25/05/2026
دعاوي القانون ١٦٤ لسنة ٢٥ والتظلمات والمستندات المهمة ومشاكل التنفيذ والمواعيد - انا بحب التأصيل نبدا القصة من اولها لحد التنفيذ ..
اولا : ايه هي العقود اللي بيخضع ليها القانون ده ؟
(أ) عقود محررة حتى ٣٠/١/١٩٩٦
عقود الأشخاص الطبيعيين لغير السكن الطرد بعد ٥ سنوات
عقود الأشخاص الطبيعيين للسكن - الطرد بعد ٧ سنوات
• اما عقود الأشخاص الاعتبارية (شركات — بنوك — هيئات) دول عقودهم تخضع للقانون ١٠ لسنة ٢٠٢٢ — طردهم النهائي مارس ٢٠٢٧
هننتقل للعقود الصورية في عقود محررة بعد ١٩٩٦ لكن مكتوب فيها تاريخ صوري قديم ١٩٩٥ مثلا - بهدف إدخالها تحت مظلة القوانين الاستثنائية بعد صدور القانون ١٦٤ انعكست الأية على أصحابها إذا خرج عقد صوري التاريخ للعلن في نزاع - سيطبق عليه القانون المدني لا الاستثنائي ويطرد المستأجر بانتهاء المدة الشهرية دون الاستفادة من مهلة السبع سنوات عشان كده لازم تشوف العقود ثابت التاريخ ولا لا قبل أي إجراء - بمعني العقد يعامل كإيجار قديم طالما لم يثبت أن التاريخ صوري وإذا ثبت أن التاريخ مزور أو صوري يخضع العقد للقانون المدني وليس للإيجار القديم وإثبات الصورية يجوز بكافة طرق الإثبات إذا كان فيه تحايل على القانون
العقد هينتهي قبل المدة المحددة في أربع حالات
(أ) وفاة المستأجر الأصلي دون وجود من يستحق الامتداد القانوني بشروطه المقررة في المادة ٢٩ من القانون ٤٩ لسنة ١٩٧٧
(ب) تحقق أي سبب من أسباب الإخلاء التاريخية في المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ (عدم السداد — التأجير من الباطن — الاستعمال الضار — الترك).
(ج) تحقق أحد السببين المستحدثين بالمادة ٧ من القانون ١٦٤ (غلق العين لأكثر من سنة — تملك وحدة بديلة).
(د) تراضي الطرفين على فسخ العقد القديم وتحرير عقد جديد خاضع للقانون المدني.
في تاريخ ١٤ نوفمبر ٢٠٠٢ المحكمة الدستورية العليا اصدرت الحكم رقم ٧٠ لسنة ١٨ق دستورية واللي نقص الامتداد لمدة واحدة بس بمعني ان اي حالات امتداد تحققت واستقرت قبل ١٤/١١/٢٠٠٢ لا تمس وتظل صحيحة أما بعد هذا التاريخ فلا يمتد العقد إلا لمرة واحدة فقط
في حاجة اسمها الاقامة المعتبرة هشرحلك القانون بيقول عنها ايه وشرح المعني القانوني بيقولك هي الإقامة المستقرة المعتادة التي تنصرف فيها نية المقيم إلى جعل هذا المكان مراحه ومغداه
تنصرف فيه نية المقيم يعني الشخص نفسه قاصد يعتبر المكان ده محل إقامته الأساسي مش إقامة مؤقتة أو زيارة ومراحه ومغداه تعبير قديم معناه رايح جاي منه يعني حياته اليومية مرتبطة بالمكان ده معني كده ان القانون
- لا يشترط مدة زمنية محددة حتى شهر واحد قبل الوفاة يكفي إذا كانت الإقامة مستقرة
- العبرة بالإقامة المستقرة وقت وفاة المستأجر الأصلي الإقامة اللاحقة للوفاة لا تكسب حقاً.
- الترك العارض قبل الوفاة (كالسفر للدراسة أو العلاج) لا يقطع الإقامة
نروح للاقامة الحكمية وهي مفهوم قانوني يقرره القضاء في حالتين:
حالة الطلاق: إذا طلق المستأجر زوجته وكانت حاضنة للأبناء، يعدّ الأبناء مقيمين حكماً مع أبيهم رغم غيابهم الفعلي
حالة العمل بالخارج: إقامة الأبناء مع المستأجر العامل بالخارج تعدّ إقامة عارضة، وإقامتهم في العين بمصر تعد قامة حكمية ويمتد لهم العقد طالما لم يثبت الخصم هجرتهم الدائمة
عبء الإثبات - طعن النقض ٦١٨ لسنة ٤٨ق — جلسة ٢٦/١/١٩٨٤: الأصل هو انتهاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر والاستمرار استثناء. من يدعي خلاف الأصل يقع عليه عبء الإثبات ومن يدعي أحقيته في البقاء بالعين بعد وفاة المستأجر عليه هو إثبات توافر شروط الامتداد المالك لا يكلَف بإثبات العكس
السببان الجداد للإخلاء بالمادة ٧ في القانون الجديد
الحالة الأولى - غلق العين لأكثر من سنة
النص القانوني قال: "إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقاً لمدة تزيد على سنة دون مبرر"
الصراع الفقهي متى تبدأ حساب السنة والاتجاهين بتاخد بيهم المحكمة ؟ الاتجاه الأول (أثر فوري): السنة تبدأ من تاريخ صدور القانون أغسطس ٢٠٢٥، فلا يجوز الطرد قبل أغسطس ٢٠٢٦
الاتجاه الثاني (أثر رجعي — رأيي الشخصي ده الأصح) يجوز احتساب المدة السابقة على صدور القانون لأن المشرع استخدم صيغة الماضي (((ثبت ترك))) الدالة على واقعة مستقرة
ملحوظة: إذا أثبت المالك بالفواتير والشهود أن الشقة مغلقة طوال عام ٢٠٢٤ (قبل صدور القانون) بتتجه بعض المحاكم لقبول طلب الإخلاء فوراً
التمييز بين الغلق والترك - مش كل غلق يبيح الطرد كلمة "ثبت ترك" تعني العزوف والاستغناء نهائيا لا الغياب المؤقت يعني
• الغلق المؤقت بسبب الإعارة في الخارج أو العلاج أو الدراسة لا يعد تركا قانونيا
• قرار الترميم الصادر من الجهة الإدارية يعد مبررا مشروعا إذا اتخذ المستأجر الإجراءات القانونية اللازمة
• المستأجر الحكمي (الممتد له العقد) في وضع أضعف من المستأجر الأصلي عند الغلق
أدلة الإثبات
١- فاتورة الكهرباء الصفرية لأكثر من سنة قرينة مقبولة وحدها في بعض الأحكام
٢- فاتورة المياه الصفرية - قرينة داعمة
٣- فاتورة الغاز الصفرية - قرينة داعمة
٤- شهادة الشهود الدليل الأساسي بنسبة ٩٠٪
٥- إقامة المستأجر المستقرة في عنوان آخر - قرينة قوية على الترك
خلي بالك المستأجر يعرف يتلاعب بالفواتير (ترك الماء أو الغاز مفتوحا). عشان كده الشهود هم العماد الحقيقي للإثبات
في نقطة في تجهيز الشهود
١- متلقنش الشاهدالشاهد الملقن يسقط سريعاً أمام المحامي الجيد.
٢- تحقق من الرقم القومي للشاهد وتأكد من أن عمره يتوافق مع تاريخ الواقعة.
٣- الشاهد لا يجب أن يكون من نفس العقار. يكفي أن يكون من العقارات المجاورة
٤- لو تعرف اجمع إقرارات أدلى بها الخصم في صحائف سابقة وواجه شهوده بها لإحداث التناقض
الحالة الثانية - تملك المستأجر وحدة بديلة
النص القانوني: "إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر"
• المشرع استخدم لفظ يمتلك مطلقا والملكية اصلا تثبت بأي سبب من أسباب كسبها يعني (( عقد بيع ابتدائي هيتقبل في الأحكام رغم عدم شهره - عقد بيع مشهر الأقوى قانوناً - الميراث ولو كانت حصة مفرزة في عقار موروث الهبة أو الوصية ))
مش شرط تكون الملكية في نفس المحافظة ولا شرط أن يكون المستأجر منتقلا للسكن في الوحدة الأخرى
• مش شرط أن تكون الملكية مسجلة في الشهر العقاري لإقامة الدليل في مرحلة الأوامر الولائية لكن عدم التسجيل يضعف الموقف في الدعوى الموضوعية يعني يكفي طلما أن يمتلك المستأجر وحدة أخرى ويجوز إثبات ذلك بعقد ابتدائي أو مشهر أو بإفادة الضرائب العقارية أو بشهادة الكهرباء وأن تكون الوحدة قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد له المكان المؤجر ولو عرفت أن المستأجر باع الوحدة البديلة لأولاده أو أقاربه للهروب من القانون يحق لك ((( الطعن بالصورية ))) لكن إثباتها صعب عمليا إلا بوجود ورقة ضد مكتوبة
جالك الموكل ازاي تتعامل معاه لازم قبل أي إجراء اسأل موكلك
من هو المستأجر اللي وقع العقد الأصلي؟ وهل هو حي أم متوفى؟ مين اللي بيقيم في العين الأن وما صلته بالمستأجر الأصلي؟ هل العين مفتوحة ومأهولة ولا مغلقة؟ ومن امتي ؟
عندك أي معلومة عن عقارات يمتلكها المستأجر أو ورثته؟
كيف ألت إليك الملكية شراء أم ميراث؟ وهل عندك مستند رسمي؟ هل العقار مشترك مع أخرين؟
نوع القضية
١- لو المستأجر الأصلي توفى وتوفى من امتد إليه العقد هترفع دعوى انتهاء امتداد مش هتحتاج القانون ١٦٤ العين مغلقة أكثر من سنة
٢- العين مغلقة أكثر من سنة المادة ٧ حالة أولى هترفع أمر ولائي
٣- المستأجر يمتلك وحدة بديلة المادة ٧ حالة ثانية أمر ولائي
٤- عدم سداد الأجرة المادة ١٨ القانون ١٣٦/١٩٨١ — دعوى موضوعية
مستندات أساسية في كل قضية
١- عقد الإيجار الأصلي: اطلب أصله مش صورة وشوف لو فيه أكثر من عقد عشان المحاكم بترجح الأقد
٢- ما يُثبت ملكية موكلك: العقد المشهر أو إعلام الوراثة.
إعلام وراثة المستأجر الأصلي إذا كان متوفياً.
مستندات حالة الغلق ١- بيان استهلاك الكهرباء الرسمي يُظهر صفر استهلاك لأكثر من ١٢ شهرا ٢- بيان المياه وبيان الغاز كقرائن داعمة.
مستندات حالة الوحدة البديلة ١- إفادة الضرائب العقارية الأقوى وهو المستد الاقوي والأكثر قبولا ٢- شهادة من شركة الكهرباء بوجود عداد باسم المستأجر في عقار أخر ٣- عقد بيع ابتدائي للوحدة الأخرى وده مقبول ولائيا ٤- فواتير مرافق باسم المستأجر في عنوان أخر
تقديم الطلب الولائي - هتروح تقدمه لقاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار محتوى العريضة بالترتيب
١- هتحدد طرفين العلاقة الإيجارية وتاريخ العقد وغرضه
٢- سرد مآل العقد من المستأجر الأصلي لمن يشغل العين الأن بالتواريخ وإعلامات الوراثة.
٣ تحديد الحالة المستند إليها من المادة ٧ بنصها الصريح وربطها بالوقائع.
٤- الاستناد للطعن ٩٩ لسنة ٥٥ق لتسويغ سريان القانون ١٦٤ على عقد قديم
٥- الطلب الصريح بإصدار الأمر بطرد شاغل العين وتسليمها خالية.
التظلم عند رفض الأمر الولائي
ملحوظة: ميعاد التظلم ١٠ ايام فقط من تاريخ صدور قرار الرفض
ملحوظة: بمجرد صدور الرفض:اطلب صورة رسمية منه فوراً وسجل تاريخه واحسب اليوم العاشر وابدأ إعداد صحيفة التظلم
شروط قبول التظلم شكلا أن تكون صحيفة مسببة مجرد تكرار الطلبات دون أسباب يُبطل التظلم. موقعة من محام مستوفية لشروط رفع الدعوى المعتادة وفق المادة ٦٣ مرافعات ومقدمة خلال عشرة أيام من تاريخ قرار الرفض.
(( لحد دلوقتي الأحكام الجديدة أثبتت أن التظلمات نجحت بعد رفض الأمر الولائي الرفض مش نهاية الطريق ))
- مهم : بعد صدور الحكم خلي بالك الأمر الولائي يسقط إذا لم يُقدم للتنفيذ خلال ٣٠ يوم من صدوره (الطعن ١٠٨٩١ لسنة ٨٧ق)
المقصود بالتقديم للتنفيذ هو اتخاذ أول إجراء في إدارة التنفيذ لا اشتراط اكتمال الإخلاء الفعلي خلال ال٣٠ يوم وخلي بالك رفع المستأجر دعوى موضوعية لا يوقف التنفيذ
• مأساة التنفيذ ان ادارة التنفيذ تقيلة يعني بمجرد الحصول على الحكم افتح ملف التنفيذ فورا حتى لو متمش الإخلاء الفعلي إلا بعد أشهر
تعديل الأجرة ١- السكن مناطق مميزة = 20 ضعف بحد أدنى 1000 جنيه.
متوسطة = 10 أضعاف بحد أدنى 400 جنيه.
اقتصادية = 10 أضعاف بحد أدنى 250 جنيه.
٢- غير السكن للأشخاص الطبيعيين = 5 أضعاف الأجرة الحالية بدون حد أدنى.
كل الأجرة الجديدة تزيد 15٪ سنويًا بداية من سبتمبر 2026.
الزيادة تشمل السكني وغير السكني للأشخاص الطبيعيين.
إشكال التنفيذ: رغم أن أمر الطرد نافذ فورًا إلا أن أول إشكال في التنفيذ يوقف التنفيذ مؤقتا، المستأجر يقدر يرفع إشكال وقتي أو موضوعي لوقف التنفيذ مجرد رفع دعوى موضوعية لا يوقف التنفيذ وحده.
ملحوظة ١: لو المستأجر باع الوحدة قبل صدور قانون 164/2025 وبعقد ثابت التاريخ رسمي صعب جدا إثبات الصورية أو التحايل لو البيع أو التصرف حصل بعد القانون يجوز للمؤجر يتمسك إن التصرف صوري للتحايل على القانون. عبء إثبات الصورية يقع على المؤجر وده عمليا صعب لكنه ممكن حسب الأدلة لأن محكمة النقض أقرت إن الصورية المبنية على التحايل على القانون يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات فرق بين الصورية المطلقة العقد وهمي أصلا الصورية النسبية:العقد موجود لكن فيه تحايل في البيانات أو الأشخاص أو التاريخ
ملحوظة ٢: هل التظلم من الأمر الوقتي يجوز استئنافه ايوة والنقض وفق الاحوال وبالتماس اعادة النظر
أخطاء في صياغة العقود القديمة
١- كلمة مفسوخا لو مكتوب في العقد: "يُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه" وسكت يرفض المحضر التنفيذ ويضطر المالك لرفع دعوى موضوعية
الصياغة الصحيحة (يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه، ويحق للمؤجر استلام العين وإخلاء المستأجر منها مباشرة بغير حاجة إلى إنذار أو حكم قضائي)
٢- أحكام العقود الجديدة إذا كان الموقع على العقد وكيلا لا المالك ومكتوب مدة تتجاوز ثلاث سنوات يحق للمالك إنقاصها
والشيئ بالشيئ يذكر كل عقد مدته تسع سنوات أو أقل توجه فوراً للشهر العقاري لعمل إثبات تاريخ كل عقد مدته أكثر من تسع سنوات يجب تسجيله في الشهر العقاري كتسجيل البيوع وإلا يحق للمالك الجديد بعد الشراء طرد المستأجر بعد السنة التاسعة
خلي بالك اولا: قاضي الأمور الوقتية يصدر الأمر بناءً على ظاهر الأوراق دون تمحيص الملكية شخص سيء النية يستطيع اصطناع عقد إيجار قديم صوري واستصدار أمر بطرد صاحب شقة مغلقة أصحابها مسافرون عشان تخمي نفسك ارفع إشكال في التنفيذ فوراً مع دعوى موضوعية. الإشكال يوقف التنفيذ مؤقتاً
ثانيا: تغيير الاستعمال من سكني لغير سكني أو العكس لا يعد سبباً للإخلاء بالمادة ١٨ رغم حكم الدستورية بعدم دستورية المادة ١٩. أي دعوى إخلاء ترفع لهذا السبب وحده ستُرفض.
الحل رفع دعوى فسخ لإساءة الاستعمال إذا ترتب على التغيير ضرر بسلامة المبنى أو إقلاق للراحة لا دعوى إخلاء تقليدية.
تحذيرات للمستأجر
لو انت محامي المستأجر عدم الحضور يعني خسارة القضية غالبا معظم أحكام الطرد الصادرة حتى الآن صدرت غيابيا أو بلا دفاع جاد إذا صدر ضدك أمر وقتي بالطر ارفع الدعوى الموضوعية فوراً مع إشكال في التنفي الدعوى وحدها لا توقف التنفيذ
الدفوع المتاحة: الطعن في دليل الملكية إذا كان عقدا ابتدائيا فقط - إثبات مبرر الغلق المشروع - إثبات عدم قابلية الوحدة الأخرى للاستخدام.
مسألة عدم دستورية المادة ٧ في شق الأثر الرجعي لم تُثَر بعد. هي ورقة قانونية متاحة لم تُستعمل.
اخيرا هو محدش هيكمل لحد هنا لو كملت قولي 😅
١- القانون ١٦٤ لم يطعن فيه بعدم الدستورية بشكل جدي حتى الآن أي طعن هيترفض لأن الدستورية لا تُحمل الملكية الخاصة أعباء التكافل الاجتماعي.
٢- إذا كان بعض ورثة المستأجر يمتلك وحدة بديلة والبعض الأخر لا هل يطرد الجميع؟ الأحكام معالجتش الموضوع ده
٣- الجمع بين سببي الإخلاء: هل عدم الاستهلاك وحده كاف إذا دفع المستأجر بمبرر مشروع؟
٤- انتقال ملكية الوحدة البديلة بالميراث: الوارث الذي لم يختر امتلاك وحدة أخرى بل ورثها قسرا قد يُطرد بسببها نقطة قد تثار دستورياً.
أحكام النقض هتحتاجها
١) ٩٩ لسنة ٥٥ق — جلسة ٢١/١/١٩٩٠
السريان الفوري للقوانين الأمرة المتعلقة بالنظام العام على المراكز القائمة. هو العمود الفقري لكل أحكام القانون ١٦٤. استُعمل في كل قضية لتسويغ تطبيق قانون ٢٠٢٥ على عقود قديمة.
٢) ٢٠٠١ لسنة ٧٤ق — جلسة ٦/٤/٢٠٠٥
حكم المحكمة الدستورية ٣/١١/٢٠٠٢ يسري بأثر فوري والامتداد لا يجوز لأكثر من مرة واحدة بعد ١٤/١١/٢٠٠٢. أساس دعاوى انتهاء الامتداد.
٣) ٢٩٣٣ لسنة ٦٢ق — جلسة ٢٤/٣/١٩٩٥
شروط الإقامة المستقرة للامتداد — لا يشترط مدة زمنية — يكفي أي مدة مهما قصرت إذا كانت الإقامة مستقرة حتى الوفاة.
٤) ١١٦٢ لسنة ٥٣ق — جلسة ٦/٢/١٩٨٤
استخلاص الإقامة مسألة واقع تقديرية يستقل بها قاضي الموضوع ولا رقابة عليه فيها من النقض.
٥) ٦١٨ لسنة ٤٨ق — جلسة ٢٦/١/١٩٨٤
عبء إثبات الإقامة يقع على من يدّعيها — الأصل انتهاء العقد بالوفاة والاستمرار استثناء.
٦) ١٠٥٩ لسنة ٥٢ق — جلسة ٢٠/٤/١٩٩٣
طلب التسليم يندمج في طلب الإخلاء ويُعدّ أثراً حتمياً له — لا يحتاج المالك طلباً مستقلاً.
٧) ٦٢١ لسنة ٥٢ق — جلسة ٢٧/٣/١٩٨٥ و٩٨٤ لسنة ٩٠ق — جلسة ٩/٢/٢٠٢٥
بطلان العقد اللاحق للعقد الأول بطلاناً مطلقاً. المحكمة ترجّح العقد الأقدم وتُهدر اللاحق.
٨) ١٦٩٦٨ لسنة ٩٠ق — جلسة ٢٧/٤/٢٠٢٤
المحكمة المختصة بالتظلم هي ذات المحكمة التي أصدر منها القاضي الأمر الولائي.
٩) ١٠٨٩١ لسنة ٨٧ق — جلسة ١١/٩/٢٠٢٣
سقوط الأمر الولائي إذا لم يُقدَّم للتنفيذ خلال ثلاثين يوماً من صدوره.
١٠) ١٠٤٢٠ لسنة ٧٧ق — جلسة ٥/٢/٢٠٢٣
إذا قضت محكمة أول درجة بعدم اختصاصها بالتظلم كان ذلك خطأ — المختصة هي ذات المحكمة التي أصدر القاضي الأمر منها.
١١) ٧٨٧١ — جلسة ١٩/٢/٢٠٢٥
شروط قبول التظلم شكلاً: الطرق المعتادة لرفع الدعوى وميعاد عشرة أيام.
١٢) ٧٩٨ لسنة ٤٩ق و٣٣٧ لسنة ٤٨ق
أحكام الإخلاء لعدم السداد وفق المادة ٨ من القانون ١٣٦/١٩٨١.
١٣) ١٩٥١ لسنة ٤٨ق — جلسة ٢٨/٢/١٩٧٩
المستأجر هو المكلف بتقديم الدليل على سداده كامل الأجرة المستحق
