06/07/2020
- El Consorcio y los Subconsorcio.
Siguiendo la postura mayoritaria, el consorcio es considerado persona jurídica. Tiene su domicilio en el inmueble y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (conf. art. 2044 y art. 148 inc. g, que lo incluye entre las personas jurídicas privadas).
En cambio, ningún artículo se ocupa de la conformación del patrimonio del Consorcio.
Como novedad, se regula la figura de los Subconsorcios:
“ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia . En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad y administración puede prever la existencia de sectores con independencia económica, funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.”
- Certificado de deuda y ejecución de expensas.
El certificado de deuda expedido por el administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones (conf. art. 2048)
Se incorpora así una solución que existe en numerosos Códigos Procesales locales.
Como novedad, el art. 2050 establece expresamente que:
“ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título”.
Por ejemplo, el caso de usufructuarios, o titulares del derecho real de uso o de habitación. No están incluidos los locatarios, dado que no son poseedores.
- Certificado de “estado de deuda”.
Uno de los deberes del administrador consiste en expedir a pedido de parte interesada (vgr. propietarios, escribanos que deben otorgar una escritura traslativa de la propiedad de una unidad funcional, jueces, etc.), dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; (conf. art. 2067 inc. l)
Esto es muy importante para un potencial comprador, porque, dispone el art. 2049 que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición.
- Consejo de propietarios
Adoptando una figura existente en numerosos reglamentos de copropiedad, se incorpora, como órgano optativo del Consorcio, al llamado Consejo de propietarios, que tendrá principalmente funciones de fiscalización de la administración y, excepcionalmente podrá suplir al administrador:
“ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
- El Administrador.
Los artículos 2065 a 2067 regulan las facultades del administrador, que puede ser persona humana o jurídica.
El administrador podrá ser removido sin expresión de causa y, entre otras obligaciones mencionadas en el art. 2067, deberá “… h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica , aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;…”
Como puede apreciarse, a diferencia de la actual ley, que solo establece la obligatoriedad de contratar un seguro de incendio, el Nuevo Código exige un seguro que incluya responsabilidad civil y demás riesgos de práctica.
Además, como una importante medida de protección para los adquirentes de unidades funcionales en edificios a estrenar, el administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. (conf art. 2066).
