20/08/2026
عندما تكتب عبارة " تحت العجز و الزيادة "بعقد البيع أو ..عدم كتابتها ..
كثيراً ما نقرأ في عقود البيع جملة "تحت العجز والزيادة" دون أن نعي مغزاها القانوني ..
فما هي ..؟ و ما هي الدعاوى المترتبة عليها؟
بداءة .. ماذا تعني عبارة "تحت العجز و الزيادة"؟
تعني أن مساحة المبيع أو مقداره غير محددة بدقة مطلقة وقت التعاقد و يجوز أن تزيد أو تنقص عن المساحة المدونة بالعقد.
و وفقاً لنص المادتين 433 و 434 من التقنين المدني فقد أوردت حالتين:
⏪️الأولى: نقص المبيع (العجز)
البائع مسؤول عن أي نقص في مقدار المبيع
و يكون للمشتري الحق في
طلب إنقاص الثمن بما يتناسب مع النقص
أو طلب فسخ العقد إذا كان النقص جسيماً بحيث لو علم به المشتري لما أتم العقد.
⏪️الثانية: زيادة المبيع
إذا زاد المبيع عن المساحة المذكورة بالعقد و كان الثمن مقدراً بحساب الوحدة. .. هنا .. يجب على المشتري تكملة الثمن عن الزيادة .. مع الحق له فى طلب الفسخ إذا كانت الزيادة جسيمة.
و لكن ما هى الدعاوى القضائية المتاحة لكل من طرفى العقد ..؟ لدينا نوعان من الدعاوى:
1️⃣دعوى إنقاص الثمن (لوجود عجز في المبيع) يرفعها المشتري.. 2️⃣ دعوى تكملة الثمن (لوجود زيادة في المبيع) - يرفعها البائع
و قد قضت محكمة النقض :
" وإذا كان الثابت من عقد البيع محل النزاع المؤرخ .... أن الطاعن وآخرين باعوا متضامنين إلى الطاعن ضده بصفته مساحة ٦ س ٥ ط ١٤ فدان، يخص الطاعن منها ٧ س ١٠ ط ١ ف، وذلك مقابل ثمن إجمالي مقداره ٤٥١٥٦ جنيه لكامل المبيع، وأن هذه المساحة وما يقابلها من ثمن تحت العجز والزيادة حسب ما تظهره المساحة، فإن المبيع على هذا النحو يكون مبيناً على وجه التقريب، وبالتالي غير معين المقدار بها، يكشف – ومن هذه الظروف والملابسات – أن نية المتعاقدين قد انصرفت إلى أن ما تظهره البيانات المساحية من عجز أو زيادة فيما بعد تتم المحاسبة عليه وفقاً للسعر المتفق عليه وقت التعاقد."
( الطعن رقم ٩٦٠ لسنة ٦٠ ق - جلسة ١٩٩٦/١١/٢١ )
