الصفحة الرسمية للمستشار عصام السراج

09/08/2025

معلومات قانونية هامة جدًا.......... لكل مستأجر قبل يناير 1996 والخاصة بقوانين الايجار الاستثنائية ( الايجار القديم )
لو انت مستأجر بنظام الإيجار القديم أى ما قبل 31/1/1996 ، لازم تعرف النقاط التالية دي كويس جدًا بعد تصديق رئيس الجمهورية للقانون الجديد👇

أولًا:
لو جالك المالك أو ورثته وقالك "القانون اتغير" وبدأ يساومك او يقنعك تمضي على عقد جديد أو تتنازل أو تسيب الشقة مقابل مبلغ مادى كبير …
إوعى تمضي على أي ورقة مهما كان العرض مغري..قولى ليه !
لسه معاك 7 سنين، والقانون ما قالش تمشي دلوقتي فاهم ما قالش تمشي . كل اللي هيحصل إن الإيجار هيزيد بشكل تدريجي فقط .

الإيجار هيبقى 250 جنيه في معظم المناطق، ولحد ما اللجنة تحدد القيمة الإيجارية الفعلية وده فى فترة 3 شهور حتى حص اللجان .

ثانيًا:
لو جالك المالك وقالك: "أنت عندك شقة تانية!"
✅ قله بمنتهى البساطة:
"لو ليك حق، روح خده من المحكمة."
مافيش تنازل ولا تسليم إلا بحكم قضائي.

ثالثًا:
القانون حدد قيمة مؤقتة للإيجار بـ 250 جنيه لأغلب المناطق،
وبعض مناطق شبرا مصر مؤقتًا بـ 400 جنيه،
لكن خلي بالك:
اللجنة لسه ما قررتش القيمة النهائية، وده مجرد حد مؤقت.

📝 رابعًا:
من دلوقتي، لازم المؤجر يوقع بنفسه إنه استلم الـ 250 جنيه قدامك أو بإيصال واضح وهسيب لك اخر المنشور صيغة بنموذج الإيصال .

خامسًا:
في شبرا مصر:
🔹 90٪ من المناطق: 400 جنيه
🔹 بعض المناطق: 250 جنيه
منطقة أبراج الأغاخان فقط: 1000 جنيه
وكل ده مؤقت… لحد ما اللجنة تصدر قراراتها النهائية فى خلال الثلاث شهور من تاريخ صدور القانون ونشره بالجريدة الرسمية بتاريخ 5/8/2025 .

سادسًا:
المناطق الراقية زي:
المهندسين – الزمالك – مصر الجديدة – الكوربة – وسط البلد (قُرب التحرير)
هتكون القيمة المؤقتة للإيجار فيها 1000 جنيه… وبرضو القرار النهائي هيكون للجنة.

الرسالة الأخيرة:
مافيش خروج من الشقة إلا بعد 7 سنين، بشرط الدولة توفّر البديل،
ومافيش تنازل إلا بحكم محكمة،
ومافيش زيادة نهائية إلا بعد تحديد اللجنة.
ونهاية القول بأن كل ال فات اجتهاد ونحن في انتظار لائحة تنفيذية تبين لنا كثيرا من علامات الاستفهام حول هذا القانون

05/08/2025

تم التصديق على قانون الإيجار القديم برقم 164 لسنة 2025 رسميًا، ونُشر في الجريدة الرسمية يوم 4 أغسطس 2025، ليُصبح نافذًا في اليوم التالي مباشرة – أي اعتبارًا من 5 أغسطس 2025 .

⸻

🏠 أبرز ملامح قانون 164 لسنة 2025

1. انتهاء عقود الإيجار القديمة تدريجيًا
• عقود السكن: تنتهي بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون.
• عقود غير السكنية (طبيعية): تنتهي بعد 5 سنوات .

2. توزيع المناطق وتصنيف القيمة الإيجارية
• تُشكّل لجنة بكل محافظة خلال 3 أشهر لتصنيف المناطق إلى:
• متميزة
• متوسطة
• اقتصادية
• العوامل المعتمدة: موقع، جودة البناء، البنية التحتية، الخدمات، المعدل الضريبي في المنطقة .

3. تحديد القيمة القانونية الجديدة للإيجار
• مناطق متميزة: القيمة = 20x القيمة القديمة، بحد أدنى 1,000 جنيه/شهر
• مناطق متوسطة واقتصادية: القيمة = 10x، بحد أدنى 400 جنيه للمناطق المتوسطة و250 جنيه للاقتصادية
• حتى انتهاء عمل اللجان: الإيجار المؤقت 250 جنيه/شهر، مع إمكانية تقسيط الفروقات لاحقًا  .

4. زيادة سنوية
• 15% سنويًا طوال مدة تطبيق الزيادات في كلا النوعين (سكني وغير سكني)  .

5. حالات الحق في الإخلاء
• الطرد الفوري ممكن في حال:
• بقاء الوحدة خالية لأكثر من سنة دون مبرر.
• وجود وحدة بديلة مملوكة للمستأجر تصلح للسكن أو النشاط.
• يحق للمالك إصدار أمر طرد من قاضي الأمور الوقتية دون انتظار نزاع قانوني طويل، لكن يبقى للمستأجر الحق في التعويض بالدعوى الموضوعية اللاحقة   .

6. توفير وحدات بديلة للمستأجرين
• المستأجر الأصلي أو من امتد إليه العقد يمكنه التقدم بطلب لحكومة الدولة لتخصيص وحدة سكنية أو تجارية، إيجارًا أو تملكًا، بشرط تقديم إقرار رسمي بالإخلاء فور التخصيص.
• الأسبقية في التخصيص تُمنح للمستأجر الأصلي، زوجته، ووالديه، مع مراعاة مستوى منطقة الوحدة المؤجرة .
• حكومة مصر اقترحت 3 أنواع من البدائل: إيجار مدعوم، نظام إيجار للتمليك على مدى 20–30 سنة، أو تمويل عقاري للوحدات الجاهزة .

7. إلغاء القوانين القديمة
• تُلغى قوانين:
• 49 لسنة 1977
• 136 لسنة 1981
• 6 لسنة 1997 (الخاص بعقود غير السكنية)
• كل هذا اعتبارًا من اليوم التالي لانتهاء 7 سنوات من تطبيق القانون

21/05/2025

01/08/2024

-"سُبْحَـانَ مَنْ تَنَفَّسَ الصُبْحُ بِأَمْـرِهِ ،... اللَّهُـمَّ بك
أَصبَحنَا وَعَلَيكَ تَوَكَّلنَا وَأَنْتَ خَيرُ الحَافِظِينْ."!

15/07/2024

زيادة أنصبة المحاكم بالقانون ١٥٧ لسنة ٢٠٢٤

أصبحت المحاكم الجزئية تنظر الدعاوي التي تبلغ قيمتها ٢٠٠ ألف جنيه
وأصبح النصاب الانتهائي للأحكام الجزئية ( التي لا يجوز استئنافها ) ٣٠ ألف جنيه
وأصبح النصاب الانتهائي للأحكام الكلية ( التي لا يجوز استئنافها ) ٢٠٠ ألف جنيه
وأصبح النصاب الانتهائي للأحكام الاستئنافية ( التي لا يجوز الطعن عليها بالنقض ) ٥٠٠ ألف جنيه

21/06/2024

حكم الهيئة العامة لمحكمة النقض بتاريخ 30 / 4 / 2024
توجيهَ الإنذارِ بانتهاء عقد الايجار قبلَ نفاذِ القانونِ رقم ١٠ لسنةِ ٢٠٢٢ يترتبُ عليهِ إنهاءُ عقودِ إيجارِ الأماكِنِ المؤجرةِ للأشخاصِ الاعتباريةِ لغيرِ غرضِ السُّكْنَى،
ولا مجالَ لتطبيقِ أحكامِ هذا القانونِ وإنْ تَعَلَّقَ بالنظامِّ العامِّ طالَمَا لم يتضمنْ نصَّا يُوجِبُ سريانَهُ بأثرٍ رجعيٍّ بعدَ إنهاءِ العقدِ، والعدولُ عما عداها من أحكامٍ أخرى مخالفةٍ في هذا الشأنِ....
انتهت الهيئة العامه لمحكمة النقض بانه إذا ما وجَّه المؤجر إلى المستأجر - وقبل سريان أحكام القانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٢٢ - التنبيه برغبته في إنهاء هذا العقد - وذلك على النحو الذى نظمته المادة ٥٦٣ من القانون المدني - فإن هذا التنبيه يعد تصرفًا قانونيًّا صادرًا من جانبٍ واحدٍ يتضمن رغبته الصريحة في إنهاء عقد الإيجار، وهو لا يحتاج إلى قبول من وُجِّه إليه، إذ تكفي لصحته إرادةٌ واحدةٌ هي إرادة من وجّهه، ومن ثم فإنه يُنتج أثره بمجرد إعلان الطرف الآخر به، فتنحل بذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة، وينقضي العقد، وتزول جميع الآثار المترتبة عليه، فلا يقوم - من بعد - إلا بإيجابٍ وقبولٍ جديدين، فهذا التنبيه يُنشئ مركزًا قانونيًّا جديدًا بإنهاء العقد، ويكون الحكم الصادر بإنهائه - ولو صار باتَّا - لا يضيف إلى انتهائه شيء؛ لأنه ليس حكمًا مُنشئًا لمركزٍ قانونيٍّ لم يكن له وجود، إنما هو كاشفٌ لهذا المركز الذي نشأ واكتمل بقوة القانون وقت إعلان هذا التنبيه؛ ومن ثم فهو حكمٌ مقررٌ لإنهاء العقد، وترتيبًا على ما تقدم؛ فإنه بصدور القانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٢٢ وما تضمنته المادة الثانية منه بامتداد عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى لمدة خمس سنوات بدءًا من تاريخ العمل به دون أن تتضمن نصوص هذا القانون نصًّا يوجب سريانه بأثرٍ رجعيٍّ على العقودِ التي انتهت قبل العمل به، وإن كان هذا القانون من القوانين الاستثنائية المتعلقة بالنظام العام، وتُطبقُ بأثرٍّ فوريٍّ على العلاقاتِ الإيجاريةِ التي أُبرمت قبل صدوره، بيد أنه يشترط لسريانه على تلك العقود أن تكون قائمة، وما زالت مُرتبة لآثارها حتى تاريخ بدء العمل به، ولما كان التنبيه بانتهاء العقد قبل سريان أحكام هذا القانون قد أزال وأنهى آثاره وبالأخص فيما تضمنه من مدة العقد وتجديده، بما لا يتبقى معه أي آثار ما زالت سارية له، وتصير نصوص مواد هذا التشريع على غير محلٍّ لإعمالها على عقد الإيجار المنتهي قبل نفاذه، ولِمَا تقدم فإن الهيئة تُقرُّ المبدأ الذي انتهى إلى أنه بصدور التنبيه المنصوص عليه في المادة ٥٦٣ من القانون المدني قبل نفاذ القانون رقم ١٠ لسنة ٢٠٢٢ فإنه يترتبُ عليه انتهاءُ عقودِ إيجارِ الأماكنِ المؤجرةِ للأشخاصِ الاعتباريةِ لغيرِ غرضِ السكنَى منذُ تاريخِ توجيهِ هذا التنبيهِ، ومن ثم فلا مجال لتطبيق القانون سالف الذكر وإن تعلق بالنظام العام طالما لم يتضمنْ نصًّا يوجِبُ سريانَهُ بأثرٍ رجعيٍّ بعد انتهاءِ عقدِ الإيجارِ، والعدول عما عداها من أحكام أخرى مخالفة في هذا الشأن.
حكم الهيئة العامه لمحكم النقض فى - الطعن رقم 23622 لسنة 92 ق - بتاريخ 30 / 4 / 2024 ...........

20/05/2024

14/05/2024

ستعلّمك المُحاماة أنَّ هُناك غنىً جاء بغش، وفقراً سببه الثقة، و أنَّ الصديق يخدع، والذمم تُشترى، والمواقف سلعة تُباع، و أنَّ الشخص الحذر يؤتى من مأمنه،
وأنَّ وعود الكثيرين سراب، و أنَّ الضعيف يُستغل، وأنَّ لا أحد بمأمن من الخديعة حتى الحريص...
المحاماة بحر وفي كل مرة تظن نفسك تعلمتها تجد نفسك لا تزال على شواطئها...
هنيئاً لمن اختار أن يكون أهلاً لمهنة الفرسان ⚖️