Avv Alberto Agnelli

16/11/2023

Il 1° gennaio 2024 entra in vigore in Germania la riforma delle società di persone (Personengesellschaftsmodernisierungsgesetz - MoPeG), che introduce importanti novità soprattutto in materia di società civile (GbR) andando a modificare l’intero Titolo 16 del Codice Civile tedesco (BGB) e parti del Codice di commercio tedesco (HGB).

L’aspetto più rilevante è la previsione di due tipologie di GbR, una delle quali con riconosciuta capacità giuridica (Rechtsfähige Gesellschaft). Fino al 31.12.2023, infatti, la GbR esiste solo come ente privo di capacità giuridica propria.

La nuova GbR potrà quindi essere titolare di diritti e doveri propri, avere un proprio patrimonio, agire ed essere convenuta in giudizio. Sul fronte della responsabilità, il riconoscimento della capacità giuridica lascia comunque inalterata la responsabilità illimitata dei soci, tipica delle società di persone.

La GbR con capacità giuridica potrà (e in alcuni casi, dovrà) essere iscritta al registro delle società (e verrà chiamata “eGbR”). In particolare, saranno soggette all’obbligo di iscrizione tutte le GbR che intendono compiere atti relativi a diritti immobiliari, con ciò andando a coinvolgere quindi anche le GbR già esistenti e titolari di tali diritti.

Gli effetti derivanti dalla riforma sono molteplici e interessano tutte le società di persone, quindi oltre alla GbR anche la OHG (società in nome collettivo) e la KG (società in accomandita semplice).

Per ulteriori dettagli si rinvia alla circolare, disponibile qui:

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21/09/2023

Secondo il recente rapporto Guthmann aggiornato a settembre 2023, i prezzi degli immobili a Berlino sono sostanzialmente stabili e rispetto ad altre città tedesche il mercato ha mantenuto gli stessi valori dell'anno precedente, ma con segnali contrastanti a seconda del segmento di mercato e delle aree cittadine.

Il prezzo mediano registrato sul patrimonio immobiliare esistente è di 5.430 EUR/mq, con una lieve flessione rispetto al 2022 (- 1,3%). Va tenuto conto che negli ultimi 12 anni l'aumento del prezzo mediano è stato del 215%.

Il segmento delle nuove costruzioni ha risentito maggiormente dell'effetto del rialzo dei tassi e dell'aumento dei costi di costruzione e quindi i prezzi sono diminuiti del -3,80% rispetto ai livelli dello scorso anno. Il prezzo mediano per il nuovo si attesta a circa 8.460 EUR/mq.

La situazione nei singoli distretti cittadini mostra un generale calo dei prezzi (in 16 distretti su 22), anche qui con segnali contrastanti. In particolare si segnalano cali significativi a Mitte sul patrimonio immobiliare esistente (prezzo mediano 8.280 Eur/mq, - 9,30% sul 2022) e Kreuzberg (prezzo mediano 6.880 Eur/mq, - 5,80% sul 2022), mentre aumentano i prezzi del nuovo (Mitte +15% e Kreuzberg + 11%). Calano i prezzi sull'esistente anche a Lichtenberg (- 5,7%), Tempelhof (- 5,4%), Pankow (- 4,2%), Charlottenburg e Prenzlauer Berg (- 2,4%).

Di contro, continuano ad aumentare gli affitti.

29/08/2023

La notizia di inizio agosto è che il più grande produttore di chip al mondo, la società taiwanese TSMC, aprirà uno stabilimento a Dresda, nord-est della Germania, in joint-venture con Bosch, Infineon e Nxp. L'investimento complessivo sarà di 10 miliardi di euro, di cui 5 messi a disposizione dal Governo tedesco.

Secondo più recenti informazioni, l'area in cui sarà realizzato lo stabilimento è già stata individuata e si trova a nord della città, in un complesso industriale a circa 2 km dall'aeroporto, in cui sono già insediate Bosch e altre aziende che trattano prodotti collegati al mondo dei semiconduttori, come ad esempio Jenoptik (micro-ottica e sensori) e il Fraunhofer-Institut für Photonische Mikrosysteme. Anche la tedesca Infineon, che è parte della nuova joint-venture con il gigante di Taiwan, sta già realizzando un proprio stabilimento per la produzione di chip sempre a Dresda.

Si tratta quindi di un insediamento mirato in un'area nuova in corso di realizzazione e in contesto di operatori specializzati che andranno a operare nell'arco dei prossimi 2 - 5 anni.

L'arrivo di TSMC rappresenta il secondo grande investimento nel nord est della Germania nel settore dei semiconduttori, dopo quello annunciato nel 2022 dall'americana Intel (30 miliardi di euro), che si insedierà a Magdeburgo, non lontano da Berlino.

Entrambe le operazioni si inseriscono in un quadro più ampio voluto dal Governo tedesco e sostenuto anche dall'Unione Europea per accrescere la produzione di chip sul territorio europeo e assicurare quindi l'approvvigionamento per settori strategici come quelli dell'elettronica e dell'automotive.

20/06/2023

E' stato pubblicato il Mietspiegel 2023 per la città di Berlino, che prevede un aumento a livello generale del 5,4% dei canoni di riferimento degli affitti a uso residenziale.

Il Mietspiegel è uno strumento che serve a determinare per ogni singolo appartamento il canone di riferimento, a sua volta utilizzato per stabilire il canone massimo che può essere richiesto dal locatore all'inquilino e al di sopra del quale il canone diventa illegale.

Il canone di riferimento serve anche a stabilire la misura dell'aumento del canone di locazione che può essere applicato dal locatore in corso di rapporto (Mieterhöhung), tenuto conto che la maggior parte dei rapporti sono a tempo indeterminato (e quindi il canone può essere oggetto di revisioni periodiche).

Il canone di riferimento si determina in base alla zona in cui si trova l'appartamento e alle sue specifiche caratteristiche (anno di costruzione, dimensioni, dotazioni interne, qualità delle finiture, ecc.). Tali caratteristiche costituiscono dei plus o minus, che possono aumentare o diminuire il canone di riferimento del singolo appartamento, con differenze anche all'interno del medesimo edificio o condominio. Il locatore sarà quindi legittimato a chiedere all'inquilino un canone non superiore a quello di riferimento stabilito dal Mietspiegel, aumentato del 10% (il c.d. Mietpreisbremse, il freno ai prezzi degli affitti).

Non tutti gli appartamenti (e di conseguenza non tutti i rapporti di locazione) sono soggetti alle regole sulle limitazioni dei canoni di affitto, esistono varie eccezioni, una delle quali riguarda gli immobili di nuova o recente costruzione (successiva al 1.1.2018).

16/03/2023

Le Commercial Courts in Germania sono sezioni del Tribunale in cui è possibile trattare la causa in lingua inglese. Queste corti attualmente esistono solo in alcune sedi come ad esempio Berlino, Amburgo, Francoforte, Stoccarda.

Un piano del governo, pubblicato a gennaio 2023, prevede di creare in ogni Land delle sezioni del tribunale dedicate alla trattazione delle cause in lingua inglese e anche in francese.

Il governo vuole rendere il sistema giudiziario tedesco competitivo a livello internazionale, per soggetti stranieri non di lingua tedesca. Davanti alle Commercial Courts è infatti possibile produrre atti e documenti senza necessità di traduzione e facendo affidamento su verificate competenze linguistiche dei giudici assegnati a tali sezioni.

A Berlino esistono due sezioni di diritto civile, una dedicata alla materia commerciale e una dedicata alla materia delle costruzioni e alle materie civili generali, tra le quali le controversie in tema di vendita internazionale, davanti alle quali il processo si tiene in lingua inglese o francese. Le regole di procedura sono quelle previste dal codice tedesco (ZPO) e i costi sono i medesimi di una causa normale.

06/03/2023

Secondo i dati di una recente indagine, oltre il 92% dei contratti di locazione stipulati in Germania sono contratti standard, soprattutto per quanto concerne la determinazione del canone di affitto. Solo l'8% dei contratti prevedono meccanismi di indicizzazione al costo della vita (Indexmiete) o di aumento progressivo predeterminato del canone (Staffelmiete), pur trattandosi di strumenti assolutamente legali e previsti dall'ordinamento.

Negli ultimi mesi, tuttavia, a causa dell'ondata inflazionistica che si è verificata (+8,7 a febbraio 2023 in Germania), sono sempre più numerosi i nuovi contratti che legano il canone alle variazioni dell'inflazione, tanto più che questi adeguamenti non sono soggetti alle limitazioni degli affitti previsti dalla legislazione tedesca in materia di locazione.

Poiché le prospettive a medio termine, secondo gli esperti, non sono quelle di un ritorno all'inflazione zero, si tratta di una soluzione che va considerata con attenzione.

Per un approfondimento in merito ai rapporti di locazione in Germania e alle varie tipologie contrattuali si rimanda al documento pubblicato e scaricabile anche qui:

Progetto Germania . Progetto Germania nasce dalla convinzione che la condivisione di contenuti e di esperienze sia uno strumento di valore per i nostri clienti e anche per coloro che desiderano conoscere meglio chi siamo e come lavoriamo. Per questo motivo mettiamo a disposizione alcuni documenti di...

02/02/2023

Il 1° febbraio è entrata in vigore in Germania una nuova legge in materia di energie rinnovabili, con riferimento in particolare agli impianti eolici e fotovoltaici. La legge rientra in un pacchetto di provvedimenti che hanno l'obiettivo di portare la Germania a consumare l'80% di energia elettrica da fonti rinnovabili entro il 2030.

Secondo la “Wind-an-Land-Gesetz” (Onshore Wind Energy Act) i singoli Länder tedeschi dovranno destinare all'energia eolica l'1,4% del loro territorio entro il 2027, per arrivare poi al 2% nel 2032. Per consentire questo sviluppo sono previste l'accelerazione e la semplificazione delle procedure di pianificazione e di autorizzazione degli impianti.

La legge in materia di eolico si inquadra nel contesto di importanti modifiche già apportate alla legge sulle energie rinnovabili (EEG 2023) che prevedono anche:

> il finanziamento da parte del governo federale di progetti innovativi per l'uso dei depositi locali per lo stoccaggio di energia da idrogeno anche per le energie rinnovabili, al fine di compensare la volatilità della produzione.

> l'aumento della remunerazione degli impianti fotovoltaici

> nuovi incentivi per impianti eolici e fotovoltaici gestiti da società cooperative pubbliche locali e semplificazioni delle procedure amministrative per gli impianti, che potranno non passare da appalto pubblico

> sviluppo della partnership finanziaria tra gestori degli impianti eolici onshore e municipalità locali

27/01/2023

Un interessante rapporto appena pubblicato dà la misura delle rendite registrate negli anni passati da chi ha investito nel mercato immobiliare berlinese e delle prospettive future, che restano al momento positive.

Gli affitti hanno raggiunto un prezzo mediano (non medio) di 14,35 euro/mq per i contratti stipulati nell'ultimo trimestre per appartamenti non nuovi (realizzati prima del 2015): ciò significa che il 50% dei nuovi contratti hanno un canone pari o superiore a questa cifra. L'aumento rispetto all'anno precedente è stato del 14,4%.

I canoni per edifici di nuova realizzazione arrivano in media a 22 euro/mq, con un aumento dell'11% rispetto all'anno precedente e +55,8% negli ultimi 5 anni.

E' interessante comunque segnalare che in 5 dei 22 distretti cittadini i prezzi mediani hanno registrato una flessione: tra questi anche Prenzlauer Berg (-2%, 16,30 euro/mq per il vecchio) e Charlottenburg (-1,8%, 26,45 euro/mq per il nuovo).

Chi ha investito in un immobile e ha fatto ricorso ai contratti a tempo determinato o a carattere transitorio (che costituiscono comunque un'eccezione rispetto al contratto base a tempo indeterminato) risulta chiaramente premiato. Questa modalità operativa è però soggetta a una regolamentazione piuttosto stringente, che va conosciuta, perché gli affitti brevi non sono esenti da limitazioni in Germania e tanto più a Berlino.

fonte: Guthmann - Berlin Immobilien Report 2023

13/01/2023

Le vendite immobiliari in Germania rallentano. E anche i prezzi risentono degli effetti dell'attuale congiuntura: i dati dello studio Interhyp mostrano una contrazione dello 0,9% nel secondo trimestre del 2022 e del 4,3% nel terzo trimestre 2022.

Non sembrano invece rallentare gli affitti, almeno a Berlino e nell'area circostante la capitale.

In base alle ultime rilevazioni, nel periodo luglio/settembre 2022, i prezzi sono aumentati dell'8,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Secondo i dati dell'Immobilienverband Deutschland nell'ultimo ventennio (2012 – 2022), gli affitti a Berlino sono aumentati del 159%.

Nonostante i prezzi di Berlino siano ancora inferiori rispetto ad altre grandi città tedesche, il tema è molto sentito a livello sociale e anche politico, anche perché a febbraio si torna a votare nel Land della capitale.

In vista delle elezioni berlinesi, entrambi i maggiori partiti tedeschi propongono un importante piano per la costruzione di nuovi edifici residenziali: la SPD propone 200.000 nuovi appartamenti entro il 2030, la CDU ne propone 300.000 entro il 2035.

04/01/2023

Numerose e significative sono le novità normative e fiscali introdotte a partire dal 1° gennaio 2023 in Germania.

Oltre alla legge sulla catena di approvvigionamento delle imprese, già commentata (www.avvocatoagnelli.eu/novita), le novità più importanti riguardano le prestazioni a sostegno delle fasce della popolazione con minor reddito, alle famiglie, alle persone senza lavoro.

Inoltre ci sono novità per quanto riguarda l'innalzamento della soglia di applicazione del regime midi-job, cioè i rapporti di lavoro con contribuzione ridotta.

Ecco una rassegna sintetica delle principali novità del 2023:

> La soglia di esenzione dalla tassazione sul reddito delle persone fisiche (no-tax-area) è innalzata a 10.908 euro. Per le dichiarazioni congiunte dei coniugi la soglia è di 20.694 euro, al di sotto della quale non si pagano tasse.

> Aumenta anche la soglia di esenzione per redditi da capitale, ad esempio derivanti da investimenti finanziari (Sparerfreibetrag), che non sono tassati fino all'importo 1.000 euro. L'esenzione riguarda gli investitori privati.

> Aumenta l'importo mensile erogato dallo Stato per i figli a carico: il contributo è di 250 euro/mese per ciascun figlio (era di 219 euro fino a dicembre).

> Il sistema di sussidi alle persone senza lavoro (il noto Hartz IV) è stato profondamente riformato e denominato Bürgergeld: viene allargata la platea dei soggetti che possono accedere ai sussidi, il meccanismo del reimpiego e le possibili sanzioni (in particolare la decadenza dal sussidio).

> Aumenta la soglia di applicabilità del regime lavoristico dei c.d. “midi-job”, che passa da 1.600 euro lordi mensili a 2.000 euro lordi mensili. Per questa tipologia di rapporti lavorativi, è previsto il versamento di contributi sociali ridotti. In sostanza, grazie all'innalzamento della soglia, si verifica un aumento dello stipendio netto del lavoratore, a parità di stipendio lordo erogato fino al 31 dicembre 2022.

> Aumenta lo stipendio minimo per l'apprendistato, che passa da 585 a 620 euro mensili per il primo anno. Per gli anni successivi è previsto un aumento rispetto allo stipendio del primo anno pari al 18%, 35% e 40% (secondo, terzo e quarto anno).

14/12/2022

Il 1° gennaio 2023 entrerà in vigore in Germania la legge sulla catena di approvvigionamento (Lieferkettengesetz), vale a dire la normativa che impone alle aziende tedesche di verificare e adottare misure per prevenire o eliminare il rischio di violazione dei diritti umani e delle norme a tutela dell'ambiente da parte delle società destinatarie della legge e dei loro fornitori diretti.

La legge si applica alle società con sede in Germania o che hanno più di 3000 dipendenti in Germania; a partire dal 1° gennaio 2024, tale limite dimensionale scenderà a 1000 dipendenti.

La legge prevede una serie di obblighi di due diligence, valutazione dei rischi, reportistica, prevenzione ed eliminazione attiva di rischi o di violazioni accertate, che si estende anche ai cosiddetti fornitori diretti, a prescindere dal fatto che tali aziende fornitrici abbiano sede in Germania o all'estero. In particolare, la legge prevede che debbano essere previste contrattualmente nei rapporti con i fornitori delle garanzie circa il rispetto dei diritti umani, in particolare dei lavoratori, e delle norme ambientali. Anche fornitori italiani di aziende tedesche potranno quindi essere tenute a garantire contrattualmente tali obblighi.

Inoltre le aziende dovranno adottare un sistema che consenta di denunciare eventuali violazioni da parte dei cosiddetti fornitori indiretti, in modo da poter sorvegliare l'intera catena di approvvigionamento, dall'estrazione della materia prima, fino al prodotto finale.

Le sanzioni per il mancato rispetto della legge potranno arrivare fino a 800mila euro o, in taluni casi, fino al 2% del fatturato, oltre all'ingiunzione di provvedimenti attivi diretti a carico delle aziende e all'esclusione dalle procedure di appalto pubblico.

31/10/2022

I proprietari di immobili in Germania avranno tempo fino al 31 gennaio 2023 per presentare la dichiarazione dei nuovi valori catastali a fini del calcolo dell'imposta fondiaria (Grundsteuer).

Il termine previsto in origine sarebbe scaduto oggi, 31 ottobre 2022, ma si è deciso di prorogarlo per una serie di motivi che hanno rallentato la presentazione delle dichiarazioni.

Si ricorda che la dichiarazione è obbligatoria per tutti coloro che detengono un immobile in Germania, anche se residenti in Italia.

Per maggiori informazioni sulla riforma catastale tedesca e sugli effetti ai fini IVIE:

Nel corso del 2022 si procederà in Germania a una rivalutazione dei valori catastali di tutti gli immobili situati sul territorio tedesco. La rivalutazione è prevista ai fini della applicazione dell’imposta fondiaria locale (Grundsteuer). Tuttavia i nuovi valori rilevano anche ai fini dell’a...