30/04/2026
** إنه في يوم الموافق / / 2025
** بناءً على طلب السيد / ................... - ............. – المقيم
ومحله المختار مكتب / الأستاذ محمد عادل كامل المحامي .
** أنا محضر محكمة شرم الشيخ الكلية قد انتقلت وأعلنت :
** السيد / ............. - بصفته الممثل القانوني لشركة ............... ويعلن بمقر الشركة 77 شارع ............ .
** مخاطبا مع //
الموضوع
** حيث أنه بتاريخ ..../ .../2020 قام المدعي بإبرام عقد إيجار محلين (رقم S13 وS14) في قرية ......... – .......... – شرم الشيخ مع الشركة المدعى عليها ، لمدة 10 سنوات تنتهي في 31/10/2030 ، لاستخدامهما كمخزن ومكتب اتصال تابع لشركة ................. ، وفقًا لشروط وبنود محددة تحافظ على سلامة العين المؤجرة وعدم تغيير نشاطها أو هيكلها .
** وقد تسلم المدعى عليه المحل بحالته الأصلية ، متعهدًا بالمحافظة على العين وعدم إجراء أي تغييرات أو تعديلات جوهرية أثناء مدة الإيجار، وفي حال تلف شيء من العين المؤجر محل النزاع إعادته إلي الحالة التي كانت عليها أثناء التعاقد ، وذلك فقًا للبنود (3) ، (7) ، (13) ، (15) من العقد المبرم بتاريخ 1/11/2020.
** إلا أن الشركة المدعى عليها خالفت هذا الالتزام الناشئ بعقد الإيجار المؤرخ بـ 1/11/2020 وذلك للأسباب الآتي ذكرها :
1- إزالة الأبواب الزجاجية الخاصة بالمحل.
2- هدم الحائط من ناحية المدخل وتركيب باب حديدي محل الباب الزجاجي .
3- هدم الحائط الفاصل بين المحلين.
4- هدم جزئي من السقف أعلى الحائط المزال الفاصل بين المحلين وإزالة الفصل بين المحلين وبين شقة بالدور الثاني تعلوهما .
5- إنشاء سلم حديدي بدلاً من الحائط المزال بين المحلين ، يصل المحلين المستأجرين محل النزاع بشقة بالدور الثاني.
6- وضع لافتات وإعلانات وتجهيزات وديكورات داخل وخارج وبطرقات المركز التجاري .
7- رفض الشركة المدعي عليها إعادة المحلات إلي حالتها الأولي التي كانت عليها.
أولا : تحقق الشرط الفاسخ لعقد الإيجار وذلك ، لإخلال الشركة المدعي عليها ببنود العقد :
أ) حيث نص البند (7) من العقد الإيجار سند الدعوي : " عدم وضع أي لافتة أو إعلان أو القيام بتجهيزات أو ديكورات أو وضع أي أشياء سواء من الداخل أو الخارج أو بمدخل وطرقات المركز التجاري أو وضع أي قوائم خشبي أو صاري أو أسلاك خارج العين إلا بموافقة كتابية من المالك، ويُفوض المالك الطرف المستأجر في عمل تجهيزات خاصة بنشاطه داخليا فقط ".
** وعلي الرغم من البند ( 7 ) قامت الشركة المدعي عليها بوضع لافتات وإعلانات وتجهيزات وديكورات داخل وخارج وبطرقات المركز التجاري الكائن بهما المحلان المستأجران دون موافقة من المدعي .
ب) كما نص البند (15) من العقد علي : " لا يجوز للمستأجر إحداث أي تعديلات أو تغييرات في المحل من هدم أو عمل أي فتحات بالمبنى أو ملحقاته أو أي أعمال تؤثر على المظهر العام للمبنى أو وضع أي مواد ملتهبة أو مضرة بالصحة داخل وخارج الوحدة المؤجرة أو أي أعمال تهدد أمن وسلامة المبنى ، ولا يسمح للمستأجر تحميل علي الأسقف بأعمال ثقيلة من شأنها تسبب أي اهتزازات تضر بالمبني ".
** حيث خالفت الشركة المدعي عليها البند ( 15 ) سالف البيان ، وذلك بإزالة الأبواب الزجاجية الخاصة بالمحل هدم الحائط من ناحية المدخل وتركيب باب حديدي محل الباب الزجاجي ، وهدم الحائط الفاصل بين المحلين ، وهدم جزئي من السقف أعلى الحائط المزال الفاصل بين المحلين وإزالة الفصل بين المحلين وبين شقة بالدور الثاني تعلوهما ، وإنشاء سلم حديدي بدلاً من الحائط المزال بين المحلين ، يصل المحلين المستأجرين محل النزاع بشقة بالدور الثاني .
ج) حيث نص البند (13) من العقد: " يحق للطرف الأول منفردًا فسخ هذا العقد تلقائيًا بدون تنبيه أو إنذار ، وذلك إذا ما أخل الطرف الثاني بأي بند من بنود هذا العقد ، وللمالك الحق في رفع دعوى أمام قاضي الأمور المستعجلة ".
** وقد نص البند ( 13 ) من العقد أنه يحق للمدعي فسخ العقد عند مخالفة بنود التعاقد .
** حيث نصت المادة 147/1 من القانون المدني :" العقد شريعة المتعاقدين ، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ، أو للأسباب التي يقررها القانون ".
** حيث قضت محكمة النقض :" النص في المادة 147 / 1 من القانون المدني على أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون يدل علي أن العقد هو قانون العاقدين و هو تطبيق لمبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني و لازم تلك القاعدة أن ما أتفق عليه المتعاقدين متي وقع صحيحاً لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزماً للطرفين فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من الطرفين إذ أن العقد وليد إرادتين و ما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة و كذلك لا يجوز للقاضي أن ينقض عقداً صحيحاً أو يعدله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه قواعد العدالة فالعدالة تكمل إرادة المتعاقدين و لكن لا تنسخها والقاضي لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها و إنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نيه هؤلاء المتعاقدين و أن العقد هو قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة محكمة النقض ".
( الطعن رقم 4100 لسنة 64 ق – جلسة ١٠ / ١ / ٢٠٠٤ )
** حيث نصت المادة 148 من القانون المدني " 1- يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
1- ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته، وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام ".
** حيث قضت محكمة النقض علي أنه :" لقاضي الموضوع أن يتحرى نية العاقدين من أي طريق يراه ولـيس عليه أن يرجع في ذلك الى العرف إلا اذا كان القانون لا يوجد فيه نص يحكـم العقد أو كان العقد ليس فيه ما يكشف عن قصد المتعاقدين منه أو كـان ذلـك مبهما فيه فاذا كانت محكمة الموضوع قد حصلت من فهمها للواقـع تحـصيلا سائغا أن العاقدين قد قصدا من اتفاقهما أن يكون الاحتكام فيما يختلفان فيه الى ما نص عليه في التعاقد وكان التعاقد جليا في ذلك وليس فيه مـساس بالنظـام العام ثم أجرت حكمها بمقتضى ذلك على النزاع القائم بين طرفي العقـد فـلا غبار على قضائها ولا سبيل لمحكمة النقض عليها فيه ".
( نقض 28/2/1940 ج ٢ في ٢٥ سنة ص 847 )
** حيث نصت المادة 157/1 مدني :" في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض " .
** حيث قضت محكمة النقض :" والأصل بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدني في ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المشرع أعلى للقاضي سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقا للغاية التي استهدفها المشرع منها حتى لا يتصفوا في استعمالها كما حرص المشرع على تأكيد السلطة التقديرية للقاضي في حالة فسخ العقود ونص صراحة في الفترة الأولى من المادة ١٤٨ من القانون على أنه يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية”. وفي الفقرة الثانية من المادة ١٥٧ من ذات القانون على أنه يجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك كما يجوز له أن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام في جملته، وهو ما هو لازم أنه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع يتضمن أن المؤجر متصف في استعمال حقه بطلب الإخلاء تعين على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تمحيص لهذا الدفاع وأنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها وما إذا كانت هذه الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء في ضوء ما يجب توافره من حسن نية في تنفيذ العقود ".
( الطعن رقم ١ لسنة ٧٤ ق – جلسة 27/2/2005)
** كما قضت محكمة النقض :" المقرر أن فسخ العقد صورة من صور المسئولية العقدية ويتمثل في حل الرابطة العقدية جزاء إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بأحد الالتزامات الناشئة عنه ".
( الطعن رقم ١٨٥٩ لسنة ٧٢ ق – جلسة 23/11/2004 )
ثانيا : إلحاق الضرر بالمحلين رقم (S 13 ، S14 ) محل النزاع بالمخالفة لبنود التعاقد بما يحق للطالب طلب التعويض عن المسؤولية التعاقدية .
** حيث نص البند (3) من العقد :" ........ يلتزم المستأجر بتسليم المحل في بحالة جيدة ، دون إحداث أي تلفيات أو تكسير ، وإرجاع كل شيء لأصله من حوائط وزجاج وخلافه ".
** حيث أضرت الشركة المدعي عليها ، بمحل النزاع ضررا جسيما وترفض الشركة المستأجرة رد المحلان كما كان لذلك يحق للطالب طلب التعويض عن قيمة رد الشيء لأصله ، بناء علي المسؤولية التعاقدية .
** حيث نصت المادة 580 من القانون المدني :" 1- لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر.
2- فإذا أحدث المستأجر تغييرا في العين المؤجرة مجاوزا في ذلك حدود الالتزام الواردة في الفقرة السابقة، جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتض ".
** حيث قضت محكمة النقض ": إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال الطاعن لذلك السطح بطريقة ضارة بسلامة المبنى معتداً في ثبوت ذلك بالحكم النهائي الصادر في الدعوى فإنه يكون قد صادف صحيح القانون المواد 101 إثبات ، 178 مرافعات ،432 ، 564 ، 566 ، 580 مدنى، 18 القانون 136 لسنة 1981 ".
( الطعن رقم 2644 لسنة 62 ق جلسة 13/3/1996 س 47 ج 1 ص 476)
** حيث نصت المادة 591 من القانون المدني :" 1- على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه ، 2- فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين، افترض حتى يقوم الدليل على العكس، أن المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة ".
** حيث قضت محكمة النقض " متى أجرى المستأجر تغييراً جوهرياً في العين المؤجرة متجافياً مع طبيعتها اعتبر رغم الإذن الوارد في صيغة عامة بإجراء التغيير مخلاً بالتزامه وجاز للمؤجر المطالبة بإزالة التعديلات أو الفسخ مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض، ولا يلتزم المؤجر بالتريث إلى نهاية مدة الإيجار، إذ مجرد إحداث التغيير يجعل المستأجر مخلاً بالتزام يرتبه القانون في ذمته مفروض بمقتضى المادة 580 من القانون المدني أثناء سريان عقد الإيجار وهو سابق ومستقل عن الالتزام برد العين بالحالة التي سلمت عليها في معنى المادة 591 من ذات القانون والذي لا يصادف محله إلا بعد نهاية العقد، ولا مساغ للقول بأن المشرع قصد بإغفال النص على الفسخ في المادة 580 أن المؤجر يجب أن ينتظر إلى نهاية الإيجار، لأن المطالبة بالتنفيذ العيني والفسخ مع التعويض في الحالتين مستمد من القواعد القانونية العامة. لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد الإيجار انصب على دارين للخيالة إحداهما شتوية والأخرى صيفية بما تتحدد معه طبيعة العين المؤجرة، وأن عبارة الإذن بالتغيير جاءت بصيغة عامة فلا ينصب إلا على التغييرات العادية المألوفة المتفقة مع طبيعة العين المؤجرة وفي الظروف المعتادة. وكان الثابت من الصورة الرسمية لتقرير الخبير في دعوى إثبات الحالة أن المطعون عليه الثاني أزال معالم الدار الصيفية بحيث درست آثارها وأمحى شكلها واندثر كيانها، فهدمت الحجرات المخصصة للآلات السينمائية وتحطمت كافة المقاعد واختفت كل أجهزة العرض ومكبرات الصوت والتوصيلات الكهربائية واستعملت ساحة العرض كمخزن وترك باقيها أرضاً فضاء، وكان الحكم المطعون فيه اعتبر هذه التغييرات مما يجيزه الترخيص الصادر من مأمور التفليسة باعتباره ممثلاً للمؤجر وانتهى إلى أن الدعوى مرفوعة قبل أوانها مع أن مبناها هو مجاوزة المستأجر للحدود التي يتقيد بها رغم الإذن، وأن حق المؤجر المطالبة بالتعويض أثناء سريان عقد الإيجار فإنه يكون قد خالف القانون وشابه القصور ".
( الطعن 692 لسنة 44 ق جلسة 22 / 2 / 1978 مكتب فني 29 ج 1 ق 110 ص 563 )
ثالثا : ثبوت المسؤولية التقصيرية بأركانها ( الخطأ والضرر والعلاقة السببية ) بما يحق للطالب طلب التعويض عن المسؤولية التقصيرية :
** حيث أن تلك التعديلات التي قامت بها الشركة المدعي عليها تضر بالمبني وقد يتسبب ذلك إلي هلاك محلا النزاع .
** حيث نصت المادة 163 من القانون المدني :" كل خطأ سبب ضررًا للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض ".
** حيث قضت محكمة النقض :" من المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن استخلاص محكمة الموضوع العلاقة السبية بين الخطأ والضرر هو مما يدخل في تقديرها متى كان سائغاً ".
)الطعن رقم ٤٦٤ السنة ٣٦ ق – جلسة ١٢/٢١/ ١٩٧١ س ٢٢ ص ١٠٦٢(
** حيث نصت المادة 170 من القانون المدني :" يقدر القاضي مدى التعويض عن الضرر الذي لحق المضرور طبقا لأحكام المادتين ٢٢١ و٢٢٢ مراعيا في ذلك الظروف الملابسة، فإن لم يتيسر له وقت الحكم أن يعين مدى التعويض تعيينا نهائيا، فله أن يحتفظ للمضرور بالحق في أن يطالب خلال مدة معينة بإعادة النظر في التقدير".
** حيث قضت محكمة النقض :" المقرر في قضاء هذه المحكم أن التعويض في المسئولية التقصيرية يشمل كل ضرر مباشر متوقعاً كان أو غير متوقع ، وأن الضرر بدوره يقوم على عنصري هما الخسارة التي لحقت بالمضرور والكسب الذى فاته ".
) 21/4/1996 طعن 1995 سنة 61ق – م نقض م – 47 – 685 )
** حيث نصت المادة ٢٢١ من القانون المدني :" 1– اذا لم يكن التعويض مقدرا في العقد أو بنص في القانون، فالقاضي هو الذي يقدره، ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب، بشرط أن يكون هذا نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو للتأخر في الوفاء به، ويعتبر الضرر نتيجة طبيعية اذا لم يكن في استطاعة الدائن أن يتوفاه ببذل جهد معقول ، 2– ومع ذلك إذا كان الالتزام مصدره العقد، فلا يلتزم المدين الذي لم يرتكب غشا أو خطأ جسيما إلا بتعويض الضرر الذي كان يمكن توقعه عادة وقت التعاقد ".
** رابعا : يحق للطالب بطلب عارض وذلك لإضافة أسباب وطلبات جوهرية جديدة في الدعوي :
** وفقا لنص المادة 124 مرافعات :" للمدعى أن يقدم من الطلبات العارضة:
(1) ما يتضمن تصحيح الطلب الأصلي أو تعديل موضوعه لمواجهة ظروف طرأت أو تبينت بعد رفع الدعوى.
(2) ما يكون مكملا للطلب الأصلي أو مترتباً عليه أو متصلا به اتصالا لا يقبل التجزئة.
(3) ما يتضمن إضافة أو تغييراً في سبب الدعوى مع بقاء موضوع الطلب الأصلي على حاله.
(4) طلب الأمر بإجراء تحفظي أو وقتي.
(5) ما تأذن المحكمة بتقديمه مما يكون مرتبطاً بالطلب الأصلي ".
** حيث قضت محكمة النقض :" مفاد النص في المادة 124 من قانون المرافعات أن الطلب العارض قد يتناول بالتغيير أو بالزيادة أو بالإضافة ذات النزاع من جهة موضوعية مع بقاء السبب أو تغيير السبب مع بقاء الموضوع. لما كان ذلك، وكانت المادة 123 من قانون المرافعات قد أتاحت للخصوم تقديم الطلبات العارضة أثناء نظر الدعوى شفاهه في حضور الخصم أو في مذكرة سلمت إليه أو إلى وكيله أو بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى، فإن سلك المدعى واحداً من هذه الطرق أصبح طلبه معروضاً على المحكمة بما بتعين عليها الفصل فيه. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أخطأ فهم العلاقة بين الطلب الأصلي بالطرد والطلب العارض بتثبيت الملكية إذ هما يقومان على سبب واحد هو ملكية الطاعن للعين محل النزاع وجره هذا الفهم إلى الخطأ في تطبيق القانون لقضائه بعدم قبول الدعوى، الأمر الذى يتعين معه نقض الحكم ".
( الطعن رقم 260 لسنة 20 مكتب فني 4 صفحة رقم 575 بتاريخ 5/3/1953 )
خامسا : تحقق الصفة والمصلحة للطالب في إقامة الدعوي :
** حيث أن الطالب هو مالك المحلين (رقم S13 وS14) في قرية ....... – ........... – شرم الشيخ – ( محل الدعوي ) ، وأن طالب هو من تعاقد مع الشركة المدعي عليها بناء علي العقد المؤرخ 1/11/2020 ( موضوع الدعوي ) .
** أي أن الطالب هو صاحب الحق : وهو له المصلحة المباشرة عليه ، كما تتوافر الصفة في الشركة المدعي عليها لأنها قامت بمخالفة بنود التعاقد وتتحمل مسؤولية تعاقدية وكذا مسؤولية تقصيرية ، مما يحق للمدعي إقامة الدعوي لفسخ العقد والتعويض .
** حيث قضت محكمة النقض :" الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق و أن ترفع الدعوى ممن يدعى استحقاقه لهذه الحماية وضد من يراد الاحتجاج عليه بها ، ( المادة 3 مرافعات (".
(الطعن رقم 3392 لسنة 59 ق جلسة 1996/121/16 س 47 ج 2 ص 1561)
** إذا أحدث المستأجر تغييرًا في العين المؤجرة من شأنه أن يمس كيانها أو سلامتها، فإنه يكون قد أخل بالتزام جوهري يجيز للمؤجر طلب الفسخ مع التعويض بناء علي المسؤولية التعاقدية ، كما أن التعديل جوهري في العين المؤجرة يتخلف عنه مسؤولية تقصيرية ، حيث أن الطالب يحق له طلب تعويض بمبلغ ( مليون جنية )عن المسؤولية التعاقدية بالإضافة إلي التعويض بمبلغ ( اثنان مليون جنية ) عن المسؤولية التقصيرية .
بناء عليه
أنا محضر محكمة شرم الشيخ انتقلت في التاريخ عاليه الي عنوان السيد / ............... - بصفته الممثل القانوني لشركة ....... ، وكلفت المعلن إليه بضرورة الحضور أمام محكمة شرم الشيخ الكلية الدائرة ( ) الكائن مقرها بمجمع محاكم شرم الشيخ بحي النور بجوار هيئة الاستثمار شارع المحكمة لسماع الحكم :
أولا : بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1 / 11 / 2020 ، المنعقد بين الطالب والشركة المعلن إليها .
ثانيا : إخلاء العينين المؤجرتين (S 13 ) ، ( S14) في قرية ................ – شرم الشيخ وتسليمهما للطالب خاليتين من الأشخاص والشواغل .
ثالثا : إلزام الشركة المعلن إليها دفع تعوض عن كلا من المسؤولية التعاقدية والمسؤولية التقصيرية مبلغ ثلاثة ملايين جنية .
رابعا : إلزام الشركة المعلن إليها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ، و حفظ كافة الحقوق الأخرى.
ولأجل العلم ،،،،،،،،،،،
