13/10/2024
সেভ করে রাখুন কাজে লাগবে।
কোথায় কীভাবে পাবেন জমির এই উল্লেখযোগ্য ডকুমেন্ট।
★. পর্চা বা খতিয়ান।
★. দলিল।
★. ম্যাপ বা নকশা।
★★.এই ডকুমেন্টগুলো ছাড়া আপনি জমি ক্রায়-বিক্রয় ও হস্তান্তর অথবা ব্যাংক লোন নিতে বিভিন্ন ধরনের সমস্যা হয়।
সেকারণে, জমির খতিয়ান, দলিলসহ সকল কাগজ পত্র সরকারি বিভিন্ন দপ্তর রয়েছে।
★★.আপনার জমির খতিয়ান বা পর্চা কোথায় পাবেন।
জমির পর্চা বা খতিয়ান মূলত তিন/ চারটি অফিসে পাবেন।
১/ইউনিয়ন ভূমি অফিস।
২/উপজেলা ভূমি অফিস।
৩/জেলা ডিসি অফিস।
৪/সেটেলমেন্ট অফিস।
★★.ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা তহশিল অফিস। ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যদিও খতিয়ান বা পর্চার বালাম বহি থাকে কিন্তু আপনি এই অফিসে হতে খতিয়ানের কপি নিতে পারবেন না। ইউনিয়ন ভূমি অফিস হতে শুধু খসরা খতিয়ান নিতে পারবেন যেটা আইনত কোন মূল্য নেই তারপরেও এই অফিসটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ আপনার জমির খতিয়ান নাম্বার জানা না থাকলে এই অফিস থেকে জেনে নিতে পারবেন এছাড়া জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর এই অফিসে দিতে হয়।
★★.উপজেলা ভূমি অফিস।
যদিও উপজেলা ভূমি অফিসের মূল কাজ নামজারী বা খারিজ বা মিউটেশন করা তবে খসরা খতিয়ান তুলতে পারবেন। এই অফিস হতে খতিয়ানের সার্টিফাইড পর্চা বা কোর্ট পর্চা তুলতে পারবেন না।
★★.জেলা ডিসি অফিস।
এই অফিস হতে পর্চা বা খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি সংরক্ষণ করতে পারবেন। এই অফিসের খতিয়ান এর গুরুত্ব সর্বাধিক। সব জায়গায় এই অফিসের খতিয়ান এর গুরুত্ব রয়েছে।
★★.সেটেলমেন্ট অফিস।
শুধুমাত্র নতুন রেকর্ড বা জরিপের পর্চা / খতিয়ান এই অফিস হতে সংগ্রহ করা যাবে।
পাশাপাশি নতুন রেকর্ড এর ম্যাপ ও সংগ্রহ করা যায়।
★★. খতিয়ান তুলতে কত টাকা লাগবে.?
উত্তরঃ সি এস, এস এ, আর এস, এর জন্য কত টাকা দিতে হবে তা নির্ভর করে ঐ স্থানের সিন্ডিকেটের উপর।
★★. আপনার জমির দলিল বা বায়া দলিল কোথায় পাবেন।
দলিল বা দলিল এর সার্টিফাইড কপি বা নকল মূলত দুটি অফিস হতে সংগ্রহ করা যায়, তা হলো।
**/উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস।
**/জেলা রেজিস্ট্রি বা সদর রেকর্ড রুম অফিস।
★★.উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিস
যেখানে নতুন দলিল রেজিস্ট্রেশন করা হয় এই অফিস হতে নতুন দলিলের নকল ও মূল দলিল পাওয়া যায়। কিন্তু পুরাতন দলিল বা বায়া দলিল এই অফিসে পাওয়া যায় না।
★★.জেলা রেজিস্ট্রি অফিস বা সদর রেকর্ড রুম।
এই অফিসে নতুন বা পুরাতন দলিলের সার্টিফাইড কপি বা নকল পাওয়া যায়।
★★.মূল অথবা সার্টিফাইড দলিল তুলতে কত টাকা লাগতে পারে।
মূলতঃ সরকারি খরচ যদিও সামান্য কিন্তু নকলের খরচ নির্ভর করে ঐ স্থানের সিন্ডিকেটের উপর।
★★ আপনার জমির মৌজা ম্যাপ বা নকশা যেখানে পাওয়া যাবে।
সাধারণত ম্যাপ বা নকশা দুইটি অফিসে পাবেন, তা হলো
১/জেলা ডিসি অফিস
২/ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর ( DLR) অফিস, ঢাকা।
★★.জেলা ডিসি অফিস:
এই অফিস হতে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস যেকোনো মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করা যাবে।
★★.ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর, (তেজগাঁও সাতরাস্তার মোড়), ঢাকা।
সারা বাংলাদেশের যে কোনো মৌজা ম্যাপ সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, জেলা ম্যাপ, বাংলাদেশ ম্যাপ উক্ত অফিস হতে তুলতে পারবেন।
Part-2
সাকসেশন সার্টিফিকেট এর মোকদ্দমা দায়ের করতে হয় জেলা জজের নিকট, জেলা জজ তার একজন প্রতিনিধি নিয়োগ করবেন সেটা হচ্ছে যুগ্ম জেলা জজ।
(ডেলিগেটেড জজ)
সাকসেশন সার্টিফিকেট মোকদ্দমা দায়ের করতে হবে উত্তরাধীকারী আইন, ১৯২৫ এর ৩৭৪ ধারা মোতাবেক।
কিন্তু অত্র আইনের ৩৭২ ধারা মোতাবেক দেওয়ানী কার্যবিধি ১৯০৮ এর বিধান মোতাবেক আরজি আকারে দাখিল করতে হবে।
কোর্ট ফি প্রদান করতে হবে কোর্ট ফিস আইন, ১৮৭০ এর ১ম তফসিলের ১১ দফা মোতাবেক নিম্নলিখিত হারে -
১) মোকদ্দমার মূল্য মান ২০ হাজার টাকার অধিক হয় কিন্তু এক লক্ষ টাকার অধিক নয় সেক্ষেত্রে ১% হারে কোর্ট ফি দিতে হবে।
বিঃদ্রঃ ১-২০,০০০ টাকার মধ্যে কোন কোর্ট ফিস দিতে হবে না।
২) মোকদ্দমার মূল্যমান ১ লক্ষ টাকার অধিক হয় সেক্ষেত্রে হতে ২% হারে কোর্ট ফি দিতে হয়।
৩) +১৫% ভ্যাট।
কোর্ট ফিস আইন, ১৮৭০ এর ৩৫এ ধারায় ১৫% ভ্যাট এবং কোর্ট ফিস আইন, ১৮৭০ এর ১ম তফসিলের টেবল বি এর ২ দফা মোতাবেক সর্বোচ্চ ৪০,০০০টাকা=৪৬,০০০/-টাকা।
কোর্ট ফিস আইন, ১৮৭০ এর ১ম তফসিলের টেবল বি এর ১ দফায় ম্যানি স্যুট মোকদ্দমার কথা বলা হয়েছে এবং ২ দফায় অন্য সকল দেওয়ানী মোকদ্দমা কথা বলা হয়েছে।
উত্তরাধীকারী আইন, ১৯২৫ এর ৩৭২ ধারা+কোর্ট ফিস আইন, ১৮৭০ এর ১ম তফসিলের টেবল এ এর ১১ দফা বিশ্লেষণ করলে বুঝা যায় ১% অথবা ২% কোর্ট ফিস+এর উপর ১৫% ভ্যাট যা সর্বোচ্চ ৪৬,০০০টাকা।
(কোর্ট প্র্যাকটিস ভিন্ন হতে পারে)
Part-3
⭕⭕CPC: Order-45
আপিল বিভাগে আপিল করার বিষয়টি সম্পূর্ণভাবে নিয়ন্ত্রিত হয় গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধানে এর অনুচ্ছেদ ১০৩ অনুযায়ী।
এই প্রেক্ষিতে সংবিধানে অনুচ্ছেদ ১০৭ অনুযায়ী, সুপ্রিম কোর্ট তার প্রত্যেক বিভাগের practice and procedure এর জন্য বিধি প্রণয়নের ক্ষমতা প্রয়োগ করতে পারে মহামান্য রাষ্ট্রপতির সম্মতিক্রমে।
১৯৭২ সালে সংবিধান প্রণয়ন করার পর The Supreme Court (Appellate Division) Rules, 1983 সালে প্রণীত হয়। পরবর্তীতে The Supreme Court (Appellate Division) Rules, 1988 দ্বারা রহিত হয়ে যায়।
১৯৮৮ সালের এই বিধির Order-1, rule-6 অনুযায়ী, "Save as otherwise expressly provided by these Rules, the provisions of the Code shall not apply to any proceedings in the Court."
যদিও এখানে বিধি-৬ এ "Code" ও "Court" শব্দকে সংজ্ঞায়িত করা হয়নি তথাপি Code বলতে The Code of Civil Procedure-1908 ও "Court" বলতে The Appellate Division কে বুঝাবে।
১৯৮৮ সালের কোনো বিধি দেওয়ানি কার্যবিধির আদেশ ৪৫ কে আপিল বিভাগে প্রয়োগযোগ্য করেনি।
এছাড়াও ১৯৮৮ সালের বিধির rule-6 নিষেধ আছে CPC প্রযোজ্য হবে না। এছাড়াও সংবিধানের ১০৩ অনুচ্ছেদ ব্যতীত কোনো ভাবেই আপিল বিভাগে যাওয়া যাবেনা।
অবশেষে বলা যায় যে, The Code of Civil Procedure-1908 এর আদেশ-৪৫ আপিল বিভাগের কোনো প্রসিডং এ বা আপিল বিভাগের লিভ পিটিশনে মানে আপিল বিভাগে আপিলে প্রযোজ্য হবে না।
এছাড়াও, CPC তে দ্বিতীয় আপিল বলতে কিছুই নেই। ধারা-৯৬ ও আদেশ-৪১, ৪৩ এ যে আপিল সেটা Statutory Appeal অন্যদিকে আপিল বিভাগে আপিল হলো অনুচ্ছেদ ১০৩ অনুযায়ী সাংবিধানিক আপিল।
যেহেতু CPC আইনটি সংবিধান প্রণয়নের আগে প্রণীত ছিল সংবিধান প্রণয়নের পর CPC এর কতিপয় ধারা ও আদেশ অকার্যকর হয়ে গিয়েছে।
Part-4
নিম্নলিখিত উপায়ে জাল দলিল সনাক্ত করা যেতে পারেঃ
১। কোনো দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে প্রথমে রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দেখতে হবে যে, দলিলটির রেজিস্ট্রি কার্যক্রম শেষ হয়েছে কি-না অর্থাৎ বালাম বহিতে নকলকরন কাজ শেষ হয়েছে কি-না। রেজিস্ট্রি কার্যক্রম শেষ না হয়ে থাকলে দলিলটি সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা মূল দলিলের সাথে মিলিয়ে দেখতে হবে। রেজিস্ট্রি কার্যক্রম শেষ হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে বা জেলা সদরের রেকর্ড রুমে সংরক্ষণ করা বালাম বহির সাথে দলিলটি মিলিয়ে দেখতে হবে। এ জন্য নির্দিষ্ট ফিস প্রদান করে দলিলটি ‘তল্লাশ ও পরিদর্শনের’ জন্য নির্দিষ্ট আবেদন ফর্মে আবেদন করতে হবে।কিন্তু আমাদের সাব রেজিস্ট্রি অফিসে নিজে নিজে আবেদন করে দেখা সু্যোগ হয়না।সাব রেজিস্ট্রেশন অফিস এ কোনো কর্মচারি মাধ্যমে টাকা দিয়ে তালাশি দিয়ে দেখা যায়। কিন্তু এ জগতে টাউট বাটপার এর অভাব নেই। কোনো রেজিস্ট্রার কৃত রেজিষ্ট্রেশন অফিস এর কর্মচারি কে এ দায়িত্ব দেওয়া দরকার। বাহিরের টাউট বাটপার দের দিলে তারা তালাশি না করে মিথ্যা বলে। এ জায়গায় মানুষ বেশি হয়রানি হচ্ছে।
২। সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে সংশ্লিষ্ট দলিলে উল্লিখিত জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, পর্যবেক্ষণ করতে হবে। এক্ষেত্রে আর এসখতিয়ানকে ভিত্তি হিসেবে ধরতে হবে।আর এস খতিয়ানের সঙ্গে বিক্রেতার নামজারি খতিয়ানের কোনো গরমিল থাকলে জাল-জালিয়াতি আছে মর্মে ধরে নিতে হবে।
৩। সংশ্লিষ্ট দলিলে উল্লিখিত জমির মাঠপর্চাও যাচাই করতে হবে। এক্ষেত্রে উপজেলা সেটেলমেন্ট অফিসারের কার্যালয়ে গিয়ে নির্দিষ্ট ফিস প্রদান করে আবেদনের মাধ্যমে মাঠপর্চা উঠিয়ে যাচাই করতে হবে। সংশ্লিষ্ট জমির মাঠপর্চা অন্য ব্যক্তির নামে হলে সেখানে জাল-জালিয়াতি আছে মর্মে ধরে নিতে হবে।
৪। দলিলটি “হেবার ঘোষণাপত্র” বা “দানের ঘোষণাপত্র” হলে সেক্ষেত্রে দাতা-গ্রহিতার মধ্যে বিদ্যমান সম্পর্ক পরীক্ষা করতে হবে। এ ধরনের দলিল নির্দিষ্ট কয়েকটি সম্পর্কের মধ্যে হয়ে থাকে। যথা- স্বামী-স্ত্রীর মধ্যে, পিতা-মাতা ও ছেলে-মেয়ের মধ্যে, আপন ভাই-বোনের মধ্যে, নানা-নানী ও নাতি-নাতনীর মধ্যে, দাদা-দাদী ও নাতি-নাতনীর মধ্যে। এ কয়েকটি সম্পর্কের বাইরে এ দুই ধরনের দলিল রেজিস্ট্রি হলে তা সঠিক নয় এবং এ ধরনের দলিল মুলে প্রাপ্ত জমি ক্রয় করা যাবে না।
৫। মূল মালিকের স্বাক্ষর নকল করে জাল দলিল তৈরি হতে পারে। এ ক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করতে হবে।বর্তমানে এ সমস্যা বেশি দেখা যায়।
৬। রেজিস্ট্রি অফিসের সীল জাল করে জাল দলিল তৈরি হলে প্রয়োজনে রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে বিভিন্ন সীল পরীক্ষা করতে হবে।সাধুবেশি বাটপার গন এ কাজগুলো করে থাকে এগুলো সাব রেজিস্ট্রি অফিসের আশেপাশে ঘুরাঘুরি করে।
৭। সম্প্রতি রেজিস্ট্রি করা কোন দলিলের সনদপ্রাপ্ত দলিল লেখককে জিজ্ঞাসা করেও জাল দলিল সনাক্ত করা যেতে পারে।সুতরাং সাবধান।
৮। দলিলটি সাম্প্রতিক রেজিস্ট্রিকৃত পাওয়ার অব অ্যাটর্ণি দলিল হলে সেটি নির্দিষ্ট ফরমেটে প্রস্তুত কিনা যাচাই করুন। কারন বর্তমানে ১৯ টি কলামে দলিলটি প্রস্তুতের বিধান রয়েছে।
৯। আইন ও বিধি সম্মতভাবে পাওয়ারদাতা কর্তৃক power of Attorney (আমমোক্তারনামা) দলিল বাতিল করার পরও পাওয়ার গ্রহিতা বা অ্যাটর্নি কর্তৃক কোন দলিল সম্পাদন এবং রেজিস্ট্রি করালে দলিলটি জাল বলে গন্য হবে।
১০। আর এস জরিপ পরবর্তী সময়ে জমিটি যতবার বিক্রি বা অন্যভাবে হস্তান্তর হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি-না, তা যাচাই করুন।
১১। দলিলে ব্যবহৃত নন-জুডিসিয়াল স্টাম্প সাধারনত সনদপ্রাপ্ত কোন স্টাম্প-ভেন্ডারের কাছ থেকে কেনা হয়। স্টাম্প-ভেন্ডারগণ এক্ষেত্রে নির্দিষ্ট রেজিস্টার বহিতে স্টাম্প ক্রেতার নাম লিখে রাখেন এবং স্টাম্পে নির্দিষ্ট নম্বর ব্যবহার করেন। এক্ষেত্রে স্টাম্প ভেণ্ডারের মাধ্যমে স্টাম্প ক্রেতার নাম ও ব্যবহৃত নম্বর পরীক্ষা করে জাল দলিল সনাক্ত করা যায়।
