se destine a vivienda, sino de cuánto tiempo, suelo, regulación y seguridad jurídica necesita un proyecto para convertirse en una vivienda real.
La crisis habitacional es compleja, pero está claro que el foco hay que ponerlo en aumentar la oferta, en construir y en eliminar obstáculos para que las viviendas lleguen al mercado.
¿Y tú qué opinas: está Europa poniendo el foco donde toca?

09/09/2026

🚗🏍️ ¿Se puede aparcar el coche y la moto en la misma plaza del garaj
Hace unas semanas un cliente nos lo preguntó: el administrador de su comunidad le había notificado que no podía. ¿Quién tenía razón? Pues depende. Y conviene saberlo antes de dar por bueno —o por malo— el aviso.

1️⃣ Hay comunidades cuyos estatutos obligan a destinar cada plaza a un único vehículo.
2️⃣ La licencia municipal del garaje también importa: fija el número de plazas y la capacidad del aparcamiento. Si aparcas más vehículos de los previstos en el proyecto autorizado, pueden aparecer problemas de ventilación, evacuación de humos o protección contra incendios.
3️⃣ Y el seguro puede establecer condiciones específicas sobre el uso del garaje, como su capacidad o los materiales que puede albergar.

Nuestra recomendación: por mucho hueco que tenga tu plaza, antes de estacionar dos vehículos revisa los estatutos de la comunidad y pregunta al presidente o al administrador si existe algún límite al número de vehículos.
¿Te ha pasado algo parecido? Cuéntanoslo

07/09/2026

«Te vas si vendo la casa»: esa cláusula en un contrato de alquiler puede ser papel mojado.
La Audiencia Provincial de Madrid (sentencia de 2 de julio de 2026) acaba de declarar nula una cláusula así. Firmar no la hace válida: la LAU tiene normas imperativas que protegen al inquilino, y lo pactado contra ellas se tiene por no puesto.
Si tienes una vivienda alquilada y piensas venderla, no basta con «blindar» el contrato: hay que conocer qué permite la ley antes de firmar.

En Thomas de Carranza Abogados asesoramos a propietarios e inversores en todo el ciclo del inmueble. ¿Vendes una vivienda arrendada? Escríbenos.

03/09/2026

¿Sabes cuánto puede pedirte el casero de fianza al alquilar una vivienda?
En nuestros 23 años de experiencia, la fianza sigue siendo una de las dudas más frecuentes (¡y una de las causas de más conflictos!) a la hora de firmar un contrato de alquiler.
Esto es lo que dice la ley:
✅ Si el alquiler es para vivienda habitual → 1 mes de renta como fianza.
✅ Si es para otro uso (oficina, temporada, etc.) → 2 meses de renta.

Además, aunque no se puede exigir más de un mes de fianza en vivienda habitual, sí es legal pedir una garantía adicional de hasta 2 meses más. Así que, en la práctica, el propietario podría llegar a pedir hasta 3 meses de renta entre fianza y garantía.

👉 ¿Te ha pasado alguna vez que te pidieran más fianza de la que creías legal? Cuéntanoslo en comentarios.