10/06/2026
الإعلان عن الوحدات العقارية أو بيعها قبل صدور ترخيص البناء جريمة يعاقب عليها القانون
أكدت محكمة النقض في حكم مهم صادر بجلسة 7 أبريل 2025 في الطعن رقم 18424 لسنة 93 قضائية، أن الإعلان عن حجز الوحدات العقارية أو التعاقد على بيعها قبل الحصول على ترخيص البناء يمثل مخالفة صريحة لأحكام قانون حماية المستهلك، ويُشكل جريمة جنائية تستوجب المساءلة والعقاب.
وقد استندت المحكمة إلى نص المادة (15) من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018، التي حظرت بصورة قاطعة الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها أو بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها، قبل الحصول على ترخيص البناء وفقاً لأحكام قانون البناء الموحد.
كما أكدت المحكمة أن مشتري الوحدة العقارية يُعد مستهلكاً في مفهوم قانون حماية المستهلك، وأن الوحدة العقارية تُعد منتجاً أو سلعة تخضع لأحكام هذا القانون، بما يترتب عليه تمتع المشتري بكافة الضمانات والحماية القانونية المقررة للمستهلكين.
وأوضحت محكمة النقض أن المشرع استهدف من هذا التنظيم مواجهة ظاهرة الإعلانات العقارية المضللة التي انتشرت خلال السنوات الأخيرة، ومنع الشركات والمطورين العقاريين من الترويج للمشروعات أو طرح الوحدات للبيع قبل استيفاء التراخيص القانونية اللازمة، حمايةً لأموال المواطنين ومنعاً لاستغلالهم أو تضليلهم.
وشددت المحكمة على أن أي سلوك خادع يتعلق بطبيعة العقار أو صفاته أو شروط التعاقد أو إجراءاته، من شأنه أن يوقع المستهلك في الغلط أو يخلق لديه انطباعاً غير حقيقي، يُعد مخالفة جنائية معاقباً عليها بموجب قانون حماية المستهلك.
كما قررت أن النزاع في هذه الحالة لا يُعد مجرد نزاع مدني أو تعاقدي، بل قد يرتب مسؤولية جنائية إلى جانب المسؤولية المدنية متى كان الإخلال بالالتزام التعاقدي يمس مصلحة اجتماعية تدخل المشرع لحمايتها بنصوص عقابية صريحة.
وانتهت المحكمة إلى أن جريمة عدم الالتزام بتجنب السلوك الخادع بشأن بيع وحدة عقارية أو التعاقد عليها قبل استصدار التراخيص القانونية اللازمة، جريمة مكتملة الأركان تستوجب العقاب متى ثبتت نسبتها إلى المتهم.
وتتمثل العقوبة المقررة وفق المادة (66) من قانون حماية المستهلك في غرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مليوني جنيه، أو ما يعادل مثلي قيمة المنتج محل المخالفة أيهما أكبر، فضلاً عن جواز الحكم بنشر الحكم على نفقة المحكوم عليه.
ويُعد هذا الحكم من الأحكام القضائية المهمة التي أرست مبدأ واضحاً مفاده أن حماية المشتري العقاري لا تقتصر على نطاق المسؤولية المدنية، وإنما تمتد إلى الحماية الجنائية متى انطوت الممارسات العقارية على غش أو تضليل أو مخالفة صريحة للنصوص القانونية المنظمة لعمليات الإعلان والتسويق والبيع
