BNDT Advogados Associados

31/08/2018

PL 1220/2015

O ‘PROJETO DO DISTRATO”

O lobby das construtoras do País mais uma vez mostra toda sua força.

Em 2015, foi apresentado no Congresso Nacional, um Projeto de Lei (PL) de autoria de Celso Russomano, o Projeto de Lei 1220/2015, que visava legalizar o que já há muito tempo é o entendimento do Judiciário nacional, ou seja, em rescisão de contrato de imóvel adquirido na planta, é devido ao consumidor a devolução 90% dos valores pagos, caso a rescisão tenha sido motivada por este, ou em caso de culpa da Incorporadora, a devolução de 100% dos valores pagos.

Em 2015 ainda, também foi apresentado pelo senador Romero Jucá um Projeto de Lei (PL)que abrangia o mesmo tema, o Projeto de Lei 774/2015, que visava exatamente o contrário, a legalização da devolução de 50% dos valores pagos, além da retenção do sinal.

Ou seja, na Câmara dos Deputados corria o legal, o benéfico ao consumidor, o entendimento do Judiciário e no Senado Federal, corria a tentativa da legalização do “ilegal”, a afronta aos direitos consumeristas.

Obviamente, o Projeto de Lei apresentado pelo Senador, não ganhou força entre seus pares, e encontra-se em tramitação.

Subitamente, em 2018, os temas do PL 1220/2015, tornou-se, por Emendas, o PL 774/2015, e foi em uma das maiores provas da falta de respeito dos Deputados Federais com o povo, APROVADO.

Cabe agora, abrirmos um parênteses, e explicarmos como funciona o nosso sistema constitucional para aprovação de uma lei :

Temos a Casa Iniciadora, e a Casa Revisora.

Quando um PL é apresentado por Deputado Federal, a Casa Iniciadora é o Câmara dos Deputados., sendo a Casa Revisora o Senado Federal.

Quando um PL é apresentado por Senador, a Casa Iniciadora é o Senado Federal, sendo a Casa Revisora a Câmara dos Deputados.

Via de regra, a Casa Iniciadora é sempre a Câmara dos Deputados, que é a Casa do Povo, a exceção é quando é apresentada por Senador.

Portanto, o PL 1220/2015 inicia-se na Câmara dos Deputados, e o PL 774/2015 inicia-se no Senado Federal.

A Casa Revisora de cada PL é necessariamente a outra.

O PL se é rejeitado na Casa Iniciadora, o mesmo é arquivado.

Se o PL é aprovado (PL necessitam de 1 turno de votação apenas) vai para a Casa Revisora.

Na Casa Revisora, se o mesmo é rejeitado, é arquivado, mas caso seja emendado, volta para a Casa Iniciadora.

Agora, retomemos o PL 1220/2015.

Este portanto, foi aprovado na Câmara dos Deputados, em total discrepância com o Projeto Inicial apresentado, aproveitando-se da autoria de um Deputado famoso nacionalmente por defender o consumidor, para tentar “mascarar” o que ocorreu, tentando-se passar por benéfico para este.

O PL agora, encontra-se no Senado, onde passou por uma comissão temática, onde foi REJEITADO, pela maioria, e agora, sofreu emendas, e irá a Plenário.

Na leitura das emendas, cabe, dentro deste cenário inacreditável, parabenizar a Senadora Simone Talbet, que realiza todo o possível para que este projeto não seja aprovado, mas se o for, tenta amenizá-lo através de várias emendas.

Da mesma forma, cabe reprovar o relator do PL, Senador Ricardo Ferraço, que deliberadamente tenta aprovar tal projeto, com argumentos que são totalmente corporativistas, deixando o consumidor mais uma vez enfraquecido.

Por que o PL 1220/2015 é errado ?

Antes de mais nada, vamos nos identificar com o que ocorre no dia a dia :

O consumidor tenta realizar o sonho do imóvel próprio, e o compra, geralmente na planta e em um stand de vendas, com um contrato apresentado pela construtora, com clausulas prontas e leoninas, chamado Contrato de Adesão.

O consumidor paga por este imóvel por 1, 2, por vezes 3 anos, e chega o momento das chaves, e por desemprego, ou pelo imóvel não ser o esperado, resolve desistir desta compra.

Oras, o imóvel portanto, nunca foi deste consumidor, ele nunca foi emitido na posse do mesmo, nunca teve as chaves, o bem retorna ao construtor/incorporador, que poderá vendê-lo novamente.

A retenção de 10% é suficiente para adequação financeira para que a construtora proceda nesta venda mais uma vez.

Imaginemos uma situação hipotética :

Um casal de noivos (Consumidores) paga por 3 anos o imóvel em construção, no total de R$ 100.000,00; no ato do repasse bancário, desistem do casamento.

A construtora reter R$ 10.000,00, para continuar com o imóvel que nunca deixou de ser seu, é pouco ?? Por que os consumidores terem de volta R$ 90.000,00 é considerado muito ?? Por que os consumidores precisam ser penalizados em R$ 50.000,00 ?? Por que as construtoras merecem tratamento especial, diferente de todos os outros fornecedores do País ??

As jurisprudências de nossos tribunais entendem que a retenção de 10% é suficiente para reparar as construtoras, e estas, muitas vezes, nada oferecem de devolução, querem a retenção total, ou quando sim, devoluções de percentuais irrisórios.

Caso esteja vivenciando situação semelhante, onde as propostas de devolução sejam baixas, judicialize o mais breve possível.

Contate-nos

+55 11 3511-3865 / e-mail : [email protected]

Demonstre também seu voto contrário à aprovação do PL 1220/2015, vote em NÂO na página do Senado Federal.

Altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

18/01/2017

Bom dia !

Alcançamos resultado em um processo que possivelmente interessará à muitos.

Nosso cliente havia adquirido em fevereiro de 2013 uma unidade do Smiley Home Resorts, empreendimento da construtora Brookfield, em São Paulo, região da Raposo Tavares.

Realizou pagamentos até maio de 2014, e após esta data, por motivos comuns na crise em que vivemos hoje, não pode mais honrar os pagamentos.

Após diversas tentarivas de acordo, em maio de 2015, o cliente foi notificado extra-judicialmente do atraso e da rescisão unilateral do contrato, sem direito à devolução de nenhum dos valores pagos.

Em junho de 2016, o cliente contratou nossos serviços para buscar seus direitos como consumidor.

Em 15/12/2016, o processo teve sua sentença prolata, onde ficou determinado que a construtora devolva 90% dos valores pagos, corrigidos da data de cada desembolso e com juros de 1% ao mês, à contar da citação.

"JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação, para o fim de declarar rescindido o
contrato firmado entre as partes, condenando a ré à devolução de 90% dos valores já
desembolsado pelo autor menos R$ 126,04 a título da notificação comprovada, valor total ao qual deverão ser aplicados juros de 1% ao mês, a contar da citação, e correção monetária nos termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, a contar da data de cada pagamento, até o efetivo reembolso pelas rés.
E, por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo, com a apreciação do mérito,
nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil.
Assim, sendo mínima a sucumbência do autor, condeno a ré ao pagamento das
custas e despesas, mais honorários em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do
CPC."

Caso esteja vivendo uma situação semelhante, entre em contato conosco, estamos à sua disposição.

Para conhecer a íntegra da sentença, acesse nosso site www.bndtadvogados.adv.br, e clique em Sentenças.

Distratos de Imóveis adquiridos na planta Os clientes que firmam compromisso de compra e venda de imóveis e pagam o valor de forma parcelada, muitas vezes não se atentam à clausula referente ao distrato, ou seja, a possibilidade de desistir da aquisição, seja qual for o motivo, e o valor que será r...

09/01/2017

Bom dia!
Falaremos hoje sobre um polêmico tema, corretagem em stands de venda, e taxa SATI, e o por quê estes assuntos são tão debatido.
Quando do lançamento de um empreendimento por alguma construtora, a mesma prepara todo a equipe de recepção para a conclusão das vendas, inclusive a imobiliária, a empresa de vendas que se encarregará da comercialização do produto.
Tal empresa disponibiliza dentro do stand seus profissionais de venda, corretores de imóveis, que demonstram as peculiaridades do condomínio aos interessados que lá se dirigem.

Até então, não há nenhum tipo de problema ou irregularidades.
Porém, quando a compra do lançamento é realizada pelo interessado, ocorre a ilegalidade, na maioria das vezes.

O valor da taxa cobrada pela empresa de vendas e seus profissionais é repassada diretamente ao comprador, incluindo-se uma taxa de assistência chamada SATI, que corresponde à 0.88% do valor da compra.

Ambas as práticas são proibidas pelo Código de Defesa do Consumidor, caracterizadas como Venda Casada, art. 39, I.
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Este ílicito levou ao judiciário milhares de ações de restituição de valores pagos.

No ano de 2016, o STJ definiu parâmetros para essas situações, os quais são :

RESP nº 1.599.511/SP
"1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"

Ou seja, tornou-se válida uma "clausula de transmissão" no contrato de compra e venda, mas deverá constar, além da transferência da obrigação, o valor que foi dispendido para a aquisição da unidade, de forma cristalina.

E ainda,

"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel."

Ou seja, a SATI é proibida definitivamente.

Desde e ano passado, a tese deste Resp definirá os processos de 1ª e 2ª instâncias, no tocante ao tema corretagem e Sati, independente, infelizmente, da venda ser casada, e estar em desacordo com o CDC.

Ainda, para pedidos de restituição destes valores, temos que levar em conta o RESP 1.551.956/SP.

Este Resp foi amplamente divulgado, pois através dele gerou-se um sobrestamento (suspensão) de todos os processos que carregavam estes temas, por uma período de um pouco mais de 12 meses.
Nele, ficou definido o seguinte :
"Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC)"

Ficou definida uma prescrição de 36 meses a partir da data da compra para pedidos de restituição de valores pagos à estes títulos..

Portanto, os pedidos de restituição de corretagem e/ou SATI deverão mesclar os critérios destes dois últimos Resp´s para obter-se êxito.

Para acessar na íntegra os Resp´s :
http://bndtadvogados.adv.br/resp-1-599-511sp/
http://bndtadvogados.adv.br/resp-1-551-956sp/

Para acesso ao Resp na íntegra, clique aqui .

09/01/2017

Fomos contratos para ingressar com ação de rescisão contratual contra Brookfield, empreedimento Mozaik Vila Sônia, em São Paulo, SP.
O empreendimento sofreu atraso superior aos 180 dias além da data estimada de entrega.
O pedido comportava devolução de 100% dos valores pagos, devido à ser rescisão ser por culpa exclusiva da incorporadora.
O processo tramitou no Fórum Regional de Pinheiros, onde a sentença de 1ª instância determinou a devolução de 85% dos valores pagos, além de indenização correspondente à 0.5% ao mês por mês de atraso.
"...
declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a
devolução de 85% do valor pago pela autora, que deverá ser apurado corretamente quando da liquidação da sentença, em decorrência da rescisão do
contrato, valor este corrigido a partir do desembolso e acrescido de juros de
mora de 1% ao mês a partir da citação e, ainda, declaro abusivas as cláusulas
6.4; 6.4.1.; 6.4.2. e 6.5, do contrato assinado pelas partes, mantida a liminar e,
também, a pagar a autora indenização pelo atraso da obra no percentual de
0,5% do valor do imóvel a partir do mês de Maio de 2015 até a data da sentença
que rescindiu o contrato assinado entre as partes."
Inconformados, ingressamos com apelação ao Tribunal de Justiça de São Paulo, pois restava sem sombra de dúvida a premiação à incorporadora pelo inadimplemento contratual, já que sua culpa restou clara nos autos, e ainda assim foi lhe reservado o direito de reter 15% dos valores pagos.
Em 17/10/2016, o TJSP acolheu o pedido dos autores, transformando a sentença de 1ª instância para a devolução de 100% dos valores pagos, corrigidos da data de cada desembolso e com juros de 1% ao mês à contar da data da citação, além da indenização.
Clique abaixo para íntegra do Acordão,
http://bndtadvogados.adv.br/wp-content/uploads/2016/09/AQUI-43.pdf

28/08/2014

Bom dia !

Uma das nossas especialidades é inadimplência de financiamento imobiliário .

Financiar um imóvel é um grande passo para a o sonho da casa própria, mas para concretização do sonho o comprador terá que aguardar longos anos de financiamento, podem se deparar com inúmeros contratempos financeiros que são totalmente naturais nesses anos, porém o adquirente deve estar preparado.

Caso, não seja possível arcar com as prestações e continuar os pagamentos é importante recorrer à Justiça para não perder o imóvel, pois desde que haja uma ação judicial este imóvel não poderá ser levado à leilão, seja judicial ou extrajudicial.

Portanto, quanto antes for ajuizada a ação mais protegido estará o adquirente, pois em casos de demora acarretar juros e a inclusão do nome em entidades de proteção ao crédito, pode levar à perda do imóvel.

Nota-se que os contratos assinados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), após a falta de pagamento de três prestações, o comprador do imóvel é notificado por escrito. Já no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), se atraso for superior a 30 dias, o mutuário é intimado a pagar via Cartório de Títulos e Documentos. Caso não o faça no prazo de 15 dias, o banco terá a posse do bem e o levará ao leilão extrajudicial, ao qual o comprador não tem direito a qualquer defesa.

Outra alternativa é pedir a rescisão do contrato. Nesse caso, o reembolso do valor pago deverá ser imediato, com a correção monetária devida, e em parcela única, incluindo aqui as despesas de corretagem e SATI (vide tópico a deste assunto).

Além disso, a construtora só poderá reter de 10% a 25% da quantia, para cobrir despesas administrativas, e o cálculo deve ser feito sobre a quantia paga até o momento do cancelamento. No entanto, se a construtora atrasar a obra o mutuário terá o direito de receber 100% corrigido sobre tudo que pagou.

Ressalta-se, que muitas vezes a negociação direta com a construtora restará infrutífera, tendo em vista que para esta o que importa é o lucro, e em caso de inadimplência ou rescisão ela ela lucrará novamente com a venda do imóvel, tentando resolver a questão da melhor forma financeira para ela, de maneira a obter o maior lucro.

Se você se encontra nesta situação, entre em contato conosco.

(11)3511.3865
[email protected]

24/08/2014

Bom dia !

TAXA DE ANUÊNCIA(TRANSFERÊNCIA) EM CASO DE CESSÃO DE DIREITOS

Com o “boom” do mercado imobiliário, e seu crescimento vertiginoso é cediço que a cessão de direitos (revenda) é possível em qualquer momento da construção, bem como quando o comprador achar conveniente, sendo necessário que este esteja em dia com suas obrigações perante a construtora (adimplente).
Ressalta-se que a incorporadora assinará o novo contrato de cessão de direitos como anuente, mas não participará da negociação entre o comprador e o novo adquirente (cessionário). Porém, o cessionário passará por uma análise de crédito com o intuito de verificar a real capacidade financeira para aquisição do bem, e a constatação de possíveis restrições cadastrais.
Para as construtoras, a explicação para a cobrança da referida taxa é que após a assinatura do contrato de cessão, ela adotará algumas providências administrativas, além da análise de crédito acima mencionada, tais como: (i) alteração de cadastro, (ii) envio das informações obtidas à instituição financeira, o que vem a justificar a cobrança da taxa em destaque, em virtude do procedimento operacional.
Porém, estas atividades são inerentes s à própria atividade desenvolvida pela vendedora de imóveis. Não se extraindo daí qualquer atividade complexa que, saia de sua rotina empresarial, que pudesse permitir a cobrança de valor significativo.
Esta cobrança é reconhecida como abusiva, pois permite a obtenção de vantagem exagerada por parte da incorporadora em evidente detrimento do consumidor, e, portanto, deve ser considerada nula…

Caso você tenha comprado um imóvel e pago a taxa,entre em contato conosco .

www.bndt.adv.br
11 3511.3865 [email protected]

Aquisição de ImóvelAntes do comprador adquirir um imóvel, deve se atentar a uma série de questões para não transformar seu sonho em um ...

20/08/2014

Boa tarde !
Somos um escritório especializado em direito imobiliário.
Estamos a disposição para atendê-lo.
Nosso telefone (11) 3511.3865
email [email protected]

Envie-nos sua dúvida!

17/08/2014

Boa noite!
Vamos orientar hoje sobre desistências de contratos.
Os clientes que firmam compromisso de compra e venda de imóveis e pagam o valor de forma parcelada, muitas vezes não se atentam à clausula referente ao distrato, ou seja, a possibilidade de desistir da aquisição, seja qual for o motivo, e o valor que será restituído pela construtora acerca do montante já liquidado.
Normalmente, as construtoras impõem aos clientes inúmeros descontos, reduzindo o valor de restituição a um valor ínfimo, deixando o cliente com um grande prejuízo.
Essas cláusulas de distrato são totalmente ilegais e abusivas, devendo ser restituído ao cliente a quantia já paga, incluindo o valor pago a título de comissão e SATI (vide tópico deste assunto), em uma única parcela, debitado apenas o percentual de 10% do valor já pago.
Porém, vale lembrar, que mesmo o contrato tendo sido assinado de forma irrevogável e irretratável é possível a resolução do contrato e a devolução do valor conforme acima informado.
Os consumidores detêm um instrumento para fazer valer seus direitos, podendo impugnar a cláusula de distrato já no ato da assinatura ou no caso de optarem em desfazer determinado compromisso de compra e venda de imóveis.

15/08/2014

Bom dia!!
Vocês sabiam que ...
O valor pago a título de taxa de corretagem não pode ser cobrada do comprador do imóvel, pois quem contrata os serviços de corretagem é a incorporadora, permitindo que os corretores das imobiliárias permaneçam em seus plantões de venda.
O que ocorre, é que quando os consumidores vão comprar algum imóvel “na planta”, os supostos corretores já estão de plantão no “stand” de vendas das construtoras/incorporadoras, (aguardando os compradores), atuando como vendedores da sua contratada, ou seja, são ligados à própria incorporadora.
A negociação do imóvel ocorre então, por “intermediação” dos corretores impostos pelas incorporadoras. Além do que, este não pode ser obrigado a arcar com um serviço que não contratou, muito menos, remunerá-lo por isso, pois não irá aferir qualquer proveito em seu benefício.
A incorporadora transfere o ônus do pagamento pelos “serviços de corretagem” ao consumidor, o que, por óbvio, é uma conduta abusiva, tendo, o cliente, o direito à repetição do indébito ou à declaração de nulidade de cláusula contratual, obrigando que a incorporadora restitua ou pague a comissão de corretagem e sati, devidamente corrigidos.
Busquem seus direitos,entrem em contato conosco !

14/08/2014

Boa noite !
Infelizmente é cada vez mais comum abusos das construtoras com seus clientes.
Por muitas vezes,esses abusos se confrontam diretamente contra a lei.
Consulte sempre um advogado para fazer valer seus direitos!

14/08/2014

Mantenha seu imóvel regularizado.
Por muitas vezes,é mais simples que se espera.
Consulte-nos!

14/08/2014

Você não aguardar para a notificação de inadimplência de financiamento de imóveis para procurar um advogado.
Se este é o seu problema, nos consulte !