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SC Síndicos, Blumenau (2026)

04/08/2020

Vícios estruturais de construção estão cobertos pelo seguro habitacional

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que os vícios estruturais de construção estão cobertos pelo seguro obrigatório do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujos efeitos devem se prolongar além da quitação do financiamento. Para os ministros, o seguro deve cobrir o sinistro concomitante à vigência do contrato, ainda que o defeito de construção só se revele mais tarde (vício oculto).

O colegiado deu provimento ao pedido de indenização de moradores de um conjunto habitacional em Bauru (SP), cujas casas apresentaram problemas estruturais como rachaduras relacionadas a fundações mal executadas, umidade e madeiras apodrecidas.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia entendido que não caberia cobertura securitária por danos decorrentes de vícios de construção, excluídos expressamente da apólice.

Expectativas do segurado
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o risco coberto pelo contrato de seguro é delimitado previamente, o que limita a obrigação da seguradora de indenizar. “Mas o exame dessa limitação não pode perder de vista a própria causa do contrato de seguro, que é a garantia do interesse legítimo do segurado”, assinalou.

A ministra lembrou que o artigo 1.443 do Código Civil de 1916, assim como o artigo 765 do código de 2002, traz a ideia da boa-fé objetiva nos contratos de seguro, exigindo tanto do segurado quanto do segurador um comportamento de cooperação, lealdade e confiança recíprocas. Ao citar a doutrina especializada no assunto, a ministra ressaltou que, da essência da boa-fé objetiva, decorre para o segurador o dever de atender às justas expectativas do segurado em razão da natureza e da função social do contrato de seguro.

Segundo a relatora, o seguro obrigatório vinculado ao SFH visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema.

“A partir dessa perspectiva, infere-se que uma das justas expectativas do segurado, ao aderir ao seguro habitacional obrigatório para aquisição da casa própria pelo SFH, é a de receber o bem imóvel próprio e adequado ao uso a que se destina. E a essa expectativa legítima de garantia corresponde à de ser devidamente indenizado pelos prejuízos suportados em decorrência de danos originados na vigência do contrato e geradores dos riscos cobertos pela seguradora, segundo o previsto na apólice, como razoavelmente se pressupõe ocorrer com os vícios estruturais de construção”, disse.

Interesse público
A apólice discutida no recurso cobria danos decorrentes de “eventos de causa externa”, ou seja, causados por forças que atuam de fora sobre o imóvel. No entanto, para Nancy Andrighi, os defeitos de construção provocam a atuação de forças anormais sobre o imóvel, pois qualquer esforço sobre alicerces fragilizados é capaz de ocasionar danos que não ocorreriam se a estrutura fosse íntegra.

Desse modo – concluiu a ministra –, a interpretação fundada na boa-fé objetiva, tendo em vista a função socioeconômica do seguro vinculado ao SFH, leva a concluir que a exclusão de responsabilidade da seguradora se dá apenas em relação aos riscos resultantes de atos do próprio segurado ou do desgaste natural do bem.

Para a relatora, não é compatível com a garantia de segurança esperada pelo segurado supor que os prejuízos derivados de vícios de construção estejam excluídos da cobertura.

“Sob a ótica do interesse público, revela-se ainda mais importante essa observação, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, a um só tempo, a atingir sua finalidade de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, assegurando, por conseguinte, a continuidade da política habitacional”, declarou.

Fonte: STJ - REsp 1804965 SP

29/07/2020

Síndico deverá indenizar visitante de condomínio por ato discriminatório

A 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que julgou procedente indenização por dano moral após ocorrência de tratamento discriminatório e violação ao direito da personalidade entre síndico e visitante de um condomínio. O valor da reparação foi arbitrado em R$ 3 mil.

De acordo com os autos, ao chegar no prédio em que morava a amiga, o visitante foi obrigado, pelo síndico, a apresentar documento de identidade como condição para ingressar no edifício, procedimento não aplicado aos demais visitantes. O fato se deu em virtude da maneira como a vítima estava vestida, com trajes em estilo africano, sendo confundida com um prestador de serviços.

Segundo o relator, desembargador Francisco Loureiro, não houve injúria racial, mas “a raça e as vestimentas do autor foram elementos determinantes para que dele se exigisse – ao contrário do que ocorre com dezenas de outros visitantes – a exibição de documentos pessoais”. “As ofensas produziram sofrimento apreciável ao autor, que se sentiu agredido e humilhado diante de sua amiga, em decorrência do modo depreciativo com que foi tratado.

Evidente que não se pode aceitar que tal tratamento seja dispensado a visitante do condomínio apenas porque se veste de maneira distinta daquele que o réu considera adequada”.

O julgamento, de votação unânime, teve a participação dos desembargadores Christine Santini e Claudio Godoy.

Processo nº 1050289-18.2017.8.26.0100
FONTE: TJSP

02/07/2020

INFORMATIVO 665 STJ

A Secretaria de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) divulgou a edição 665 do Informativo de Jurisprudência.

A Terceira Turma do STJ entendeu, por unanimidade, que o condomínio, por ser uma massa patrimonial, não possui honra objetiva apta a sofrer dano moral (REsp 1.736.593).

18/06/2020

Condomínio não poderá multar morador que circula com animal de estimação na coleira

A juíza Renata Manzini, da 5ª Vara Cível de Campinas, concedeu liminar para que condomínio se abstenha de cobrar multas e enviar advertências a moradora que circula pelas áreas comuns do prédio com o animal de estimação na coleira. De acordo com as regras do condomínio, animais só podem circular fora dos apartamentos no colo de seus donos.
“À primeira vista, a exigência de se carregar no colo o animal de estimação parece limitar o direito do proprietário de fruir da sua área comum em modo pleno, pois só poderia ter um animal de estimação cujo peso pudesse suportar nos braços. Seria como limitar o transporte das compras àquilo que coubesse numa sacola de mão, quando quase todos os condomínios disponibilizam carrinhos de compras”, escreveu a magistrada.
Para ela, em uma primeira análise, não há qualquer prejuízo à coletividade em se permitir que o condômino transporte seu animal na coleira, desde que a limpeza das áreas comuns seja mantida. Cabe recurso da decisão.
Processo nº 1019500-86.2020.8.26.0114
FONTE: TJSP

15/06/2020

Não há ilegalidade em valor superior da taxa de condomínio para apartamento com fração ideal maior

A convenção condominial pode instituir, para apartamentos maiores, o pagamento de taxa de condomínio mais alta, vinculada à fração ideal da unidade.
Com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso dos proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro.

O colegiado reafirmou a jurisprudência segundo a qual é legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.

Os proprietários ajuizaram ação para rever o valor da taxa, apontando a impossibilidade de pagar em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a cobrança se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura (com área total de 519,12m², incluindo três vagas de garagem) é de 20%, enquanto a das demais unidades (269,56m², com duas vagas) é de 10%.

No recurso especial, os proprietários alegaram enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que “as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos, devendo todas as unidades arcarem com os custos na mesma proporção”. Eles disseram ainda que seu imóvel tem área interna similar à dos demais, diferindo apenas pela existência de um lavabo.

Fração ideal

O ministro Villas Bôas Cueva, relator, lembrou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

“Por opção legislativa, em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”, explicou o ministro ao mencionar precedentes nesse mesmo sentido.

Segundo ele, se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal – exatamente o caso analisado –, não há violação de lei federal.

Villas Bôas Cueva comentou que se a construtora, em vez de edificar apartamentos maiores – como costumam ser as coberturas –, utilizasse a mesma área para duas ou mais unidades, cada uma delas pagaria individualmente a cota condominial.

Por fim, o ministro observou que, segundo consta do processo, uma assembleia realizada em 2015 pelos condôminos rejeitou a proposta de rateio das despesas de forma igualitária.

REsp 1778522
FONTE: STJ

15/04/2020

Justiça nega pedido de morador para concluir obra em apartamento durante a pandemia.

Donos de um apartamento, localizado no centro de Florianópolis, acionaram a Justiça para concluir a reforma da propriedade, suspensa em 18 de março devido ao decreto estadual – o primeiro de uma série de determinações impostas pelo Governo Estadual – para conter o avanço do coronavírus. No dia 1º de abril, o governador Carlos Moisés da Silva autorizou a retomada de algumas atividades, entre elas a da construção civil. Os dois funcionários que já trabalhavam na reforma do apartamento, empregados de uma empreiteira, voltaram ao condomínio no dia seguinte. Mas o síndico não permitiu que eles recomeçassem a obra. Os proprietários, então, ingressaram com ação em um dos Juizados Especiais Cíveis da Capital.

Na decisão interlocutória liminar, o magistrado relembrou os decretos estaduais, inclusive aquele que previu a retomada das atividades da construção civil. O condomínio, ele explicou, é um lugar reservado, que integra uma comunidade e é administrado pelo síndico. E nestes casos, prosseguiu o juiz, deve prevalecer o interesse do condomínio e não o interesse particular dos autores. “O momento vivenciado por todos nós requer cautela” e “o foco deve ser a proteção e a integridade de todos os moradores”, disse. Assim, finalizou o magistrado, as obras devem ser adiadas para um momento mais estável, no qual a segurança de todos esteja garantida.

FONTE: TJSC

13/04/2020

Justiça proíbe condômino de usar área de lazer em época de pandemia.

Um Condomínio de Vitória ingressou com um pedido de antecipação de tutela contra um morador que se recusava a deixar de usar as áreas de lazer do prédio, após suspensão de utilização dos locais, por meio de comunicado, em decorrência da pandemia do novo coronavírus (Covid-19).

De acordo com o autor da ação, o requerido se recusou a acatar a ordem de suspensão de utilização das áreas de lazer do edifício, emitida pela síndica e pelo conselho, sob argumento de que não possui nenhum sintoma da doença, e, então, passou a arrombar as portas da área de lazer com chutes.

Ao analisar o caso, a juíza Danielle Nunes Marinho, da 2ª Vara Cível de Vitória, observou que, segundo o Código Civil, o proprietário continua tendo como atributo o direito de usar, g***r e dispor da coisa. Entretanto, há limitações ao direito de propriedade já conhecidas e tratadas pela doutrina e jurisprudência, tais como limitação para inadmitir animais domésticos e limitação de uso ao condômino antissocial, entre outros.

A juíza também ressaltou que, diante do número expressivo de informações recebidas sobre o novo coronavírus (Covid-19), já se sabe que os efeitos da doença podem ser devastadores no tocante aos impactos na saúde e também na economia.

“Assim, vê-se que restringir ou impedir a fruição das áreas comuns do condomínio, de modo temporário, parece razoável e vai ao encontro de todas as demais medidas adotadas por entes estatais e particulares, que intentam à preservação da saúde e da incolumidade pública.

Portanto, ao menos neste momento tão particular, é equivocado falar em supressão do direito de propriedade e do direito à moradia no tocante aquelas áreas destinadas ao lazer e ao social, pois, como já dito, se pretende proteger o todo, bem como tutelar a função social da propriedade, que neste caso é compartilhada”, diz a decisão.

Neste sentido, a magistrada determinou que o requerido deixe de entrar e usar as áreas de lazer do edifício autor da ação, bem como danificar as referidas áreas para obter acesso, até que o condomínio convoque assembleia, no prazo de 30 dias, que pode ser realizada por meios eletrônicos, como whatsapp ou skype, no caso de persistirem as condições de saúde pública decorrentes da pandemia do novo coronavírus (Covid-19). A magistrada também fixou pena de multa diária de R$ 1.000,00 em caso de descumprimento da ordem judicial pelo requerido, por ora limitado a 60 dias/multa.

Sobre a realização da assembleia, a juíza considerou que, para qualquer ato de proibição e limitação das áreas comuns a competência decisória é da assembleia.

No entanto, na urgência de algumas ações, como diante da declarada pandemia do Covid-19, o síndico, havendo fundamento jurídico, com o corpo diretivo, pode adotar medidas antes da assembleia que vise resguardar a saúde dos condôminos, como é o caso dos autos. E, que tais medidas, posteriormente, devem ser ratificadas em assembleia.

FONTE: TJES

05/04/2020

O elevador pode ser paralisado em época de coronavírus para minimizar o contágio?

Não!

O elevador é um meio de locomoção, meio de acessibilidade. Limitar o acesso pode causar outros problemas. O melhor a se fazer é criar regras de uso desse equipamento. A limitação de pessoas, a higienização constante, disponibilização de álcool em gel, são algumas recomendações e regras básicas que podem ser adotadas para o uso adequado do elevador.

04/04/2020

Síndicos podem proibir o uso de áreas do condomínio durante a pandemia de coronavírus?

Apesar dos condôminos também serem proprietários das áreas comuns, o condomínio pode proibir as reuniões e as festas nos salões de festa e nas áreas comuns, bem como nas próprias unidades privativas. Nesse sentido, o art. 1.277 do Código Civil estabelece que o uso da propriedade não pode prejudicar a saúde dos vizinhos.

O interesse particular e o direito de propriedade devem ser relativizados em face da saúde da coletividade.

Portanto, a proibição de festas é uma medida lícita, instituída em favor da saúde de todos os moradores e funcionários. Ademais, churrasqueiras, salão de festas e parquinhos são áreas comuns não essenciais, cuja proibição de utilização não causa danos aos condôminos, principalmente, em face da possibilidade de aglomeração e de proliferação do vírus.

A medida também evita o aumento do fluxo de pessoas no condomínio.

18/02/2020

Convenção de condomínio outorgada por construtora não pode fixar taxa menor para unidades não vendidas

A convenção de condomínio outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, um valor fracionário da taxa condominial, pois a redução ou isenção a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, violando a regra de proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso do condomínio de um edifício residencial para declarar a nulidade da cláusula da convenção que previa um valor menor para as unidades ainda não vendidas. O colegiado também condenou a construtora a pagar a diferença.

No caso analisado, a convenção estabelecia que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral. O condomínio ingressou com ação judicial para declarar a nulidade dessa cláusula.

Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma diversa da fração ideal. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou a apelação, resultando no recurso especial. Os autores da ação afirmaram que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora.
Benefício subjetivo

Segundo o ministro Villas Bôas Cueva, relator, o condomínio tem razão ao contestar o valor menor pago pelas unidades ainda na propriedade da construtora, porque, se há redução da taxa para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos.

“A convenção outorgada pela construtora/incorporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor, a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial”, explicou.

O relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos 76 apartamentos, e por isso possuía votos suficientes para aprovar a regra, mesmo havendo oposição dos demais proprietários.
Serviços à disposição

Villas Bôas Cueva rejeitou a argumentação de que o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.

“A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa”, disse o ministro.

Ele destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Entretanto, o ministro explicou que o recurso julgado não discute a base de cálculo, mas, sim, o valor menor pago pelas unidades não comercializadas.
Villas Bôas Cueva citou precedente da Quarta Turma, de 1998, no sentido da invalidade da cláusula que estabelece a isenção da taxa em favor de construtora ou incorporadora.

REsp 1816039
FONTE: STJ

17/12/2019

Condomínio não pode impedir circulação de cães com guia e coleira

A 3ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) garantiu a um morador de Blumenau o direito de circular com seus dois cães de estimação pelas áreas comuns do condomínio, desde que com guia e coleira, no trajeto de entrada e saída do edifício. Também foi determinado ao condomínio que se abstenha de aplicar qualquer penalidade por violação ao regime interno. O impasse surgiu porque as regras do condomínio determinam que “os animais de estimação, sempre que em trânsito nas áreas comuns, deverão ser levados no colo”.
O problema, conforme verificado nos autos, é que o autor é responsável por dois cães reconhecidamente dóceis – um da raça Pug e outro da raça Buldogue Francês -, ambos com cerca de dez quilos. Além da dificuldade natural de carregar dois animais de porte médio, o morador também é portador de hérnia de disco, o que limita maior esforço físico.
A matéria, sob relatoria da desembargadora Maria do Rocio Luz Santa Ritta, foi julgada em agravo de instrumento interposto contra decisão da comarca de origem que havia indeferido o pedido de tutela de urgência. Ao analisar o caso, a desembargadora destacou que os atestados veterinários juntados ao processo certificam que os cães estão com a vacinação devidamente atualizada. Somado a isso, a relatora também observou que as cartas de advertência e as mensagens enviadas pelo síndico no celular do morador notificam apenas quanto à circulação dos animais no chão, sem menção a qualquer situação concreta de perturbação ao sossego, risco à saúde ou segurança dos demais condôminos.
“Entende-se não ser razoável impor ao requerente que transporte seus animais de estimação no colo pelas áreas comuns do condomínio, visto que não se vislumbra qualquer risco aos demais condôminos na circulação entre a entrada do apartamento do agravante até a saída do edifício com os cães devidamente paramentados com coleira e guia”, concluiu a desembargadora Maria do Rocio. Também participaram do julgamento os desembargadores Fernando Carioni e Saul Steil (Agravo de Instrumento n. 4016578-63.2019.8.24.0000).
FONTE: TJSC

SC Síndicos

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