مكتب المستشار محمد محمود تيتل المحامي بالإستئناف العالي ومجلس الدولة

27/06/2023

كل عام وحضراتكم بألف صحه وسعاده ..
عيد اضحى مبارك

20/04/2023

22/03/2023

كل عام وحضراتكم بخير

08/07/2022

نهنئكم بحلول عيد الاضحى كل عام وانتم بخير ... عيدكم مبارك

06/07/2022

للتواصل والإستعلام
01278356933 / 01555530071

05/07/2022

عزيزى المحامى لاتنس دائما انك حين تتحدث ينصت الجميع ليستمع اليك ... المحاماه شرف

04/07/2022

💪💪👌

04/07/2022

هام جدا.....انتبه جيدا حتي لاتندم

-اهم نصائح عند شراء عقار( شقة – أرض – مبني )
إزاي تضمن حقك وتتأكد ان البيع قانوني ولا لاء

1.تطلع على كافة مستندات الملكية .
2.تعرف موقف الشقة إيه فى الحى / جهاز المدينة .
3.لو البائع وكيل عن المالك : ﻻزم تتأكد من صحة التوكيل و سريانه و ان التوكيل يبيح له البيع وذلك بالرقم من الشهر العقاري الصادر منه .
4.لو البائع وارث ﻻزم تطلع على إعلام الوراثة علشان تشوف مين الورثة بالضبط .
5.ﻻزم البائع يعملك توكيل بالبيع للنفس او للغير والتعامل مع الجهات الحكوميه والمياه والكهرباء غير قابل للإلغاء الابوجود الطرفين
6.لو الثمن هيتم دفعه على أقساط : اوعى تمضى على إيصال امانه و اكتب الاقساط فى العقد .
7.لما يجى وقت سداد القسط : خلى البائع يوقع امام القسط المستحق .
8.بعد سداد كافة الاقساط : اكتب عقد بيع نهائى .
9.لو الشقة ملك لشخصين : ﻻزم الشخصين يوقعوا على عقد البيع .
10.لو هتشترى من شركة ﻻزم تطلع على السجل التجاري الخاص بالشركة .
11.لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
12.لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
13.قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
14.لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
15.اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة
16.عند شراء شقة فى دور علوى بدون اسانسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره قليلة
17.ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل
18.لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا
19.اذا اخذك سمسار لشقة اذهب مره داخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة
20.عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك
21.لو كان البائع وريث من ورثة لابد أن تطلع على إعلام الوراثة الخاص بهم وعددهم ونصيب كل فرد وأن يوقعوا جميعا على هذا العقد وفى حالة وفاة أحد من هؤلاء الورثة لابد أيضا يكون هناك إعلام وراثة له أيضا ويوقع جميع الورثة لهذا الوريث أيضا.
22.لابد أن يقوم البائع بالتنازل عن عداد المياه والكهرباء والغاز فى العقد فى إقرارات منفصلة فى الشهر العقارى وأن يتم التوقيع على العقد أمامك.
23.فى البيع على أقساط يجب أن تثبت أرقام وتواريخ إيصالات الأمانة أو الشيكات فى العقد حتى لا يطالب بها مرة أخرى منفصلة عن العقد.
24.احذر من شراء شقة بدون عداد
25.سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
26.تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار (تأكد من وجود أوراق ملكية أرض العمارة المقامة بها الشقة وهل هي ملكية لشخص أم عدة أشخاص و أن الملكية خالصة لهم أرضاً وبناء أو بنظام المشاركة أي معهم شريك حتى يتسنى التوقيع على العقد من البائع الرسمي للعقار.
27.تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير اذا حاولت اعادة البيع. (ان يشمل عقد الشراء على بند الثمن و المساحة و نسبة الأرض الشائعة لتلك الشقة ومواصفات الشقة المباعة من جميع أوصافها والدور المقامة فيه و أي شرط غير مفهوم بالعقد يجب مراجعة الجهة البائعة قبل التوقيع حتى لا يكون هناك بنود إذعان أو إلغاء لحق دون فهمه.
28.عند سدادك الثمن إن كان جميعه نقدا تأكد من العقد بإثبات أن الثمن خالص جميعه وأن التوقيع يعتبر مخالصة بهذا الثمن وإن كان على دفعات تأكد من أن المقدم المدفوع مذكور وأن الدفعات المؤجلة مثبتة بالعقد بالمبلغ والتاريخ لكل سداد وأن إجمالي كل هذا يساوى الثمن المتفق عليه وهو قيمة الشقة إجمالاً
29.التأكد من أن البائع أو البائعين ملتزمون بالعقد بالحضور بوكيل عنهم أمام الجهات المختصة أو المحكمة المختصة للإقرار بنفاذ البيع أو صحة توقيعهم على العقد عند طلب ذلك.
30.لابد من الحصول على صورة من جميع أوراق الملكية للأرض والرخصة، إضافة إلى عقد البيع «مستندات الملكية».
31.التأكد من وجود شرط جزائي على من يخالف أياً من بنود العقد سواء مواعيد السداد أو مواعيد التسليم للشقة أو أي التزام آخر بالعقد مع نفاذ العقد.
32.لوهتشتري من شخص لازم زوجته تمضي كشاهد لقطع الطريق عليها للتمكين من الشقة لوحدث مشاكل بينهم.

* اهم البيانات التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-

1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدولة علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع

33.والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجد هذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاري بان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
**اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل ..

04/07/2022

ماهو الفرق بين السرقة والنصب والتبديد ؟؟؟؟
***تعريف السرقة: اختلاس منقول مملوك للغير بنية تملكة نص المادة كل من اختلس مالا منقولا مملوكا للغير فهو سارق .

***تعريف النصب : هو استعمال طرق احتيالية من شانها إيهام الناس بوجود مشروع كاذب أو واقعة مزورة آو إحداث الأمل بحصول ربح وهمي أو تسديد المبلغ الذي أخذ بطريق الاحتيال آو إيهامهم بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور وإما بالتصرف في مال ثابت آو منقول ليس ملكا له ولا له حق التصرف فيه وإما باتخاذ اسم كاذب آو صفه غير صحيحة للاستيلاء علي نقود او عروض او سندات دين او سندات مخالصة او أي متاع منقول وكان ذلك بالاحتيال لسلب كل ثروة الغير او بعضها و تخنلف جريمة السرقة عن النصب في ان المجنى عليه يسلم ماله الي الجانى وهوقانع راضى الا انه سلم المال نتيجه غش وخداع ويترتب علي ذلك ان جريمة النصب لا تقع بالاكراه علي خلاف جريمة السرقة .

***تعريف التبديد : هو احد صور السلوك الاجرامى المكون للركن المادى لجريمة خيانة الامانة و هو التصرف فى الشئ على نحو لا يصدر الا عن مالك الشئ سؤاء كان التصرف قانونى (البيع- الهبة) او تصرف مادى (كاستهلاك الشئ).