05/08/2025
شرح تعديلات قانون الإيجارات القديم بشكل بسيط..
==================
- القانون رقم 164 لسنة 2025✅ الجديد ✅
=============================
⭕️ س 1 / ما هي القوانين التي قام بتعديلها القانون الجديد 164 لسنة 2025 ؟؟
ج / فقط 1- القانون رقم 49 لسنة 1977
2- القانون رقم 136 لسنة 1981
=================================
⭕️ س 2 / ما هي العقود التي شملتها التعديلات
ج / التعديلات المذكورة تنطبق فقط على العقود ما قَبل ٣١ يناير ١٩٩٦
===========================
⭕️ س 3/ اشمعنا يعني ما قَبل ٣١ يناير ١٩٩٦ ؟؟
ج / لانه صدر قانون الايجارات الجديد رقم 4 لسنة 1996
بتاريخ 30 / 1 / 1996 م
ودخل حيز التنفيذ بتاريخ ٣١ يناير ١٩٩٦
والخاص بالأماكن التى لم يسبق تأجيرها
والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
======================
⭕️ س 4/ يعني اي عقد حرر في ٣١ يناير ١٩٩٦ وما بعده حتي تاريخه مش هيطبق عليه قانون الايجار الجديد ؟؟؟
ج / قولا واحدا اه
===================
⭕️ س 5 / ايه هي القوانين الصادره بتاريخ 31 / 1 / 1996 م وما بعده التي لا يطبق عليها القانون الجديد ولم يلغيها ؟؟؟
ج /
1- قانون الايجارات الجديد رقم 4 لسنة 1996
الصادر بتاريخ 30 / 1 / 1996 م
ودخل حيز التنفيذ بتاريخ ٣١ يناير ١٩٩٦
(( ساري حتي بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 الجديد )) ✅ ساري ✅
2- القانون رقم 6 لسنة 1997 لزيادة أجرة الوحدات غير السكنية بنسبة سنوية مركبة 10%،
(( ساري حتي بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 الجديد )) ✅ ساري ✅
3- القانون رقم 137 لسنة 2006 الذي منح العقود الموثقة قوة السند التنفيذي.(( ساري حتي بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 الجديد ))✅ ساري ✅
4- القانون رقم 14 لسنة 2001 (( ساري حتي بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 الجديد ))✅ ساري ✅
5- قانون الإيجار القديم رقم 10 لسنة 2022، (( الأشخاص الاعتبارية )) (( ساري حتي بعد صدور القانون 164 لسنة 2025 الجديد ))✅ ساري ✅
=====================================
⭕️ س 6 / ما هي مدة انتهاء العقود ؟؟؟
ج / في حالة عدم التراضي علي الايجار الجديد بين المالك والمستاجر تنتهي العقود وفقا لما يلي :-
1- الأماكن المؤجرة لغرض سكني تنتهي مدة إيجارها بعد ٧ سنوات من تاريخ اليوم.. اي تنتهي بتاريخ 3 / 8 / 2032 ك
2- والأماكن المؤجرة لغرض تجاري تنتهي مدة إيجارها بعد ٥ سنوات من تاريخ اليوم.
اي بتاريخ 3 / 8 / 2030
==========================
⭕️ س 7 / طيب في حالة التراضي بين المالك والمستأجر علي ابرام عقد جديد باشتراطات جديده وبايجار جديد ؟؟
ج / في هذه الحاله سيسري القانون الجديد وفقا لما تراضي عليه طرفي العقد
========================
س 8 / أمتي هدفع الايجار وفقا للقانون الجديد ؟؟؟
⭕️ ج / بداية من شهر 9 "الشهر القادم" هيلتزم المستأجر بدفع قيمة إيجارية قدرها (٢٥٠ جنية) ودي أجرة مؤقتة لحين ما يتم تشكيل لجان حصر لتقسيم المناطق ، وكل منطقه هيكون ليها ايجار خاص بها
========================
س 9 / ماهيه تقسيم المناطق ؟؟؟
⭕️ ج / تقسم المناطق هيكون وفقا لما يلي (متميزة- متوسطة- إقتصادية)
- *بالنسبة للمناطق المتميزة هتكون قيمة الإيجار بها "عشرين مثل قيمة الإيجار اللي المستأجر بيدفعه" بحد أدني ١٠٠٠ جنية.
- *المناطق المتوسطة والإقتصادية هتكون قيمة الإيجار بها " عشرة أمثال قيمة الإيجار اللي المستأجر بيدفعه" بحد أدنى ٤٠٠ جنية للمناطق المتوسطة، و ٢٥٠ جنية للمناطق الإقتصادية.
=========================
⭕️ س 10 / طيب وبعد تقسيم المناطق ايه اللي هيحصل ؟؟؟؟
ج / بعد ما يتم تشكيل لجان حصر ويتم تقسيم المناطق وتحديد القيمة الإيجارية، اذا كان في فلوس زيادة مستحقه علي المستأجر فهيدفعها للمالك على شكل أقساط شهرية.
==========================
⭕️س 11 / هل في زيادة سنويه علي القيمة الايجاريه اللي هتحددها لجان الحصر وتقسيم المناطق ؟؟؟؟
ج / القيمة الإيجارية اللي هتحددها لجان الحصر والتقسيم، هتزيد سنويًا بنسبة ١٥٪
==========================
⭕️ س 12 / متي يحق للمالك طرد المستأجر ؟؟
ج / اذا كان المستأجر قافل العين المؤجرة لمدة تزيد عن سنة بدون مبرر أو عنده وحدة سكنية تانية يقدر يسكن بها، هيكون ملتزم بإخلاء العين وتسليمها للمؤجر، وإذا رفض الإخلاء بيكون للمؤجر الحق في رفع دعوى طرد.
========================
⭕️ 13 المستأجرين اللي هينطبق عليهم القانون هيكون ليهم الحق في التقديم على وحدات سواء سكنية او غير سكنية من الوحدات التابعة للدولة.. وفي خلال شهر من اليوم هيصدر مجلس الوزراء شروط وإجراءات الطلبات، واستلام الوحدات دي هيكون قبل سنة كحد أقصى من إنتهاء مدة الإيجار اللي هي سبع سنوات للسكني وخمس سنوات للتجاري.
======================
⭕️ 14 / لن يكون هناك اخلاء قبل مرور(7) سنوات بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض السكنى و(5) سنوات لغير غرض السكنى
=======================
⭕️ 15 / تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للاشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية وتزاد سنويًا بصفة دورية بنسبة (15٪) ==========================.
⭕️ س 16 / يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية ، إيجارًا أو تمليكًا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة .
وسيكون هناك بحث مطول للتعليق على كل ماورد بالقانون
==========================
⭕️ س 17 / لن يكون هناك إخلاء قبل مرور(7) سنوات بالنسبة للاماكن المؤجرة لغرض السكنى و(5) سنوات لغير غرض السكنى إلا إذا كان المالك قد أنذر المستأجر بالقيمة السوقية خلال فترة الفراغ التشريعي فيمكنه منازعة المستأجر على حسب الأحوال.
========================
⭕️ س 18 / يحق للمالك طلب الإخلاء الفوري (عن طريق قاضي الأمور الوقتية) إذا كانت الوحدة مغلقة أكثر من سنة أو إذا امتلك المستأجر وحدة أخرى مناسبة .
========================
⭕️ س 19 / خد بالك الاول ايه العقود اللي هيطبق عليها القانون وايه العقود اللي مش هيتطبق عليها القانون يعني انت بره القانون ولا جوه القانون
والعقود دي ع انواع
اى عقد بعد ٣٠/ ١/ ١٩٩٦ ( برا القانون )
اى عقد حرر قبل ٣1/١/١٩٩٦هيطبق عليه
اى عقد محدد المدة ( ينتهى بانتهاء مدته )
==========================
⭕️ س 20 / المستأجر الذي يمتنع عن دفع الزيادة المقررة وفقا للقانون الجديد ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ ؟؟؟
ج / يتم عمل إنذار بتكليفه بدفع الزيادة على يد محضر
============================
⭕️ س 21 / ما هي المحكمه المختصه بنظر النزاع ؟؟؟
ج / يجوز أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية إصدار أمر بطرد المستاجر اذا ثبت تركه المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر .او اذا ثبت انه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام فى ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر
==========================
⭕️ س 22 / ما مصير الدعاوي المتداولة امام المحاكم بعد صدور قانون الايجار الجديد ؟
ج / القوانين أرقام ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
و القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
و القانون رقم ٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة (۲۹) من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية
مازالت سارية لمدة سبعة اعوام تبدا من تاريخ 2025/8/5تاريخ نفاذ القانون 164 لسنة 2025
وبالتالي لا تاثير علي الدعاوي المرفوعة في ظل هذة القوانين
=======================
⭕️ س 23 / ماهو نص قانون الايجار الجديد ورقمه ؟؟
صدق الرئيس عبد الفتاح السيسى على القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن سريان بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
ج /
مادة (1):
تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقاً لأحكـام القـانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة (2):
تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء 7 سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
مادة (3):
تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة ، متوسطة ، اقتصادية ، على أن يُراعى في التقسيم والمعايير والضوابط الآتية :
1 - الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار .
2- مستوى البناء ونوعية مواد البن المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة .
3- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق .
4- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.
5 - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ ، الكائنة في ذات المنطقة.
ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون ، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة ، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.
مادة (4) :
اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكــام هــذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا ، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال ، بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
مادة (5):
اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية . مادة (6) تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4) ، (5) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (15٪).
مادة 6
تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4) ، (5) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (15٪).
مادة (7)
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبين المــادة (2) مـن هـذا القانون ، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:
1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبر ر
2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلـب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضــــــي الأمور الوقتية المشار إليه.
مادة (8)
مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2) ، (7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمــــى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 المشار إليهما ، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقـود في المادة (2) من هذا القانون ، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غيــر ســكنية ، إيجارًا أو تمليكا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فـور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.
ويُصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها ، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولـــة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها ، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي للوحدة السكنية الذي تحرر لــه عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون ، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (2) من هذا القانون.
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية ، إيجارًا أو تمليكا . إيجارًا أو تمليكا ، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحـــدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولــى مــن هذه المادة، على أن يُراعى فى الأولوية حال التزاء راحم طبيعة المنطقة التي بها الوحـــدة المستأجرة ، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
مادة (9):
مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون ، تلغى القوانين أرقام 29 لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بـيـن المـؤجر والمستأجر ، و 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.
مادة (10):
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتبارا مـن اليوم التالي هذا القانون بخاتم الدولة، ويُنفذ كقانون من قوانينها.
صدر برئاسة الجمهورية فى 10 صفر سنة 1447هـ الموافق 4 أغسطس سنة 2025م.
===================================
ا/محمد عزالدين بهادر المحامي
01024241555
01141932902
