23/02/2026
Sentencia del Tribunal Supremo (STS 1336/2025, de 30 de septiembre de 2025)
Ponente: Excma. Sra. D.ª Nuria Auxiliadora Orellana Cano.
Resumen del fallo:
El Tribunal Supremo resolvió un recurso de casación promovido por una comunidad de propietarios frente a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (Sareb) en relación con deudas de comunidad arrastradas por inmuebles adquiridos en adjudicación judicial.
🔎 Extracto de la parte dispositiva:
“Se condena a la parte demandada, conforme al artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, al pago de las cuotas de la comunidad de propietarios correspondientes a la anualidad en curso y a las tres anualidades anteriores, así como de las cuotas devengadas desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de interposición de la demanda, más los intereses legales.”
El Tribunal Supremo ha aclarado un aspecto clave de la Ley de Propiedad Horizontal. Según su resolución, las deudas con la comunidad de propietarios no dependen del vecino, sino del inmueble correspondiente. Esto implica que cualquier comprador de un piso hereda sus cargas, incluidas las cuotas impagadas de los tres años anteriores y del año en curso, independientemente de quién viviera allí antes o del motivo por el cual no se abonó lo debido.
Para los nuevos propietarios, esto significa que si el anterior propietario dejó deudas, deberán abonarlas para ponerse al día.
La comunidad puede reclamarlas directamente al comprador, incluyendo cuotas ordinarias, derramas, gastos extraordinarios e intereses si los hubiera.
La ley permite esta reclamación para garantizar la continuidad de los pagos y proteger a todos los vecinos.
La protección de la comunidad y la seguridad jurídica
La normativa establece que la comunidad no tiene que perseguir al antiguo propietario, ya que resulta más eficaz reclamar al nuevo propietario que buscar al que se fue. Posteriormente, si lo desea, el comprador puede reclamar judicialmente al vendedor todo lo que haya pagado de más, pero esta gestión ya es un asunto privado entre particulares y ajeno a la responsabilidad de los vecinos.
Esta doctrina refuerza la seguridad jurídica de las comunidades al evitar que asuman riesgos por impagos prolongados.
Para minimizar riesgos, el Supremo subraya la importancia de solicitar un certificado de deudas antes de firmar. El documento debe ser emitido por el administrador o el presidente de la comunidad e indicar si el piso está al corriente o si existen pagos pendientes. Firmar sin este certificado implica asumir el riesgo de cualquier deuda no detectada previamente.
Consecuencias para compradores y cómo actuar
Si el vendedor oculta deudas, el comprador todavía puede reclamar judicialmente al antiguo propietario, exigir indemnización o descontarlo del precio restante, pero la comunidad seguirá reclamando al nuevo propietario.
Esto afecta a todas las personas que adquieran un inmueble, ya sea un piso, una vivienda heredada, un local comercial o cualquier tipo de propiedad adquirida en subasta. Lo importante es que se liquide la deuda con la comunidad.
En resumen, la sentencia del Supremo confirma que las deudas comunitarias viajan con la propiedad, obligando al comprador a hacerse cargo aunque no las haya generado.
La doctrina protege a las comunidades y subraya la importancia de informarse y exigir documentación antes de formalizar cualquier compra inmobiliaria.
El mensaje es que el inmueble viene con sus derechos y obligaciones, y asumirlos es parte de la transacción.
Abogada Liliana Turculeti Agache
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