أ / عماد نبيل بسادة - المحامى

20/09/2026

⚖️🖤

بحكم عملنا في المحاماة، أصبحنا أشبه بـ«الصندوق الأسود» للمجتمع؛ نلتقي بأشخاص، ونستمع إلى حكايات، ونطّلع على مشكلات وأسرار ومآسٍ قد لا تخطر ببال أحد.

ولعل أقسى ما تفعله بنا هذه المهنة أننا، مع مرور الوقت، نفقد دهشتنا.
فلم يعد هناك الكثير مما يفاجئنا؛ إذ قد يبدو لنا الشخص الذي يراه الناس غريب الأطوار هو الأكثر طبيعية، بينما يثير الشخص شديد المثالية في داخلنا سؤالًا: ترى، ماذا يخفي؟

● والأصعب من فقدان الدهشة هو فقدان الثقة.
فعندما ترى بأم عينيك كيف يمكن لأقرب الناس وأعزهم أن يبيعوا، أو يخونوا، أو يؤذوا من وثق بهم، تبدأ دائرة الأمان من حولك بالضيق شيئًا فشيئًا.
فتتحول الثقة إلى حذر، والاطمئنان إلى حسابات، وفتح القلب إلى مخاطرة.

● ومع كثرة ما نراه ونسمعه، قد نصاب أحيانًا بما يشبه التبلد العاطفي؛ لا لأن مشاعرنا ماتت، بل لأننا رأينا من الوجع ما جعل الصدمات أقل قدرة على إدهاشنا.

●●● أن تكون محاميًا لا يعني فقط أن تعرف القانون…
بل يعني أحيانًا أن تحمل جزءًا من هموم الناس، وأن ترى الوجه الذي لا يظهر في العلن، وأن تدفع من أعصابك ومشاعرك ما يُرهق روحك ثمنًا لمعرفة الكثير عن البشر.
وتلك هي ضريبة المحاماة التي لا تُكتب في كتب القانون؛ أن ترى من خفايا الناس ما يجعلك أكثر حذرًا، وأقل اندهاشًا، وأصعب في منح ثقتك.

#لذلك…
》احرصوا جيدًا على من تسمحون لهم بالدخول إلى دائرة أمانكم.
》فليس كل من اقترب منكم يستحق أن تطمئنوا إليه، وليس كل من أحببتموه قادرًا على الحفاظ على قلوبكم.
》فالخذلان حين يأتي من عزيز… لا يؤلم الإنسان فحسب، بل قد يغيّر فيه شيئًا إلى الأبد. 🖤

19/09/2026

محام بلا قراءة ... بوصلة بلا إتجاه

المحامي الذي يقتصر قراءته على النصوص القانونية وحدها يشبه البحار الذي يملك بوصلة لكنه لا يعرف قراءة النجوم؛ فالعلم الإنساني بشتى فروعه من تاريخ، وفلسفة، واقتصاد، واجتماع، هو الغذاء الحقيقي للعقل القانوني الخلاق.

● ​سعة الأفق: القانون لا يعيش في فراغ، بل هو مرآة للمجتمع، وفهم دوافع البشر وسلوكياتهم يتطلب إدراكاً عميقاً للعلوم الأخرى التي تمنح المحامي القدرة على تحليل القضايا من زوايا مبتكرة.

● ​قوة الحجة: الثقافة العامة والاطلاع الواسع يصقلان ملكة الصياغة، ويمنحان المحامي قدرة فريدة على الفهم والإقناع بذكاء وبلاغة تتجاوز مجرد سرد المواد القانونية الجافة.

● ​إدراك الواقع البشري: القضايا ليست مجرد أوراق ونصوص، بل هي صراعات بشرية معقدة؛ والمحامي المثقف يمتلك القدرة على قراءة ما بين السطور وفهم الدوافع النفسية والاجتماعية للخصوم والشهود، وهو ما يرجح كفته في قاعة المحكمة.

● ​سطحية التفكير: الاكتفاء بالتخصص الضيق يجعل المرافعة ميكانيكية ومحدودة الأفق، عاجزة عن استيعاب الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية المتشابكة للنزاعات المعاصرة.

11/09/2026

مع التطور التكنولوجي ومواكبة العصر، لا مراء في أهمية إدخال الوسائل التكنولوجية الحديثة في منظومة العدالة، ولا تُعد رسوم التقاضي المقررة عائقاً أو مَطمحاً للرفض؛ إذ يتحملها الموكل في نهاية المطاف.

​لكن جوهر الأزمة ومكمن الخطر يكمن في فقدان روح المحاكمة واغتيال التواصل الإنساني والمباشر داخل قاعات العدالة.
فالمحاماة لم تكن يوماً مجرد كلمات تُتلى، بل هي فن رفيع، وتأثير عميق، وإيماءات، ولغة جسد، وحضور طاغٍ.
كنا بالأمس القريب نثور ونعترض على مجرد تسيير المرافعات وعقد الجلسات داخل "غرف المداولة" الضيقة بدلاً من علانية القاعات وهيبتها،
فما بالك اليوم وقد صار التقاضي يُدار عبر الشاشات ونحن محبوسون خلف كاميرات المكاتب؟!

​حين أقف مترافعاً أمام عدسة صماء، كيف لي أن أعبر بلغة الجسد ؟ وكيف لي أن أنظر في عيني القاضي، وأن أتواصل مع منصة القضاء وهيئة النيابة بتعبيرات الوجه وحرارة الخطاب، أو أشاور على المتهم لأواجهه بالحقيقة؟

​ويشتد الأمر قسوة حين نصل إلى مناقشة الشهود؛ فتلك المعركة الإجرائية لها رهبة وخصوصية لا تُدرك إلا بالمواجهة الحيّة. كيف لي أن أقتفي أثر الحقيقة، وأراقب لغة جسد الشاهد، واضطرابه، ونظرات عينيه من خلف الشاشة؟ إن استجواب الشهود وكسر أقوالهم المفبركة يتطلب حضوراً مادياً وواقعياً ينبض بالحياة، لا عبر شاشات جامدة تفقد التقاضي هيبته، وتفرغ العدالة من مضمونها الإنساني.

07/09/2026

(حكم هام صادر من محكمه النقض) بان #الحاضنة التي تمتلك مسكن خاص بها سواء كان ملك او ايجار ؛ لا تستحق تهيئة مسكن او التمكين من شقة الزوجية .. ؛ لكن يُستحقُّ لها اجر مسكن طبقا للقانون .
وان المحكمة غير مقيدة بقرارت الحيازة (التمكين) التي تصدرها النيابة العامة كونها قرارت وقتية ولا تمس الملكية ومن ثما فهي غير ملزمة لها .

07/09/2026

التحاق السادة القضاة والسادة أعضاء النيابات والسادة الضباط السابقين بمهنة صاحبة السيادة ( المحاماة )

أو غيرها من المجالات الاخري بعد إنتهاء خدمتهم، سواء ببلوغهم سن المعاش أو خروجهم بمحض إرادتهم من وظيفتهم بتقديم الإستقالة، هو أمر طبيعي وشائع، ولا ينقص أبداً من قدر أي طرف، بل يعكس القيمة الكبيرة لخبراتهم وقيمة مهنة المحاماة.

​فالمحاماة (صاحبة السيادة ) مهنة رفيعة الشأن، ولولا قيمتها العالية التي يعلمها القاصي والداني داخل جمهورية مصر العربية أو خارجها لِما تقدم إليها القضاة والضباط وأعضاء النيابات بعد انتهاء خدمتهم للقيد بجداولها بكامل رغبتهم وإرادتهم الحرة رغم توافر اكثر من بديل للعمل وتنوع المسارات المهنية الأخري .

: القضاة بعد إنتهاء خدمتهم يعمل الكثير منهم في الإدارات القانونية بالشركات الكبرى والجامعات الخاصة والحكومية وجهات أخرى كثيرة داخل أو خارج مصر .
وكذلك الضباط بما فيهم اللواءات بعد التقاعد لبلوغهم سن المعاش أو الإستقالة المُبكرة يتولون مناصب إدارية وأمنية قيادية في كبرى شركات الحراسة والفنادق والمولات التجارية .
ورغم ذلك، منهم من يفضلون العمل كمحامين سواء بمكاتبهم الخاصة أو لدى مكاتب أو شركات محاماة أخرى .

: واقعياً وعلى الصعيد المهني، تعمل كبرى مكاتب المحاماة في مصر والدول العربية على الاستعانة بأعضاء نيابات وقضاة وضباط سابقين ضمن فرق عملها (دون الحاجة لذكر أسماء)،
حيث تعتمد هذه الكيانات الضخمة على دمج الخبرة القضائية في تحليل الأدلة وتقدير الأمور مع مهارات المحاماة المتنوعة،
بينما تستعين بالضباط السابقين (وبالأخص الذين كانوا يشغلون وظائف متخصصة في مكافحة الجرائم) للاستفادة من خبراتهم الواسعة في إدارة الأزمات والتعامل مع المسائل الجنائية الدقيقة.
وهذا جميعه في سبيل التعاون المُثمر في إدارة ملفات القضايا المعقدة وتعزيز قوة تلك المكاتب الاستشارية.

: ومع ذلك، فإنني ضد قيد كل من ثبت عدم صلاحيته وسوء سلوكه الوظيفي بجداول نقابة المحامين؛
فنقابة المحامين ومهنة المحاماة العريقة تظل دائماً ملاذاً حراً للعدالة وحصناً للقيم الأخلاقية والمهنية الرفيعة التي لا تقبل الشوائب.

ليست مجرد مهنة لكسب القوت، بل هي رسالة سامية وشريكة أصلية في تحقيق العدالة وسيادة القانون، وحمايتها تقتضي أن تظل الأبواب مغلقة أمام كل من أخل بواجبات الأمانة الشرفية في عمله السابق.

31/08/2026

يجوز للمشتري(الخلف الخاص) ضم مدة حيازته إلى حيازة البائع (السلف) لكسب ملكية العقار بالتقادم المكسب الطويل (خمسه عشر سنة)

28/08/2026

27/08/2026

لكل رجل أعمال.. القانون المدنى تعرض للعلاقة بين المستثمرين وعملية «الإعسار».. وضع شرطين أساسيين لشهر الإعسار.. وخبير قانونى يوضح طريقين لانتهاء حالة «الدين» بحكم قضائى وأخرى بقوة القانون

المشرع المصرى حرص بصورة كبيرة على توفير الحماية القانونية للدائنين من خطر عدم وفاء المدين لديونه، وذلك من خلال تقرير مبدأ الضمان العام ووسائل المحافظة عليه التى تكفل حقوق الدائنين، مستثنياَ منها نظام الإعسار المدني.

ويتعرض العديد من رجال الأعمال والمستثمرين لمسألة «الإعسار» أو «الدين» نتيجة الأزمات التى تحدث للمشاريع، حيث أن لهذا «الإعسار» صور وشروط متطلبة لشهر الإعسار وكذا آثار مترتبة عليه، لابد أن يكون كل رجل أعمال أو مستثمر أو حتى تاجر ملم بهذه التفاصيل.

فى البداية، المقصود بـ«الإعسار» هو حالة المدين الذى تزيد ديونه على حقوقه، أى تزيد ديونه على أمواله، وللإعسار صورتان كالتالى :

- الإعسار الفعلي: هو زيادة ديون المدين جميعها الحالية والمؤجلة على قيمة أمواله.

- الإعسار القانوني: هو حالة قانونية تنشأ من زيادة ديون المدين المستحقة الأداء على أمواله، فتلك الديون وحدها دون الديون المؤجلة هى التى تجيز شهر الإعسار.
أهمية الإعســار
تتمثل الأهمية الرئيسية للإعسار العملية فى فشل الوسائل الأخرى، وينبثق من تلك الأهمية الرئيسية بعض الأهميات منها ما هو متعلق بالمدين ومنها ما يتعلق بالدائن.

أما بالنسبة للمدين: لا ينتج عن شهر الإعسار بالضرورة حلول الدين المؤجل فللقاضى سلطة تقديرية فى إبقاء الأجل الخاص بالدين المؤجل، وهناك أهمية أخرى بالنسبة لإعسار المدين وهى حقه فى الحصول على نفقة من المال محل الحبس.

بالنسبة للدائن: كفل الإعسار له قدر كبير من الحماية فبمجرد تسجيل صحيفة دعوى إشهار الإعسار تبطل جميع تصرفات المدين على أمواله.

الشروط المتطلبة لشهر الإعسار
1-أن تكون أموال المدين غير كافية لوفاء ديونه المستحقة.

2-أن شهر الإعسار يكون بمقتضى حكم قضائى بناءً على طلب أحد الدائنين أو المدين نفسه، مع مراعاة القاضى لظروف المدين قبل شهر إعساره.

- طلب شهر الإعسار :
يتعين لشهر الإعسار أن طلبه من المحكمة المدين أو أحد دائنيه.

- عبء إثبات الإعسار

يقع عبء إثبات الإعسار على من يطلب شهر إعساره ويكون غالباً أحد الدائنين، ويمكن إثبات الإعسار بجميع الطرق لأن الإعسار واقعة مادية.

سلطة المحكمة فى شهر الإعسار : إذا توفر شرط الإعسار السابق ـ وهو بأن كانت أموال المدين لا تكفى للوفاء بديونه الحالة ـ إلا أنه ليس من الضرورى مع ذلك أن تقضى المحكمة بشهر إعســار المدين بل إن لها سلطة تقديرية واسعة فى ذلك.

-دعوى شهر الإعسار
دعوى الإعسار: هى عبارة عن دعوى يرفعها أحد الدائنين على المدين المعسر أو يطلبها المدين نفسه وقد ينتج عن هذه الدعوى حكم بشهر الإعسار.

- الهدف من دعوى الإعسار :

1-غل يد المدين عن التصرف بأمواله حتى لا يضر بالدائنين.

2-منع أحد الدائنين من أخذ حق الاختصاص على عقارات المدين تمكنه من التقدم على سائر الآخرين.

- الآثار التى تترتب على حالة الإعسار

أ- بالنسبة للمدين :

1-غل يد المدين المعسر عن التصرف بأمواله.

2-تعيين حارس على هذه الأموال ويعين المدين نفسه حارساً على أمواله المحجوز عليها إلا إذا اقتضت الضرورة بغير ذلك.

3-حلول الديون المؤجلة التى فى ذمة المدين.

4-عدم اعتبار إقرار المدين بدين جديد.

5-عدم جواز الوفاء لأحد الدائنين.

6- قرر المشرع حماية للدائنين توقيع عقوبة التبديد على المدين إذا ارتكب عمل من أعمال الغش أو تعمد الإعسار أو اخفى أمواله أو اصطنع ديون صورية وكان غرضه الإضرار بدائنيه.

7-تعيين نفقة للمدين المحجور عليه « المعسر».

ب-بالنسبة للدائن :

1-حلول كل ما فى ذمة المدين من ديون مؤجلة إذا حكم بشهر الإعسار عليه بحيث يستطيع الدائنون المؤجلة ديونهم من استيفاء حقوقهم فى التنفيذ فوراً على أموال المدين.

2-لا يجوز الاحتجاج على الدائنين الذين لهم حقوق سابقة على تسجيل صحيفة دعوى الإعسار بأى اختصاص يقع على عقارات المدين بعد هذا التسجيل

3-لا يحول شهر الإعسار دون اتخاذ الدائنين إجراءات فردية ضد المدين عكس الإفلاس فإن الإجراء الفردى لا يحقق شهر الإفلاس الذى يتطلب إجراء جماعى من الدائنين.

-انتهاء حالة الإعسار
كيفية انتهاء حالة الإعسار ؟

تنتهى حالة الإعسار بطريقتين وينتج عنهما آثار واحدة وهى على النحو التالى :

الطريقة الأولى : انتهاء حالة الإعسار بحكم قضائي.

تنتهى حالة الإعسار بحكم قضائى تصدره المحكمة المختصة (وتكون المحكمة المختصة هى التى يتبعها موطن المدين متى زال السبب الذى شهر من أجله الإعسار ويتحقق ذلك فى حالتين :

1-إذا أصبحت ديون المدين لا تزيد على أمواله.

2-إذا قام المدين بوفاء ديونه التى حلت دون أن يكون لشهر الإعسار أثر فى حلولها.

الطريقة الثانية : انتهاء حالة الإعسار بقوة القانون.

تنتهى حالة الإعسار بعد انقضاء المدة المقررة فى القانون والتى يعود بموجبها المدين للحالة التى كان عليها قبل طلب شهر الإعسار، وهنا تسقط حالة الإعسار حتى ولو كان السبب الذى أشهر الإعسار من أجله ما زال قائماً.

- ماذا يترتب على انتهاء حالة الإعسار؟

يترتب على انتهاء حالة الإعسار زوال آثاره التى ترتبت على شهره ، وينبنى على ذلك :

1-استعادة المدين حق التصرف فى أمواله بما فيها حالات التصرف فى مواجهة دائنيه ويترتب على ذلك انتفاء عقوبة التبديد.

2-لا يترتب على انتهاء حالة الإعسار بقوة القانون حرمان الدائنين من الطعن فى تصرفات المدين بإحدى الوسائل الأخرى «وسائل حماية الضمان العام ».

3-يجوز للمدين بعد انتهاء حالة الإعسار أن يطلب تفعيل الآجال الخاصة بالديون المؤجلة بشرط أن يكون قد وفى ديونه التى حلت دون أن يكون لشهر الإعسار أثر فى حلولها.

23/08/2026

⚖️مع اقتراب بداية عام قضائي جديد
يعلن مكتبنا عن 👇

22/08/2026

🚫⚖️مفاجأة قانونية للملايين: لماذا قد يُطرد المستأجر رغم امتلاكه عقداً لمدة 59 سنة؟ محكمة النقض تحسم الجدل!

عدم نفاذ عقود الإيجار طويلة المدة في مواجهة المالك الجديد (الخلف الخاص للمؤجر) – ما لم تكن مسجلة وفقاً للقانون

حيث تنص المادة 146 من القانون المدني على أنه:
"إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه".
ويبين من هذا النص أنه يُشترط لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص توافر الشروط الآتية:
1- الشرط الأول: أن يوجد عقد منشئ لالتزامات وحقوق شخصية تتصل بالشيء الذي انتقل بعد ذلك إلى الخلف الخاص. وأن تكون هذه الالتزامات والحقوق الشخصية من مستلزمات هذا الشيء.
2- الشرط الثاني: أن يكون تصرف السلف سابقاً على انتقال الشيء إلى الخلف الخاص.
3- الشرط الثالث: أن يعلم الخلف الخاص بالحقوق والالتزامات المُترتبة على تصرف السلف وقت تلقيه ملكية الشيء محل التعاقد.

كما تنص الفقرة الأولى من المادة 604 من القانون المدني على أنه:
"إذا انتقلت ملكية العين المُؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية".
فقد جاء هذا النص تطبيقاً إلى حد كبير للمادة 146 سالفة الذكر..
حيث أنه بالنسبة للشرط الأول: اعتبر المُشرع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار مُكملة لملكية العين المُؤجرة من ناحية، ومُحددة لها من ناحية أخرى بحيث تدخل في مقومات هذه العين وتنتقل معها إلى من تلقي ملكيتها.
وبالنسبة للشرط الثاني: فقد نصت عليه المادة 604 صراحة إذا اشترطت لنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص أن يكون له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.
وفي هذا المعنى تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني:
"فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ، وسابقاً على سبب نقل الملكية، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري، حتى ولو كان عقد البيع غير مسجل".
(مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 593. ومشار إليها في: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – عقد الإيجار – صـ 834 وهامش 2).

كما تنص المادة 15 من قانون الإثبات على أنه:
"لا يكون المحرر العرفي حجة على الغير في تاريخه إلا منذ أن يكون له تاريخ ثابت.
ويكون للمحرر تاريخ ثابت:
أ - من يوم أن يقيد بالسجل المعد لذلك.
ب- من يوم أن يثبت مضمونه في ورقة أخرى ثابتة التاريخ.
ج- من يوم أن يؤشر عليه موظف عام مختص.
د- من يوم وفاة أحد ممن لهم على المحرر أثر معترف به من خط أو إمضاء أو بصمة أو من يوم أن يصبح مستحيلا على أحد من هؤلاء أن يكتب أو يبصم لعله في جسمه.
هـ- من يوم وقوع أي حادث آخر يكون قاطعا في أن الورقة قد صدرت قبل وقوعه. ومع ذلك يجوز للقاضي تبعا للظروف ألا يطبق حكم هذه المادة على المخالصات".

وفضلاً عما تقدم، فإن المادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 تنص على أنه:
"يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاثة سنوات مقدماً، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك. ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة".
ومن المقرر قانوناً:
"أن ثبوت التاريخ وحده لا يكفي إذا كانت مدة إيجار العقار تزيد على تسع سنوات، بل لا بد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقاري، فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذي سجل عقده إلا لمدة تسع سنوات فقط، بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الناقل للملكية. تبدأ التسع سنوات هذه من وقت بدء مدة الانتفاع لا من وقت تسجيل عقد البيع".
(لطفاً، المرجع: "الوسيط في شرح القانون المدني" – للسنهوري – المرجع السابق – صـ 837).
هذا، ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:
"النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار، وكانت مدته تزيد على تسع سنوات، فإنه يجب لنفاذه في حق الغير – فيما زاد على هذه المدة – أن يكون مُسجلاً وفقاً للإجراءات وقواعد التسجيل التي انتظمتها نصوص هذا القانون، ومن ثم فلا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ".
(نقض مدني في الطعن رقم 4665 لسنة 61 قضائية – جلسة 9/7/1995.
مشار إليه في: الوسيط في شرح القانون المدني – للسنهوري – المرجع السابق – صـ 835 – هامش 3).

أما بالنسبة للشرط الثالث: فقد تغاضى عنه المُشرع، فلم يستلزم لنفاذ الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية أن يكون الأخير على علم به وقت انتقال الملكية إليه. ويُعتبر حكم المادة 604 فيما يتعلق بذلك خروجاً على القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146. ومعنى ذلك أن الإيجار ينصرف إلى الخلف بحكم القانون.

* وحكم المادة 604 مدني لا يسري على البيع فقط، سواء كان بيعاً اختيارياً أو جبرياً، وإنما يسري على كل عقد ناقل للملكية كالمُقايضة والهبة والوصية والشفعة ...الخ.
ويترتب على نفاذ الإيجار في حق مُتلقي ملكية العين، كالمُشتري والموهوب له والموصى له، انصراف آثار الإيجار إليه منذ تاريخ العقد إن كان وارداً على منقول ومن تاريخ تسجيله إذا كان وارداً على عقار. ولو كانت مدة الإيجار لا تبدأ إلا بعد صدور التصرف أو كان المُستأجر لم يضع يده على العين المُؤجرة. فيثبت للخلف حقوق المؤجر ويلتزم بالتزاماته، وذلك بحكم القانون نفسه وبتمام التصرف غير متوقفة على علم المُستأجر.
هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه:
"خلافة المُشتري للبائع على الحقوق والواجبات المتولدة من عقد الإيجار تحدث بحكم القانون نفسه وبتمام البيع، غير متوقفة على علم المُستأجر، فلا يجري على هذه الخلافة حكم حوالة الديون ولا حكم الحلول محل الدائن بالوفاء له".
(الطعن رقم 92 لسنة 3 قضائية – جلسة 22/11/1934 – مجموعة عمر – جـ 1 – صـ 496 وما بعدها).

* وهدياً بما تقدم، وبالبناء عليه، ولما كان الثابت بالأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المستأنف حكمها غير ثابت التاريخ، وبالتالي فهو غير نافذ في مواجهة المالك الجديد (الأوقاف)، نفاذاً تطبيقاً لحكم المادة 604 من القانون المدني والمادة 15 من قانون الإثبات، فضلاً عن أنه معقود لمدة 59 سنة، وبالتالي فلا تنفذ مدته الزائدة عن 9 سنوات في حق الغير (ومنها الأوقاف) إلا إذا كان مسجلاً وفقاً لإجراءات وقواعد قانون الشهر العقاري، طبقاً لنص المادة 11 من قانون الشهر العقاري سالفة الذكر، وطالما لم يثبت أن عقد الإيجار سند الدعوى مسجلاً وفقاً لإجراءات وقواعد الشهر العقاري، فإنه لا ينفذ – فيما يزيد على 9 سنوات – في حق الغير (ومنها الأوقاف)، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه وفي تأويله بما يستوجب إلغاؤه والقضاء مجدداً برفض الدعوى.

لما كان ما تقدم، وكان هذا الطعن قد أقيم في الميعاد المقرر قانوناً، وممن يملك إقامته، وعن حكم قابل للطعن فيه، وتم إيداعه من محام مقبول أمام محكمة الاستئناف، وقد استوفى الطعن كافة شروطه وأوضاعه الشكلية المقرر قانوناً، ومن ثم يكون هذا الطعن مقبولاً شكلاً.

✋️ وبناءً عليه، فإن الوسيلة القانونية الوحيدة التي تكفل نفاذ عقد الإيجار لمدة 59 سنة في مواجهة المشتري الجديد هي التسجيل الرضائي للعقد في مأمورية الشهر العقاري المختصة، حيث يترتب على ذلك:
- ​حماية مدة العقد كاملة.
- ​ضمان استرداد التأمين المدفوع.

​⚠️ تنبيه في حال تعذر التسجيل:
​فيلجأ البعض إلى تحرير عدة عقود إيجار متتابعة، مقرونة بملاحق تتضمن وعداً بالتعاقد عن المدد اللاحقة.
​هذا الحل يرتب التزاماً شخصياً في ذمة المؤجر فقط، ولا يُحتج به على الغير (الخلف العام والخاص) في حالة وفاة المؤجر او التصرف في العين المؤجرة.
​📌 سند الحكم: صدر في الطعن المقيد برقم 307 لسنة 76 قضائية.
​نص المادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946:
(يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدماً، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة).