المستشار رويس فايق لوقا شهات

16/09/2026

19/08/2026

⚖️ هل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر إذا لم يسدد الأجرة؟
عدم سداد الأجرة قد يعطي المؤجر الحق في اتخاذ إجراءات قانونية ضد المستأجر، ولكن الإخلاء لا يتم لمجرد وجود مبلغ متأخر دون التحقق من باقي الشروط والإجراءات.
ففي البداية يجب التأكد من أن الأجرة قد استحقت فعلًا وفقًا لما هو متفق عليه في عقد الإيجار، وأن المستأجر امتنع عن الوفاء بها دون مسوغ قانوني.
ثم تأتي أهمية العقد نفسه؛ فقد يتضمن العقد شرطًا فاسخًا صريحًا عند التأخر في السداد، وقد تخضع العلاقة الإيجارية لأحكام القانون المدني أو لتشريعات إيجارية خاصة، وهو ما يؤثر في الطريق القانوني الواجب اتباعه.
📌 ومن أهم الأمور التي يجب مراجعتها:
🔹 هل الأجرة مستحقة فعلًا؟
🔹 هل ثبت امتناع المستأجر عن السداد؟
🔹 هل يوجد شرط فاسخ صريح في العقد؟
🔹 هل يلزم توجيه إنذار أو تكليف بالوفاء في الحالة محل النزاع؟
🔹 ما القانون الذي يحكم عقد الإيجار؟
🔹 وهل تم اتخاذ الإجراءات القانونية الصحيحة قبل رفع الدعوى؟
⚠️ وهنا يقع الخطأ الشائع:
ليس كل تأخر في دفع الأجرة يؤدي تلقائيًا إلى الإخلاء، كما أن المؤجر لا ينبغي أن يتخذ إجراءً قانونيًا قبل فحص العقد، وإيصالات السداد، والإنذارات، وميعاد الاستحقاق، وطبيعة العلاقة الإيجارية.
وفي المقابل، فإن المستأجر الذي يمتنع عن سداد الأجرة المستحقة دون سند قانوني قد يعرّض نفسه للمطالبة بالأجرة وما يترتب عليها من آثار قانونية.
⚖️ الخلاصة
عقد الإيجار هو نقطة البداية، ولكن صحة الإجراء هي التي تحدد الطريق إلى الإخلاء.
لذلك، سواء كنت مؤجرًا تريد استرداد عينك أو مستأجرًا تواجه دعوى إخلاء، فإن مراجعة العقد والمستندات قبل اتخاذ أي خطوة قد تجنبك نزاعًا طويلًا أو إجراءً قانونيًا غير صحيح.
👨‍⚖️ رويس فايق لوقا
المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
📍 شارع المحمدية – مول الصالح – الدور الثالث – بندر الفيوم
📞 01027040224
المعرفة القانونية تحمي حقوقك… والاستشارة قبل اتخاذ الإجراء أفضل من معالجة آثاره بعد وقوعه.







#المؤجر
#المستأجر

15/08/2026

⚖️ هل تعلم؟ | في الشفعة… التأخير قد يضيّع الحق!

قد يكون لك قانونًا حق في الشفعة، وتكون مستوفيًا لصفة الشفيع، ومع ذلك تفقد هذا الحق بسبب إجراء لم يتم في موعده.

وهنا تكمن خطورة الشفعة؛ فهي ليست مجرد رغبة في شراء العقار، وإنما إجراءات ومواعيد قانونية يجب احترامها بدقة.

🔸 متى تبدأ المشكلة؟

عندما يعلم الشفيع بوقوع البيع، لا يكفي أن يقول: «أنا أريد أخذ العقار بالشفعة»، وإنما يجب أن يسلك الطريق الذي رسمه القانون.

📌 فإذا وُجّه إليه إنذار رسمي صحيح من البائع أو المشتري، فعليه إعلان رغبته في الأخذ بالشفعة إلى البائع والمشتري معًا خلال خمسة عشر يومًا، وإلا سقط حقه.

📌 وبعد إعلان الرغبة، يجب خلال ثلاثين يومًا إيداع كامل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع بخزانة المحكمة المختصة، وقبل رفع دعوى الشفعة، وإلا سقط الحق كذلك.

⚠️ وهناك ميعاد آخر بالغ الأهمية:

إذا تم تسجيل عقد البيع، فإن حق الشفيع في الأخذ بالشفعة يسقط – كأصل عام – بانقضاء أربعة أشهر من تاريخ تسجيل عقد البيع، وقد أكدت محكمة النقض أن إعلان الرغبة إلى البائع والمشتري قبل انتهاء هذه المدة يحفظ الحق من هذا السقوط، مع ضرورة استكمال باقي الإجراءات القانونية في مواعيدها.

💡 إذن… السؤال الصحيح ليس فقط: «هل لي حق الشفعة؟»

بل يجب أن تسأل أيضًا:

هل البيع من التصرفات التي تجوز فيها الشفعة أصلًا؟
هل توافرت لي صفة الشفيع؟
هل تم إنذاري إنذارًا صحيحًا؟
متى بدأ ميعاد الخمسة عشر يومًا؟
هل تم إعلان الرغبة إلى البائع والمشتري بالطريقة القانونية؟
هل تم إيداع كامل الثمن الحقيقي في الميعاد؟
وهل ما زال ميعاد الشفعة قائمًا؟

⚖️ الخلاصة:

حق الشفعة من الحقوق التي أحاطها المشرع بإجراءات ومواعيد دقيقة، ولذلك فإن التعامل معه باعتباره مجرد «حق في شراء العقار» قد يؤدي إلى ضياع الحق رغم توافر سببه.

قبل اتخاذ أي إجراء في الشفعة، احسب المواعيد أولًا… ثم اتخذ الإجراء الصحيح.

👨‍⚖️ رويس فايق لوقا
المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة

📍 شارع المحمدية – مول الصالح – الدور الثالث – بندر الفيوم
📞 01027040224

المعرفة القانونية تحمي حقوقك… والاستشارة قبل التصرف أفضل من معالجة آثاره بعد وقوعه.



#الشفعة



#عقارات

11/08/2026

⚖️ هل تعلم؟ | ما الفرق بين فسخ العقد وإنهاء العقد؟

كثيرًا ما يُستخدم مصطلحا «فسخ العقد» و«إنهاء العقد» وكأنهما شيء واحد، رغم أن لكل منهما أثرًا قانونيًا مختلفًا، وتحديد الوصف الصحيح قد يكون له أهمية كبيرة عند إقامة الدعوى.

🔹 أولًا: فسخ العقد

الفسخ يكون بسبب إخلال أحد المتعاقدين بالتزاماته، كعدم سداد الأجرة أو الثمن أو عدم تنفيذ الالتزام المتفق عليه، ويستند إلى أحكام القانون أو إلى وجود شرط فاسخ صريح بالعقد، مع مراعاة شروط إعماله.

وفي الأصل، يترتب على الفسخ إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، ورد ما تم تنفيذه، متى كان ذلك ممكنًا، مع مراعاة طبيعة العقد والآثار التي رتبها القانون.

🔹 ثانيًا: إنهاء العقد

أما إنهاء العقد فيقصد به وضع حد للعلاقة العقدية بالنسبة للمستقبل، وقد يكون بانتهاء المدة المحددة في العقد، أو باتفاق الطرفين على الإنهاء، أو وفقًا للحالات التي يجي فيها القانون أو العقد إنهاء العلاقة.

📌 مثال مهم:

إذا كان عقد الإيجار محدد المدة وينص على انتهائه في تاريخ معين، فإن انتهاء المدة يؤدي إلى انتهاء العلاقة الإيجارية وفقًا لشروط العقد، ولا يعني ذلك بالضرورة وجود إخلال يستوجب رفع دعوى فسخ.

أما إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة رغم استحقاقها وتوافرت شروط الفسخ، فقد يكون الطريق القانوني هو طلب فسخ العقد والإخلاء، بحسب ظروف الواقعة ونصوص العقد والقانون.

⚠️ تنبيه قانوني مهم:

اختيار الطريق القانوني الصحيح لا يتوقف على اسم الدعوى فقط، وإنما على حقيقة العلاقة التعاقدية، وسبب إنهائها، ونصوص العقد، وطبيعة الالتزام محل الإخلال.

لذلك، قبل إقامة دعوى فسخ أو إنهاء عقد، يجب فحص العقد والوقائع والمستندات بدقة لتحديد الطلب القانوني الصحيح وتجنب ترتيب آثار قانونية غير مقصودة.

⚖️ رويس فايق لوقا
المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة

📍 شارع المحمدية – مول الصالح – الدور الثالث – بندر الفيوم
📞 01027040224

المعرفة القانونية تحمي حقوقك… والاستشارة قبل التصرف أفضل من معالجة آثاره بعد وقوعه.






#العقود

10/08/2026

⚖️ هل تعلم؟ | إعفاء بعض التصرفات العقارية بين الأصول والفروع من الضريبة

هل كل تصرف عقاري بين أفراد الأسرة يخضع لضريبة التصرفات العقارية؟ 🤔

الإجابة: ليس بالضرورة.

وفقًا لأحكام المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 وتعديلاته، توجد تصرفات عقارية مستثناة من الخضوع لضريبة التصرفات العقارية، ومن بينها التصرف بالوصية أو التبرع أو الهبة للأصول أو الفروع أو الأزواج.

🔹 والمقصود بالأصول: الآباء والأجداد وما علاهم.
🔹 والمقصود بالفروع: الأبناء والأحفاد وما نزلوا.

⚠️ ولكن انتبه: الإعفاء ليس قاعدة عامة لكل بيع يتم بين أفراد الأسرة؛ فلابد من تحديد طبيعة التصرف وأطرافه وتوافر شروط انطباق النص القانوني عليه، كما يجب التفرقة بين البيع وبين الهبة أو التبرع أو الوصية.

📌 لذلك، قبل تحرير عقد أو اتخاذ أي إجراء بشأن نقل ملكية عقار داخل الأسرة، يجب مراجعة طبيعة التصرف قانونًا وآثاره الضريبية حتى لا تترتب التزامات مالية كان من الممكن تجنبها قانونا.

الأستاذ/ رويس فايق لوقا .. المحامي
بالأستئناف العالي ومجلس الدولة
📍 شارع المحمدية – مول الصالح – الدور الثالث – بندر الفيوم
📞 01027040224

⚖️ المعرفة القانونية تحمي حقوقك… والاستشارة قبل التصرف أفضل من معالجة آثاره بعد وقوعه.

01/06/2026

26/05/2026

اتقدم بأصدق التهاني وأطيب الأمنيات إلى حضراتكم.

بمناسبة عيد الأضحى المبارك

أعاده الله عليكم وعلى أسركم الكريمة بالخير واليمن والبركات

📍 مكتب/ رويس فايق لوقا للمحاماة والاستشارات القانونية
العنوان: شارع المحمدية – مول الصالح – بندر الفيوم
📞 01027040224

25/11/2025

📌 أصدر محافظ الفيوم قرار رقم 536 لسنة 2025 بتقسيم مناطق المحافظة السكنية إلى متميزة – متوسطة – اقتصادية، بهدف توضيح طبيعة كل منطقة ومستوى الخدمات بها.

-ويأتي هذا القرار على ضوء القانون رقم 164 لسنة 2025 المنظّم للعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر، حيث يساعد هذا التقسيم في تحديد القيمة الإيجارية واستقرار التعاملات الإيجارية داخل المحافظة.

-إذا كنت ترغب في معرفة تصنيف منطقتك أو تأثير القرار على قيمة الإيجار أو مركزك القانوني، تواصل معنا وسنوضح لك الموقف بدقة.

📫للاستشارات القانونية⚖️
رويس فايق لوقا – المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
العنوان: شارع المحمدية – مول الصالح – بندر الفيوم
📞 010 27040224

11/11/2025

📜 الطلاق في الديانة المسيحية – متى يجوز قانونًا؟

✝️ في الديانة المسيحية، الزواج سرّ مقدس لا يُحل إلا في أضيق الحدود.
⚖️ لذلك، لا يجوز الطلاق بين المسيحيين إلا لعِلّة الزنا فقط،
أما في الحالات الأخرى، فيُعتبر الزواج قائمًا لا يجوز حله.

👩‍⚖️ وإذا قام أحد الزوجين بتغيير الملة أو الطائفة،
فإن المحكمة تحكم بالطلاق لتغيّر الملة، لأن اتحاد الديانة بين الزوجين قد زال، وبالتالي تُطبّق المحكمة أحكام الشريعة الإسلامية في الطلاق.

📌 خلاصة قانونية:
لا طلاق في المسيحية إلا لعلة الزنا، ويجوز الطلاق لتغيّر الملة فقط.

✒️ للاستشارات القانونية
الأستاذ / رويس فايق لوقا
المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
📍 شارع المحمدية – مول الصالح – بندر الفيوم
📞 01027040224
#قانون #محامي