Anwaltskanzlei Thomas Somplatzki, Taunusstraße 18, Ingelheim am Rhein (2026)

14/08/2026

Mängeleinbehalt bei Abschlagsrechnung im Verbraucherbauvertrag | Frag Somplatzki!
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Ein Ehepaar Mittelsbach aus Eimsbüttel fragt:
Wir bauen auf Grundlage eines Verbraucherbauvertrags ein Einfamilienwohnhaus mit einem Generalunternehmer. Im Vertrag sind Abschlagszahlungen vereinbart. Jetzt hat uns der Generalunternehmer eine Rechnung über den Rohbau gestellt. Tatsächlich ist das Gebälk aber mangelhaft errichtet worden; es ist schief. Können wir von der Abschlagszahlung für den Rohbau bereits einen Mängeleinbehalt vornehmen? Oder ist ein Einbehalt nur bei der Schlussrechnung zulässig, wie der Unternehmer meint?
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Ein Einbehalt wegen Mängeln ist bei einem Verbraucherbauvertrag grundsätzlich nicht erst bei der Schlussrechnung möglich.

Wenn Abschlagszahlungen vereinbart sind und die abgerechnete Leistung mangelhaft ist, kann auch schon bei einer Abschlagsrechnung ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht kommen.

Maßgeblich sind hier § 650m BGB und § 632a BGB. Der Einbehalt muss angemessen sein und orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung.

Wichtig bleibt: Mangel sorgfältig dokumentieren und die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten nachvollziehbar ermitteln.
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12/08/2026

Kaufvorvertrag bei Bestandsimmobilie: Notar nötig? | Frag Somplatzki!
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Herr Peters aus Naila fragt:
Ich beabsichtige den Kauf einer Bestandsimmobilie. Um meiner Kaufabsicht Nachdruck zu verleihen, möchte ich mit dem Grundstückseigentümer einen Kauf-Vorvertrag abschließen. Was muss ich dabei beachten? Reicht eine formlose Vereinbarung aus, oder muss ein solcher Vorvertrag notariell beurkundet werden? Und welche Punkte sollten in einem Vorvertrag geregelt sein?
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Bei einem Vorvertrag über eine Bestandsimmobilie kommt es vor allem darauf an, ob schon eine verbindliche Verpflichtung zum späteren Kauf entstehen soll.

Wenn der Vorvertrag verbindliche Pflichten begründen soll, kann eine notarielle Beurkundung erforderlich sein. Eine bloß formlose Vereinbarung kann dann rechtlich problematisch sein oder nicht die gewünschte Wirkung haben.

Wichtig sind klare Regelungen: Welche Immobilie ist gemeint, wer sind die Parteien, welcher Kaufpreis ist vorgesehen, wann soll der Hauptvertrag geschlossen werden und wie lange sollen beide Seiten gebunden sein?

Soll nur die Kaufabsicht dokumentiert werden, sollte das im Text eindeutig erkennbar sein.
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05/08/2026

Reservierungsgebühr beim Grundstückskauf: Vorsicht vor schneller Zahlung | Frag Somplatzki!
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Frau Engberger aus Gadebusch fragt:
Ich beabsichtige, ein Baugrundstück zu kaufen, und habe dazu bereits einen Makler kontaktiert. Der Makler hat ein Grundstück im Bestand, das mir zusagen würde. Nun verlangt er von mir die Zahlung einer Reservierungsgebühr. Davon habe ich bisher noch nichts gehört. Ist so eine Reservierungsgebühr bei einem Grundstückskauf üblich? Und was passiert mit dieser Gebühr, wenn ich mich später doch noch gegen den Kauf entscheide?
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Bei einer Reservierungsgebühr für ein Baugrundstück sollten Sie genau hinschauen. Entscheidend ist, was mit der Zahlung konkret vereinbart werden soll.

Ein Grundstückskauf ist grundsätzlich formbedürftig und muss notariell beurkundet werden. Auch Vereinbarungen davor können problematisch sein, wenn sie wirtschaftlichen Druck ausüben oder den späteren Kauf faktisch absichern sollen.

Der Makler entscheidet in der Regel nicht endgültig, ob das Grundstück an Sie verkauft wird. Diese Entscheidung liegt beim Eigentümer. Deshalb bringt eine Reservierungsgebühr häufig keinen echten Vorteil, wenn der Verkäufer dadurch nicht verbindlich gebunden wird.

Ob Sie die Gebühr bei einem späteren Rücktritt vom Kaufinteresse zurückbekommen, hängt vom Inhalt der Vereinbarung und ihrer Wirksamkeit ab. Deshalb gilt: nicht vorschnell unterschreiben oder zahlen.
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03/08/2026

Architektenhonorar kürzen, wenn Bautagebuch fehlt? | Frag Somplatzki!
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Herr Kern aus Niesky fragt:
Ich habe mit einem Architekten ein Einfamilienwohnhaus gebaut. Vereinbart war, dass der Architekt ein Bautagebuch und eine Baudokumentation führt. Jetzt stellt der Architekt seine Honorarschlussrechnung. Darin rechnet er diese beiden Positionen ab, obwohl er aus meiner Sicht weder ein Bautagebuch noch eine Baudokumentation geführt hat. Kann ich das Architektenhonorar deshalb kürzen? Und wenn ja: Wie bestimmt sich die Höhe der Kürzung und wie mache ich das gegenüber dem Architekten geltend?
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Wenn das Führen eines Bautagebuchs und einer Baudokumentation ausdrücklich vereinbart war, darf der Architekt diese Leistungen nicht abrechnen, wenn sie tatsächlich nicht erbracht wurden.

Entscheidend ist aber, was genau vertraglich vereinbart wurde und wie die Positionen in der Honorarschlussrechnung ausgewiesen sind.

Eine Kürzung erfolgt nicht automatisch nach einem festen Prozentsatz. Maßgeblich ist regelmäßig der Wert der nicht erbrachten Leistungen.

Sind die Positionen einzeln beziffert, können genau diese Positionen beanstandet und herausgerechnet werden. Sind sie Teil eines größeren Leistungspakets, muss der Anteil geprüft werden.

Wichtig: Die Beanstandung sollte schriftlich erfolgen. Dabei sollten die betroffenen Positionen konkret benannt und die Zurückhaltung des streitigen Betrags nachvollziehbar begründet werden.
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31/07/2026

2er-WEG mit Sanierungsstau: Welche Chancen gibt es? | Frag Somplatzki!
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W. aus M. fragt:
Ich wohne in einer 2er-WEG und habe weniger Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich leider danach. Vor etwa 20 Jahren habe ich eine Hausverwaltung durchgesetzt, weil die andere Partei Sanierungen blockiert hat. Mit der damaligen Verwaltung ließ sich vieles regeln, diese ist aber aus Altersgründen ausgeschieden. Seitdem wechseln die Hausverwaltungen, und inzwischen gibt es wieder Sanierungsstau. Die Miteigentümerin kooperiert nicht und bestärkt aus meiner Sicht die Verwaltung darin, untätig zu bleiben. Ich habe feuchte Kellerräume, Risse an der Garagendecke mit Feuchtigkeitseintritt und Korrosionsschäden an der Garagenaußenwand. Ein Anwalt meinte, wegen meiner Stimmanteile sei die Lage aussichtslos. Habe ich wirklich keine Chance in einer 2er-WEG oder brauche ich eine andere rechtliche Einschätzung? Sollte ich auf eigene Kosten einen Gutachter beauftragen und das Gutachten der Hausverwaltung vorlegen?
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29/07/2026

Verwüstete Mietwohnung: Schadensersatzfrist nach § 548 BGB | Frag Somplatzki!
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Frau Herbling aus Essen fragt:
Ich bin Vermieterin einer Vierzimmerwohnung hier in Essen.
Meine Mieter sind letzten Monat nach ordentlicher Kündigung ausgezogen. Eine Wohnungsübergabe hat nicht stattgefunden. Die haben mir die Schlüssel einfach in meinen Briefkasten eingeworfen. Fakt ist, dass die Mieter meine Wohnung im wahrsten Sinne des Wortes verwüstet haben, Sämtliche Türen sind eingetreten, die Fensterrahmen beschädigt, die sanitären Anlagen zerstört worden und die Elektrogeräte der mitvermieteten Küche haben sie obendrein mitgenommen. Die verputzten Wände sind auch schwer beschädigt.; es muss neu verputzt werden. Faktisch muss ich die Wohnung in den Rohbau versetzen und neu herrichten.
Ich habe gehört, dass ich aufgrund einer Vorschrift im Mietrecht innerhalb eines halben Jahres Schadensersatz geltend machen muss. Das bekomme ich alles gar nicht so schnell hin. Die Handwerker warten ja nun auch nicht nur auf mich. Kann die Frist irgendwie verlängert werden?
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27/07/2026

Kostenvoranschlag überschritten: Muss ich Mehrkosten zahlen? | Frag Somplatzki!
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Herr Held aus St. Märgen fragt:
Ich habe einen Bauunternehmer mit der Errichtung einer Garage für meinen Oldtimer beauftragt. Die Garage war an Hanglage zu errichten und das wusste der Unternehmer vor Vertragsabschluss. Der Kostenvoranschlag lautete auf € 25.000,00. Jetzt kommt der Bauunternehmer mit einer Rechnung von € 34.000,00 und die Ecke und er meint es sei wegen einer aufwändigeren Bauwerksabdichtung zu Mehrkosten gekommen. Muss ich diese hohe Rechnung bezahlen?
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Ein Kostenvoranschlag ist im Baurecht grundsätzlich kein Festpreis. Er ist zunächst eine Schätzung des Unternehmers.

Trotzdem darf eine deutlich höhere Rechnung nicht einfach kommentarlos kommen. Wenn der Unternehmer merkt, dass der Kostenvoranschlag überschritten wird, muss er unverzüglich informieren und auf das Kündigungsrecht hinweisen.

Unterbleibt dieser Hinweis, kann der Auftraggeber gegen die hohe Forderung vorgehen. Der Unternehmer verliert seinen Mehrkostenanspruch zwar nicht automatisch, es können aber Schadensersatzansprüche entstehen.

Wichtig ist die genaue Prüfung: Kostenvoranschlag und Rechnung sollten Position für Position verglichen werden. So lässt sich erkennen, welche Mehrkosten tatsächlich zusätzlich geltend gemacht werden.
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24/07/2026

Schönheitsreparaturen beim Auszug: Muss der Mieter renovieren? | Frag Somplatzki!
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Herr Lück aus Simmern fragt:
Ich bin seit 2001 Mieter einer Zweizimmerwohnung, die ich zum 31.07. gekündigt habe. Mein Vermieter und ich haben eine Vorbegehung gemacht und er ist der Auffassung, dass ich noch umfangreiche Schönheitsreparaturen durchführen muss. Er beruft sich auf folgende Klausel in unserem Mietvertrag:
„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge auszuführen: Bad alle zwei Jahre - Küche alle drei Jahre - Wohnzimmer alle 5 Jahre“
Kann mein Vermieter die Forderung stellen?
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Die Antwort darauf:

Nicht jede Renovierungsklausel im Mietvertrag ist wirksam.

Nach der Rechtsprechung des BGH sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wenn sie starre Fristen vorgeben. Genau das ist bei festen Zeitabständen wie „Bad alle zwei Jahre“, „Küche alle drei Jahre“ oder „Wohnzimmer alle fünf Jahre“ der Fall.

Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen. Die Wohnung darf dann besenrein an den Vermieter zurückgegeben werden.

Entscheidend ist immer der genaue Wortlaut der Klausel im Mietvertrag.
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22/07/2026

Kaution: Darf der Vermieter nach 7 Monaten Schäden abziehen? | Frag Somplatzki!
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Herr Freimuth aus Wachenheim fragt:
Ich war bis 31.10. letzten Jahres Mieter einer Dreizimmerwohnung. Bei der Wohnungsübergabe hat mein Vermieter mit mir über Schäden an der Wohnungsabschlusstüre gestritten. Dann habe ich lange nichts von Ihm gehört. Erst als ich im Mai die Abrechnung über meine Barkaution verlangt habe, hat er mit Schadensersatzansprüchen wegen der Mängel an der Türe gegen die Kaution aufgerechnet und mir nur noch einen kleinen Teil ausbezahlt. Ich habe gehört, dass die Schadensersatzansprüche des Vermieters sechs Monate nach Wohnungsübergabe verjähren. Daher stellt sich mir die Frage, ob mein Vermieter den Schaden 7 Monaten nach der Wohnungsübergabe einfach so von der Kaution abziehen darf.
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen an der Mietsache verjähren grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung. Grundlage ist § 548 BGB.

Bei einer Barkaution gibt es aber eine wichtige Besonderheit: Sie dient dazu, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Vereinbarung einer Barkaution typischerweise so verstanden werden, dass der Vermieter auch nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatzansprüche gegen den Anspruch auf Kautionsrückzahlung aufrechnen kann.

Der BGH hat diese Rechtsprechung zur Barkaution im Jahr 2024 bestätigt.
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20/07/2026

Treppenhaus lüften: Darf der Hausmeister das Fensteröffnen verbieten? | Frag Somplatzki!
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Frau Regner aus Lahnstein fragt:
Ich bin Miteigentümerin in einer WEG. Wir haben einen neuen Hausmeister und der hat nun per Aushang bestimmt, dass alleine er für das regelmäßige Lüften des Treppenhauses sorgen werde. Er hat es uns Bewohnern per Aushang untersagt, selbst die Treppenhausfenster zu öffnen und zu schließen. Das halte ich für ein Unding und anmaßend. Wir Bewohner müssen doch selbst entscheiden können, wann wir ggf. situationsbedingt das Treppenhaus lüften. Mit dieser Hausmeisterorder wäre das aber nicht mehr möglich. Darf der Hausmeister das überhaupt?
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Die rechtliche Einordnung dazu:

Ein Hausmeister darf normalerweise nicht einfach selbst bestimmen, dass nur er das Treppenhaus lüftet und alle anderen die Fenster geschlossen lassen müssen.

Maßgeblich ist, ob er auf klare Anweisung der Hausverwaltung handelt. Diese Anweisung muss durch eine Hausordnung oder einen Beschluss der WEG gedeckt sein.

Die Entscheidung über solche Regelungen liegt bei der Eigentümergemeinschaft. Die Hausverwaltung setzt diese Regelungen um und kann dem Hausmeister entsprechende Weisungen geben.

Wichtig ist außerdem: Die Regelung muss sachlich begründet und verhältnismäßig sein, etwa wegen Heizkosten, Frostschutz, Brandschutz oder Feuchtigkeitsschäden.
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